北京
在征收拆迁过程中，常常出现被征收人房屋的实际面积与证载面积不一致的情形。征收方针对此种情况，通常会将超过房屋证载面积的部分认定为违法建筑，在拆迁时折价补偿或者不予补偿。但是，被征收人往往希望按照实际面积来进行补偿。因此，征收人和被征收人之间往往难以达成补偿协议。
那么，对于房屋实际面积大于证载面积的房屋，拆迁时到底应该按照实际面积进行补偿，还是按照证载面积进行补偿呢？
首先我们需要明确的是导致证载面积小的原因。除了违法建筑之外，实践中证载面积小于实际面积的原因，主要分为以下两种情形：
第一种情形，登记错误或者登记不规范导致证载面积小。
在早期，登记机关往往只是单纯的根据房屋所有权人报告的数据进行登记，有些人为了少交税等原因，在登记时故意少报房屋面积，而登记机关没有进行实地测量，从而导致证载面积与实际面积不符；此外，还存在登记机关在登记时忽略了审查房屋买卖合同，从而也会导致证载面积与实际面积不否。对于这两种情形，可以通过到登记机关办理变更登记后参与安置补偿。
第二种情况，扩建房屋导致证载面积小。
实践中最常出现的情形是房屋权利人取得权属证明后，又实施了扩建房屋的行为，进而导致实际面积大于证载面积。针对此种情形，实践中如果该扩建房屋申请了规划等审批手续的，也是要补偿的。
其次我们需要明确的是，国有土地上的房屋和集体土地上的房屋针对证载面积与实际面积不一致的情形规定不同。
如果是国有土地上的房屋，当实际面积大于证载面积，超出证载面积的房屋原则上不予补偿。
《土地管理法》和《城乡规划法》相继正式颁布实施后，想要建造房子，必须经过严格的审批制度，获得建设规划许可证。因此，在征地补偿时，相应的房屋按照证载面积补偿，超过房屋证载面积的部分认定会违法建筑，在拆迁时折价补偿或者不予补偿。简单点说就是“有证补，无证不补”。
农村集体土地的证载面积与实际面积不一致时，区分对待，综合考量是否要给予“超载”面积或者“无证”面积进行补偿。
现阶段，农村房屋的无证情形、实际面积大于证载面积的情形较为常见，占有很大的比重。因此在征地补偿时，如果对大部分的无证或者证载面积错误的情形都不予补偿或者折价补偿的话，很难达成补偿协议，进而引发两者之间的矛盾。
中征律师提醒
针对房屋面积超过证载面积的情形，被拆迁人要根据当地的法律规定，拒绝一刀切式的“超出部分一律不予补偿”的说法，拿起法律武器维护自己合法权益。
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