文在寅没做到，尹锡悦做到了，韩国楼市暴跌30%，中国能学到什么

聊聊韩国，我们都能看到，进入2023年以来啊，韩国这个国家，在国际上的表演欲望是越来越强，而且都是听美国指挥，白宫指哪它就咬哪儿，我看很多人在说，这都是尹锡悦水平太低，无法坚持文在寅时期的平衡外交导致的，但我认为，问题没有这么简单。

毕竟一国总统，背后还是有国家智库的

尹锡悦放弃底线，跟着美国搞事情，最主要的原因是韩国经济要崩了。作为一个以外向型经济为基础的国家，2022年，韩国的半导体、汽车、造船等支柱产业，出现了严重的出口萎缩，这些产业的市场份额，一部分是被中国产业升级抢走了，比如造船，汽车，一部分呢是被美国抢走了，比如拜登去年8月签署的《芯片法案》。按说现在的世界格局，是中美“竞争”，和韩国没什么直接关系，但所谓大国打架，小国遭殃，韩国的很多行业啊，纯粹是被中美“挤死”的。

但这些，只是一方面的原因，另一个重要原因，是韩国为了配合出口型经济，专门配套的货币政策。按照现代经济学理论，一个国家的货币价值越低，越有利于出口，因为国外买家用美元兑换到的当地货币会变动，能买到的东西也会变多，你的竞争力就强。长期以来，韩国都是主动让货币，也就是韩元贬值，上世纪60年代的“汉江奇迹”期间，韩元贬值的幅度甚至超过了100%。我们在韩国影视作品中看到，吃顿饭要几万韩元，觉得奇怪，就是这么来的。

韩元面值大的吓人

如果是和平时期，全球经济蓬勃发展，那还好，国际市场中美元充裕，韩国经济靠出色的流动性，韩元兑美元的汇率能保持在一个合理区间，但从2022年年初，美联储为解决内部通胀问题，开始暴力加息以来，韩国就陷入了巨大的麻烦。国际市场上美元的总量减少，韩国企业做生意变得越来越难，同时西方资本回流美国，对韩国经济造成了双重打击。

为了阻止外资出逃和维持韩元的坚挺，韩国政府不得不跟着加息，起码能减缓一点出血的速度，但政府刚一加息，另一个雷立刻被引爆，韩国楼市。这波雷从2021年8月，一路爆到今年，最新数据显示，首尔地区的房价连跌9个月，大部分房产的价格跌去了30%，成交量更是跌去了7成。

地产繁荣的背后是泡沫

文在寅在任时期，出台28道政令抑制房价，还明令政府雇员卖掉多余房产，只留一套，都没有遏制住韩国的炒房之风，卸任时还专门就这个问题道歉。就是因为当时，他为了抗击疫情，把基准利率降到0.5%，让韩国全民都陷入了“炒房热”之中。

韩国有一个很特别的租房制度，叫全租房。比如说一套房的售价是100万，租客只需要付80万的押金，就能免费住几年，一般是2年，而韩国买一套100万的房呢，首付又一度低到30%，甚至20%，聪明的朋友们应该能看出来，这里面有问题，或者说，有一个天大的赚钱的机会，对吧。

这不是房子，这是空手套白狼的机会

比如你在韩国有一套价值100万的公寓，租出去2年，可以拿到80万现金，这80万放在你手里不动，肯定亏钱，那我不如再买3套房，再租出去，这就相当于你在1套房上加了3倍杠杆，而且当你这么操作两次之后，杠杆就不是6倍了，是9倍，不断往上累加，拥有房产的价值，扣掉跟银行贷款买房的利息，就是你赚到的钱。

据韩国媒体报道，首尔有不少这种超级房东，最夸张的一哥们儿手里有280套房，如果房价一直在涨，这个游戏当然玩得转，甚至连租客，也能通过银行的低息贷款，来支付全租房的押金。等于是围绕一套房，两头都在加杠杆，左脚踩右脚，螺旋升天。但如果这个时候利率上涨，贷款成本增加，捏着上百套房子的超级房东们，面临的就是上百倍的风险。

风险就是在你不经意间来临

据韩国媒体统计，2021年年末，也就是韩国进入加息通道初期，韩国家庭负债，注意是家庭负债，不是政府，已经达到GDP的108%，同一时期，美国、中国、欧元区和日本，都只有6、70%，带着这样的超高杠杆进入加息周期，韩国房地产市场一夜暴雷。先是租户数量变少，因为贷款成本高了嘛，还不如月租房，接着就是大量房东的房子租不出去，租出去了的也要退房，房主想卖房来还押金，房子也不好卖，只能降价卖，或者干脆卷款跑路。

一套连招打下来，你看文在寅当初没做到的压低房价，尹锡悦就做到了，可是代价呢？韩国总人口本来就在快速减少，房地产暴雷又导致年轻人看不到希望，消费缩减，整个国家的经济都在悬崖边上，摇摇欲坠。

韩国经济在悬崖边上

我知道这个时候，你肯定打开了评论区，想说中国也一样。房产要暴雷，人口在减少，央行放水也刺激不到房市，钱都流到富人那儿去了等等。但其实这个问题，也要分成内部和外部两个方面去看。

我们基本可以下个定论，中国经过30年高速发展，房地产行业已经到了末期，即使还有一些新的刚需和改善型需求，整个行业也不太可能出现新一轮的快速发展。但央行放水，就不只是流到富人那去了，而是很多经济学家、公知大V都在故意回避的一个事实，我们和美国之间也存在利差，美国的利率是5%，我们只有2%左右，资本为了套利，肯定也会想办法跑到美国去。这件事情，搞金融的博主肯定会装看不见。

住房不炒

那有人会说把利率抬高一点，不让资本出逃行不行，可以是可以，但单纯的加息会让房地产面临更大的考验，这个韩国人正在经历。那么我们应该做的事情到底是什么呢？简单说就是三个字，防风险。

比如通过政策设计，让投资性需求占比降低，尽可能增加他们的成本，再比如，减轻刚需和改善型需求的负担，只有这样，我们才能避免房地产“金融化”，不至于像韩国那样，冲的时候猛冲，摔的时候也很疼，这是内部的，外部呢，自然也一样，要在美国可能发起的“金融攻势”面前多方布局，分散风险。

合则两利、斗则俱伤

总得来说啊，参考韩国楼市的大起大落，中国的楼市，也不是一个纯内部的问题，作为单独的个体，我们又该做什么呢，适度降低对未来的期待，持有更多现金，这样才能为你的小家庭“防风险”，一句话，我们国家的政府和西方比起来，还是更愿意为人民考虑的，国家会做国家应该做的事，我们呢，也需要做我们应该做的。