【太原楼评】市场5月报|太原楼市五月未变天——回暖乏力 疲态渐显！

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太原楼评☞| 业内视角

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导读

太原适逢双热度，楼市未能迎回暖！五一虽冲高，后续“落落落”！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

6月7日，适逢高考，楼评君祝愿05后们在人生第一个十字路口，以“渺小”启程，跃龙门，题金榜，走一个灿烂的前程，择一条宽阔的坦途，做一个幸运且幸福的人。

二日考期，一份答卷，决定发展机遇的分流，纵然人生努力仍有路，并非不可以逆，但作为常人，一旦错过了“大势”的班车，总要付出的更多一些，恰如当下的楼市。

全国楼市在第一季度“小阳春”后，四五月份天已暖，楼市却趋寒，呈降温态势，能否回暖有待进一步观察。中指研究院的调查数据，2023年5月百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；同比跌幅扩大至0.11%。

具体看，全国楼市格局如高考的分流。克而瑞数据显示，5月份八成百强房企业绩环比下跌，但TOP10房企超过百强房企销售总额的43%，头部集中明显。TOP30房企中华润置地、招商蛇口、滨江集团、中国金茂等房企5月业绩同比增幅均超过50%。

在看另一项数据，土储百强的总量上，2023年1-5月与去年同期仍略有下行。而土储是房企信心的体现，也是行业在“集思广益”的科学决策下的宏观战略！故而，楼评君判断行业是可持续发展，但控制发展规模，城市择优和房企分化是行业主基调！

回到太原楼市，在强城改后高库存压力下，宽松的期房预售出现较多延期项目，不少民企逐步减弱在拿地或兑现招拍挂，市场以刚需购房为主力，市场疲软，信心不足。

展望后市，目前行业信心还没有完全修复，居民收入及就业预期尚无明显改善，刚需及刚改需求冲高释放后出现疲软乏力，对于6月的预期仍是有下行压力。

对全国楼市六月份趋势预判：

一，房企分化持续，城市分化延续。

二，国央企扛大旗，新民企有预期！

三，改善占比增强，刚需释放回落。

一：太原城市政策篇

01

太原“36条”实施一年

2022年5月24日，太原出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》，业界称之为“三十六条”。至今，“三十六条”已落地一周年，太原房地产市场需求端、供应端、金融端都有积极变化，市场预期持续好转。

“五一”期间，太原楼市成交量突破13万平方米，很多购房者来自山西中部城市群其他城市。除了支持刚性和改善性住房需求，作为国家住房租赁试点城市，三年示范期获得24亿元资金支持，有助于从建、购、改、租多点发力，完善住房租赁市场。

02

“山西行”热搜出圈

今年“五一”假期，中国铁路太原局集团累计旅客发送量180.6万人次，其中5月3日发送量达40.1万人次，创单日旅客发送量新高。我省住宿和餐饮业迎来大幅回暖，太原游客接待量爆发式增长，超过疫情前2019年的同期水平。

“东方甄选山西行” 6天20余次上热搜！

自5月20日开始的“东方甄选山西行”，走过太原古县城、云冈石窟、北岳恒山、悬空寺、应县木塔、雁门关、五台山等地，览遍三晋大地表里山河，尝尽山西各具特色的当地美食，将五千年山西文化和大美风光推向全国。

东方甄选为期6天的文化直播，深入介绍了山西深厚的历史文化和风土人情，让山西红遍了全网，成为继淄博之后全国网友心目中最向往的旅游目的地之一。据统计，“山西行”话题共登上抖音热搜榜超过20次，全网短视频播放量超过6亿次。

