一线城市楼市政策松绑，进入倒计时

文/邓浩志

上周，中国经济时报发表文章，提出：一线城市房地产限购应该适时优化调整的观点。尽管之后有传闻该观点仅属个人，非上层意图。但之后彭博报道称：中国正考虑一揽子房地产政策以提振经济。综合看，关于一线城市楼市调控政策是否应该松绑，至少已经不再是讨论的“禁区”，而是已经在讨论范围之内。虽然最终是否落地？什么时候落地？落地的内容是什么暂时还不知道。但关于最近这一系列新闻想谈几点看法：

1、一线城市楼市松绑政策期待已久。

过去一年多以来，针对楼市的松绑政策主要针对234线城市，拓展到一线城市应该也是大势所趋。一则房地产在经济上的龙头效应非常明显，一线城市楼市如果低迷，则一大批以一线城市楼市为参照物的周边城市、二线城市几乎都很难单独走出复苏行情。实际情况就是，尽管去年全国2、3、4线城市出台了超过1000条稳楼市的相关政策，但2、3、4城市楼市依然复苏不理想。

二则 今年一季度楼市复苏之后，二季度市场又有从新掉头向下的态势。为稳住市场复苏的态势，为了恢复市场信心，放开一线城市，带动全局也是必然的选择。毕竟当前中国经济还没有其他行业能够替代，甚至接近房地产的作用。

三则 一线城市的楼市调控政策也的确过于严苛，尽管全国楼市低迷已经接近两年时间，但目前一线城市执行的仍然的是2021年楼市过热时的严厉的调控政策。依然是高首付，高利率，严限购等等。很明显，过去的调控政策和当前形势的基本面并不匹配。

四则房地产就是稳经济增长，稳地方财政最最重要的手段，没有之一。面对当前形势，也应该考虑释放房地产的合理需求，特别是一线城市房地产长期的大量需求。这种需求反而是刚需的，改善型的需求为主。释放这种有效需求远比刺激已经供大于求的3、4线城市楼市来得更健康。

2、政策预计可能有几个方向：

首先是一线城市外围区域限购政策有可能直接松绑。千万不要以为但凡一线城市，楼市肯定整体火热。其实一线城市的远郊区域一样呈现2、3线城市那种供大于求的特征，销售缓慢，价格持续下跌，库存高企等问题在一线城市郊区同样存在。所以这些区域，针对人才的购房松绑，甚至全面取消限购也可以考虑。

其次贷款政策调整。诸如首付下调，贷款利息下调。目前一线城市二套房贷首付极高，基本要70%，阻碍了大量改善型需求的释放。比如贷款利息，目前房贷利率远高于经营贷利率，而一线城市房贷又远高于其他城市利率，而二套房的利率又明显高于首套房的利率。这种歧视性政策，非常不利于刚需、刚改购买力的释放。

最后是取消一批影响统计准确性，影响交易便利性的相关政策。比如限售，限价，限签等等。

至于时间，如果真要松绑，快则上半年前，最晚不过7月。否则，基本还是没戏