旧的规则已经打破,新的秩序尚未建立。
楼市又走到了关键的时间节点.
各方都在等,相互等。
如果父母看到孩子4、5月的学习成绩,肯定暴跳如雷,拉去补课。
都说,这是楼市最冷的5月。
天津楼市,整体势能下来不少,各板块按购买力分层。
有的逆流而上,有的偃旗息鼓。
TOP10的板块,一水儿的刚需和刚改,成交均价基本都跌了。
成交结构明显“下坠”。
整体基本面的支撑点,又回到刚需手里。
楼市混沌,当预期不一致时,只有“急用房”才会出手。
那就剩“刚需+学区”了。
卖学区的“大户”,完全从海教园转移到空港。
5月,空港“碾压式”第一名。
比第二名成交量多出20%。
今年特殊,赶上2016年出生人口高峰所带来的入学高峰。
河西一片被买的房价涨了20%,海教园新房也被买的涨价。
空港这一波儿赢在了新房供应充足上。
加上逸阳小学刚建校,暂时不存在学位紧张的问题。
绿城桂语听蘭中等户型没货后,天保九如品筑接棒。
5月成交84套,4月成交124套,3月成交162套……流速很快。
空港一期新挂了块地,6月27日出让。
开发商也是哪好卖,就去哪拿地。
二期还要再建初中,除了补学校,空港也补产业。
这是个有增量资金进场的板块,房价很稳。
海教园,供应是真跟不上了。
只剩龙湖樘樾“一家独大”,5月成交117套。
每月都100多套的流速。
照这意思,下半年“选房空间”越来越小。
6月准备出让的两块地,速度快也得年底入市。
现在在楼市里扑腾,更考验身段灵活性和市场敏锐度。
在天津,卖教育的板块,买房不用嘀咕。
虽然长期看重点校都会普及,但至少最近几年,还是“少数派”。
滨海落户放松,后劲儿持续。
两大主力板块:生态城、中心商务区。
生态城北岛5月成交量排名第三,主打一个便宜。
雅居乐滨河雅郡,签约176套;博屿海,签约87套,套均价80-100万。
能享受生态城的教育,是24K纯刚需“落脚第一站”。
生态城中部片区,对口南开学校。
但贻成学府世家清盘后,没有成交主力了。
5月能冲到第七名,因为新和锦园成交了88套。
它属于公屋转为商品房,房价还是比周边新盘低。
5月,中心商务区没能继续保持全市第一,被挤到第四名。
问题也出在供应端。
复地壹号湾基本尾盘、万科大都会只剩210平米的……
成交第一名,碧桂园幸福里,59套。
5月首开,小高层89、120平米,均价1.4万/平米。
马上,纯新盘际华园·天津府就要开盘。
铝板、落地窗、架空层、空中花园……将成为主力选手。
际华园·天津府效果图
津城和滨城,是两个“城市”,要分开来看。
滨城属于非限购区域,参照青岛新政,如果天津调整首付比例和限购,会从滨城开始。
没想到,东丽湖和团泊湖也上榜了。
但是买房逻辑完全不一样。
东丽湖房价深度调整,回归梯度,激发刚需入场。
北大资源阅府的47套,属于延迟签约。
金融街东湖融御签约32套。
82平米的小洋房,设计了5.8米宽厅,总价不到80万,挺有性价比。
团泊西闯进了前十名,需要对它重新认知。
它与团泊东完全不是一个发展路径,要单独拎出来看。
协和医院、市域郊铁路、第三大学城……都是高能级的城市配套。
1万+的单价段中,它最有竞争力。
团泊西的认知红利,已经体现出来了。
5月,基業·世琾成交107套;新华上院成交34套……
津铁镜界,作为现在的大热红盘,即将首开。
70米宽的归家大堂、铝板、玻璃幕……产品力炫炸。
据透露,首开楼座的大户型已经被挑的差不多了。
津铁·镜界效果图
大学城、武清商务区,新天津人的“流入重镇”。
其实,大学城的热度越来越低,问题也出在供应上。
美的旭辉翰悦府,只剩洋房了。
爱情缤纷里交房延期后,成交量严重下滑。
金地艺墅家也基本尾盘了。
能买的主力,就剩保利和光尘樾、万科翡翠大道。
但大学城的热度,来自“双面加热”。
后身——南站,没什么房可选了,新天津人必然要“前进一步”。
前身——水西,风头正盛,房价3字头,梯度站稳。
前无截胡,后无后浪,大学城房价,很稳定。
武清,几乎定向承接“北津人”。
公寓不能落户之后,需求积压到新房,成交量起势。
5月,武清商务区成交量全市第二名。
春江天玺签约53套,保利朗阅签约46套……
几个盘销量都在线,三五十套是常态。
“北津人”来武清买房,目的是落户上学。
今明两年又是入学高峰期,买房人激增,下半年新房市场会很不错。
5月的板块排名,有两个变量极其明显:供应、人口。
人口流入、有供应的地方,成交量就高。
两个变量,少了哪个都不行。
博弈在“深度继续”。
现在二手房流动性不咋地。
潜在买房人手里的二手房卖不出去,就没资格进入新房市场。
所以,楼市没有增量,只是存量的转移。
这是个零和游戏。
救市肯定会来。
现在车在减速,还没停,给点油能保持平稳;如果停了,再想启动,耗油就更大了。
但在救市之前,楼市要冲刺年中了。
有的盘已经连续3个月成交量起不来,半年任务摆在眼前,必须完成。
在没有预期的氛围下,只能松动价格。
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.