楼市最“怕”的那玩意，今年还是没来

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6月6号，“有关部门”相继公开了2023年度的立法计划，不出“意外”房地产税这次依旧没有提及。

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为什么说并不算意外，因为类似的事情早就有了前车之鉴。

稍微有点互联网记忆的人应该都记得，房地产税立法试点的事情在去年就已经推迟过一次。

2022年3月16号新华社的记者就房地产税改革试点的事采访了财Z部的相关负责人。

得到的答复是：“综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

这个所谓的各方面情况，说白了就是房地产衍生的债务灰犀牛不仅走到了眼前，而且在把楼市撞的东倒西歪之后，还没有一点停下来的意思。

还要接着往下继续撞。

2021年从恒大债务暴雷起了个头之后，新力控股、当代置业、中国奥园、佳兆业，阳光100、阳光城等等大型房企迅速在短时间非常默契的组成了一串债务鞭炮。

噼里啪啦的雷声基本就没消停过，你方唱罢我放登场，财经新闻的版面在那段时间几乎是见天刊登新的暴雷房企。

不夸张的说，深度报道都来不及写了，实在是雷的速度太快。

房企是地方转移debt的唯一中转站，眼看着身为中转站们的房企们像得了鸡瘟的鸡群一样，有集体“去世”的趋势，central bank市场金融司在2021年10月份的第三季度市场金融会议上表示。

“恒大的暴雷只是个别现象，房地产市场总体还是健康的”。

表态是温馨的，想给市场注入一点难得的信心，但市场是残酷的，一点也不想领情。

转眼到了来年2月，负债1万亿的融创、4千亿的世茂、2000亿的龙光等等一系列房企，以自己的清脆的资金链断裂声为新年奏响起了一阵“刺耳”的鞭炮声。

就是这新年再次密集响起了雷声终于耗尽了金融市场最后的一点信心。

银行收紧信贷，债券不能发行，信托人人都躲，金融机构绝不“雪中送炭”的精神在房企开始大面积暴雷后被诠释的淋漓尽致。

喜剧大师赵本山的小品《拜年》里有一段台词说的好：“既然这大侄儿从乡长一下变成三胖子了，咱就不要照头再给一棒子了”。

在这种房企融资路子几乎全断的情况下，卖房造血成了唯一自救的办法，要是在这个节骨眼上来个房地产税试点，那真就是给已经债务缠身的整个楼市当头一棒。

还是铆足了劲敲后脑勺的那种。

房企被敲晕不打紧，市场经济自由搏杀，别说晕了就是你房企死了又怎么样？

但问题是担子怎么办？被敲晕瘫痪在床的房企可就没办法扛起以土地为媒介转移debt的担子了。

担子一旦落了地，很多事情就很难办了，这个例子很多比如5月份昆明的一些新闻就很好的展示了一下。

现在的情况是，问题是连锁的，情况是复杂的，所以处理的手段只好也是温和的、暂缓的。

于是最终就出现了前文提到，2022年3月财Z部面对媒体的采访时表示，房地产税不具备在2022年内扩大改革试点城市的条件。

如果单纯的只从楼市的角度看，这个明显带有“安抚”意味的表态可以说是及时的。

雷声隆隆的楼市，经不起更多的敲打了。

但即使已经明确不进行房地产税试点的背景下，2022年商品房销售额最终也只勉强达到13.33万亿，这个数字和2021年的18.19万亿销售额没法比，甚至不及5年前2017年的13.7万亿的成绩。

在失去了几乎所有的融资支持后，卖房这个唯一还能来钱的路子一旦受阻，房企对地方上的土拍市场必然是彻底的有心无力。

2022年国有土地使用权出让收入6.685亿元，同比2021年下降23.3%。

有意思的是，2022年全国房企土地购置面积同比下滑53.4%，但是出让收入却只下降了23%，在土地并没有大面积明显降价的情况下，只能说这个数据是央企城投硬生生抗出来的。

