放开限购能不能救地产？

最近地产小作文比较多，核心就是“救市”，这里面被寄予厚望的又是放松限购政策。今天，以我这么多年研究地产的经验，来谈谈放松限购到底能不能救地产？

先简单科普一下：限购政策最早起源于2010年的北京，之后大城市纷纷跟进效仿。根据绿中介的不完全统计，从2010年开始到2017年，全国实施限购的城市大约60个，到2021年上升到100多个，但是经历了过去两年地产大滑坡，部分地区限购松动，但保守估计不会少于60个。这些实施限购的城市，大部分是一线、新一线和强二线城市。这是因为其他城市没有限制房价的必要，加上发改委早就打通了300万人口以下城市的落户限制，使得这些城市无法实施以户籍为核心的限购举措。

根据常识来推演一下放开限购的大方向。限购放开以后，最大可能的结果是放开一线、新一线城市的限购政策，需求会更加向这些城市集中。由于一线、新一线城市的经济实力和发展潜力较强，吸引了大量人才和资本涌入，房价一直保持高位运行。一旦限购政策放开，更多的购房需求将涌入一线、新一线城市，从而加剧这些城市的房价上涨。人人都想追求核心城市核心资产，那么卖三四线城市的房去追一线城市是合理选择，所以三四线城市房地产市场将进一步恶化，因为购房需求流失，供应过剩的问题将更加严重。

基于这个大方向来看放开限购能不能救地产？

首先是狭义的地产，也就是以房地产企业为主体的房地产开发投资。根据前面的分析，放开限购政策会对房地产开发企业的经营状况造成负面影响。一线、新一线城市是房地产开发企业的重要市场，这些企业在这些城市拥有较大的土地储备和项目规划。然而，由于高昂的土地成本和建设成本，这些企业在一线、新一线城市的盈利能力已经面临很大压力。如果放开限购政策，虽然会增加销售量，但由于成本的上升和房价的上涨，房地产企业的利润空间将进一步受到挤压，经营状况可能进一步恶化。

另一方面，由于大部分房地产企业的“基本盘”不在一线城市，所以三四线城市的需求减弱会进一步加剧房地产企业的现金压力。

其次是广义的地产，也就是对于购房者而言，能否促进需求。一方面，对于普通购房者而言，即使放开限购政策，意义也不大。在当前更高的房价面前，普通购房者的购房能力已经受到很大的限制。放开限购政策可能会使得购房需求增加，但由于高房价依然存在，普通购房者在面临更高的购房成本时，可能会更加谨慎。另一方面，富裕的购房者也不太可能考虑增加其资产配置在房产上的比重，因为他们已经拥有足够的房产投资，对于他们来说，增加投资的风险可能超过了潜在的回报。

综上所述，放开限购政策不能拯救中国房地产。放开一线、新一线的限购政策会导致需求集中、三四线城市房地产恶化，同时对房地产企业的经营状况造成负面影响。对于普通购房者而言，在当前更高的房价面前，放开限购的意义也不大。因此，救地产可能需要更务实或者更加解决根本问题的手段，比如稳就业、稳收入预期等等。