天津
旧的规则已经打破，新的秩序尚未建立。
楼市又走到了关键的时间节点.
各方都在等，相互等。
如果父母看到孩子4、5月的学习成绩，肯定暴跳如雷，拉去补课。
都说，这是楼市最冷的5月。
天津楼市，整体势能下来不少，各板块按购买力分层。
有的逆流而上，有的偃旗息鼓。
TOP10的板块，一水儿的刚需和刚改，成交均价基本都跌了。
成交结构明显“下坠”。
整体基本面的支撑点，又回到刚需手里。
楼市混沌，当预期不一致时，只有“急用房”才会出手。
那就剩“刚需+学区”了。
卖学区的“大户”，完全从海教园转移到空港。
5月，空港“碾压式”第一名。
比第二名成交量多出20%。
今年特殊，赶上2016年出生人口高峰所带来的入学高峰。
河西一片被买的房价涨了20%，海教园新房也被买的涨价。
空港这一波儿赢在了新房供应充足上。
加上逸阳小学刚建校，暂时不存在学位紧张的问题。
绿城桂语听蘭中等户型没货后，天保九如品筑接棒。
5月成交84套，4月成交124套，3月成交162套……流速很快。
空港一期新挂了块地，6月27日出让。
开发商也是哪好卖，就去哪拿地。
二期还要再建初中，除了补学校，空港也补产业。
这是个有增量资金进场的板块，房价很稳。
海教园，供应是真跟不上了。
只剩龙湖樘樾“一家独大”，5月成交117套。
每月都100多套的流速。
照这意思，下半年“选房空间”越来越小。
6月准备出让的两块地，速度快也得年底入市。
现在在楼市里扑腾，更考验身段灵活性和市场敏锐度。
在天津，卖教育的板块，买房不用嘀咕。
虽然长期看重点校都会普及，但至少最近几年，还是“少数派”。
滨海落户放松，后劲儿持续。
两大主力板块：生态城、中心商务区。
生态城北岛5月成交量排名第三，主打一个便宜。
雅居乐滨河雅郡，签约176套；博屿海，签约87套，套均价80-100万。
能享受生态城的教育，是24K纯刚需“落脚第一站”。
生态城中部片区，对口南开学校。
但贻成学府世家清盘后，没有成交主力了。
5月能冲到第七名，因为新和锦园成交了88套。
它属于公屋转为商品房，房价还是比周边新盘低。
5月，中心商务区没能继续保持全市第一，被挤到第四名。
问题也出在供应端。
复地壹号湾基本尾盘、万科大都会只剩210平米的……
成交第一名，碧桂园幸福里，59套。
5月首开，小高层89、120平米，均价1.4万/平米。
马上，纯新盘际华园·天津府就要开盘。
铝板、落地窗、架空层、空中花园……将成为主力选手。
际华园·天津府效果图
津城和滨城，是两个“城市”，要分开来看。
滨城属于非限购区域，参照青岛新政，如果天津调整首付比例和限购，会从滨城开始。
没想到，东丽湖和团泊湖也上榜了。
但是买房逻辑完全不一样。
东丽湖房价深度调整，回归梯度，激发刚需入场。
北大资源阅府的47套，属于延迟签约。
金融街东湖融御签约32套。
82平米的小洋房，设计了5.8米宽厅，总价不到80万，挺有性价比。
团泊西闯进了前十名，需要对它重新认知。
它与团泊东完全不是一个发展路径，要单独拎出来看。
协和医院、市域郊铁路、第三大学城……都是高能级的城市配套。
1万+的单价段中，它最有竞争力。
团泊西的认知红利，已经体现出来了。
5月，基業·世琾成交107套；新华上院成交34套……
津铁镜界，作为现在的大热红盘，即将首开。
70米宽的归家大堂、铝板、玻璃幕……产品力炫炸。
据透露，首开楼座的大户型已经被挑的差不多了。
津铁·镜界效果图
大学城、武清商务区，新天津人的“流入重镇”。
其实，大学城的热度越来越低，问题也出在供应上。
美的旭辉翰悦府，只剩洋房了。
爱情缤纷里交房延期后，成交量严重下滑。
金地艺墅家也基本尾盘了。
能买的主力，就剩保利和光尘樾、万科翡翠大道。
但大学城的热度，来自“双面加热”。
后身——南站，没什么房可选了，新天津人必然要“前进一步”。
前身——水西，风头正盛，房价3字头，梯度站稳。
前无截胡，后无后浪，大学城房价，很稳定。
武清，几乎定向承接“北津人”。
公寓不能落户之后，需求积压到新房，成交量起势。
5月，武清商务区成交量全市第二名。
春江天玺签约53套，保利朗阅签约46套……
几个盘销量都在线，三五十套是常态。
“北津人”来武清买房，目的是落户上学。
今明两年又是入学高峰期，买房人激增，下半年新房市场会很不错。
5月的板块排名，有两个变量极其明显：供应、人口。
人口流入、有供应的地方，成交量就高。
两个变量，少了哪个都不行。
博弈在“深度继续”。
现在二手房流动性不咋地。
潜在买房人手里的二手房卖不出去，就没资格进入新房市场。
所以，楼市没有增量，只是存量的转移。
这是个零和游戏。
救市肯定会来。
现在车在减速，还没停，给点油能保持平稳；如果停了，再想启动，耗油就更大了。
但在救市之前，楼市要冲刺年中了。
有的盘已经连续3个月成交量起不来，半年任务摆在眼前，必须完成。
在没有预期的氛围下，只能松动价格。
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