也就是说，若剔除地方城投平台和央企国企托底拿地的成分，真实的房企拿地数据可能会更加悲观。

真实的拿地数据悲观，真实卖地收入大概率只会更难看，而这可能就是2023年这次房地产税再次缺席的主要原因。

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为了让围绕土地，以房企为发力点的整条债务和信贷流转的核心机制再次转动起来，救市开始了。

2022年土地市场遇冷的根本原因就是房企手里没钱和对市场没信心，所以为了避免悲剧重演，更加全面的救市分两个方向同时把力度拉满。

第一是房企融资方向，央行等一系列相关部出台了所谓的“三支箭”融资政策。

第二是楼市政策方向，非一线城市的限购基本上名存实亡，利率、首付比例、限售年限、公积金等等能放松的几乎全面放松。

按理说力度不小了，但市场死活就是不买账。

先说融合资方面。

债权、信贷、股权，三箭齐发为的就是给房企奶上一口，好让房企紧绷的资金链不至于断开。

总结下就是楼还要接着盖，地也要接着拿，既不能烂尾也不能让local finance因为土地滞销而继续承压。

这回下面的商业银行等一众金融机构倒是很快行动了起来，但在“有色眼镜”的过滤下，融资几乎全给了没有风险的国企房企和头部民营房企。

不缺钱的小部分房企融了个爽，缺钱的房企几乎一分钱没拿到。

既然主力没钱拿，那土拍市场就很难好，2023年前4个月国有土地出让收入1.176万亿，同比去年下降21.66%。

而这已经是第13个月维持负增长。

再谈楼市政策方面。

调控楼市的政策能放开的几乎是都放开了，效果不能说一点没有，但的确算不上多大。

还是前4个月的数据，全国商品房住宅销售额3.6万亿，同比增长11.8%。

除去2022年底因为特殊原因积压的购买力被集中释放在2023年春季之外，这个成绩其实谈不上多好。

而且最关键的是土拍金额没同步跟上，根据往年的数据看只要新房销售给力，基本上土拍都会维持在一个同步升温的状态下。

至于为什么没同步，大概率是房企对未来楼市谨慎“乐观”的态度下，具象化的一些表现。

具体就是把更多的销售回款用在减轻债务和资金链压力上，而不是为了扩张市场占有率而继续猪突猛进式的大肆拿地。

预计未来面包卖的速度慢了，自然面粉也就拿的少了，进货原材料的钱可都是要付大量利息的。

一通救市操作忙活下来，融资谈不上多成功，销售谈不上多乐观，再加上房企从前4个月减少拿地表现出对未来的谨慎态度，去年积压的的问题貌似还是没有解决。

先是新房销售不畅，继而影响最重要的土地市场继续遇冷，就目前看在几乎是复刻去年楼市行情的情况下，房地产税的又一次暂缓露面，貌似也就能想得通了。

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过去楼市稳定甚至欣欣向荣的时候好像总有那么一点点间接性的拖延症，导致房地产税总是犹抱琵琶半遮面走不到台前。

现在楼市下行压力加大，又考虑到local finance的情况，怕影响土拍搞的有点投鼠忌器的不敢让其走到台前。

不难理解，最近一些城市的二手房挂牌数量还在增加，而房地产税一旦有走向台前的意思，哪怕只是个别城市试点，恐怕也得让绝大部分城市二手房的挂牌数量上一个不小的台阶。

隔壁都着火了，还非要等烧到自己家才跑？

一旦到这个阶段，巨量的二手房源就得和新房市场争抢不算富裕的市场潜在购房人群。

到时候价格战恐怕无法避免，新房份额一定会被继续瓜分，而新房背后的直接关联的土地则会受到最直接的冲击。

新房为了抢市场敢降的狠也行，但问题是新房价格下来了，来年的土地价格就又不好讲了。

左右都是个为难。

当然不管怎么说，虽然困难重重但这几年对房地产税的酝酿依旧是正确的税改方向。

用更多的直接税和资产税来调节财富结构，让个税和增值税降降负担，给个体们减减负从而创造一个更有利于爆发“内需”所需要的购买力的土壤。

在经济的大舞台上，不敢说让楼市退到幕后，但主角的位置换成一直呼吁的内需，这不挺好的吗？

就这样。

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