楼评君观点

稳定楼市政策实施一年，对稳定发展的促进作用，但相对有效性仍不足，潜在楼市风险和购房信心上仍待加强。其次山西的热度如何转为楼市的热度也是一个新课题！

二：太原土地市场篇

01 土地表现

供高价落

土地建面供应117.3万㎡，共16宗其中9宗小于2万㎡，建面成交33.15万㎡，以SWG类为主。

▲来源|太原楼评

亩价连续下跌，5月成交亩价不足500万；受到碧桂园拉低影响，5月太原楼面价仅为1655元/㎡。

▲来源|太原楼评

02 政务公开

闲置土地处置

2022年对太原恒御信置业有限公司等41家涉及未按期开工项目的企业签发了《督促开发通知书》，共计56宗未按期开工的土地进行了督促，要求其尽快开工建设。

2023年3月，山西省2022年度各市建设用地节约集约利用专项考核结果公布，我市2022年度处置闲置土地八千余亩，闲置土地处置任务完成率排名全省第二。

▲来源|太原规资局

楼评君观点

楼市降温，波及土地，亩均地价走低，以“角料”地块供应促成交，有望提振信心。闲置土地督促开工，多为配套用地。太原土地市场近期成交量有望回暖！

三：太原商品房市场篇

01商品房

成交显乏力

本月共14项目获20张预售证。批售面积27.21万㎡，以住宅为主。其中，招商时代主场获批预售面积最多。

▲来源|太原楼评

商品房市场供应量23.27万㎡，成交30.31万㎡，均价11975元/㎡，量稳价涨！

▲来源|太原楼评

02住宅

五月未变天

商品住宅供应面积：21.63万㎡；销售面积：29.5㎡；住宅均价为11896元/㎡；

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量133万㎡，预售存量358万㎡，住宅存量去化周期12.8个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

一支能独秀

公寓写字楼供应面积1.32万㎡，销售面积0.63万㎡；均价12462元/㎡，建投祥澐国际放量；

▲来源|太原楼评

公寓已推未售量面积27万㎡，流速0.38万㎡/月，预计去化72月，压力有所降低。

▲来源|太原楼评

04商业

底商量价齐跌

商业供应0.32万㎡，销售0.18万㎡；以住宅社区底商为主，均价23223元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

5月楼市成交量虽降幅不大，但存在五一冲高后，周度成交明显降低，去化量回落在5-6万方之间，楼评君认为后市艰难，价格仍有下行压力，尤其是对改善盘的预期。

四：太原二手房市场

01二手房

价稳量回落

二手房市场量价齐跌，均价10004元/㎡;新房均价11896元/㎡，价差幅度扩大。

▲来源|太原楼评

本月太原二手房市场中：跌少涨多，万柏林区领跌，迎泽区领涨。

▲来源|太原楼评

02市占

规模和市占趋稳

太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模趋于稳定，整体市场需求有所降温。

▲来源|太原楼评

二手房成交套量与新房占比回落，二手房流通性适度减弱；

▲来源|太原楼评

楼评君观点

伴随清零政策和新房市场长期分化影响，二手房未来市场份额仍有增长空间。但太原中介人员受到新房佣金走高，中介费下调的影响下，二手房交易规模存在有所抑制！

结语篇

太原楼市未来的走势仍不容乐观，2023年年度筑底期大概率实现。太原楼市刚需释放存在先回暖表现，但预期不足，改善盘或将在二三季度中价格出现较大波动！

普通购房者，会更关注于房价走势和具体产品的优劣，但是房地产体系是非常庞杂的，宏观楼市运行预判要有较强洞察力和逻辑思维能力，时代下形成自媒体大军，很多地产“网红”和专家捶打着楼市购房人的神经，观点真假难辨，亦能左右逢源！

楼评君作为山西省内房地产市场研究分析师，以省域房地产宏观研究为基础做趋势判断，承接土地前期定位咨询，除住宅，商业领域外，可承接省域文旅，康养等。

市场下行期，红利稀薄，房企开发须谨慎，建议掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。

最后，愿与坚守的地产人——

破冰前行共克艰，与君共勉！

今天，迎接的高考考生们——

以梦为马赴韶华，金榜题名！

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