降价难卖，北京二手房市场遇冷？

田傲云/发自北京

“降了30万元都还没卖出去。”挂牌出售北京东三环一套两居室的周颖，已经意识到了成交之难，即使一再打折降价。

这种现象并非个例。根据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，上周（5月30日～6月4日）二手房市场日均成交量回落到310套出头，低于近一周水平13.1%。另据诸葛数据研究中心数据显示，5月份北京二手房成交14904套，较上月减少1080套，环比下降6.8%；较3月同期下降40%。

为了加快卖房，不少房东开启降价模式。麦田房产数据显示，5月北京二手房挂牌量和上月相比增加3.7%，挂牌均价环比上月下降0.1%，与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。

一位有购房意向的刚需人士对记者表示，现在房价仍处于历史高位，再加上房价目前出现下滑势头，他要再观望下看看。

买房人希望房价还能再低一点，才买得安全、踏实；卖房人虽然能接受降价要求，甚至主动降价，但也有底线。价格博弈间买卖双方都承受着房屋之重。

多家房产中介机构工作人员也告诉记者，最近房地产市场又变差了。“楼市下行叠加宏观经济形势低迷，薪水缩减、消费力度减小等因素都在使房地产成交下跌，客户观望情绪亦愈演愈烈，急售业主接下来可能会面临房子‘打骨折’。”某地产中介机构亦庄门店经纪人分析。

对此，合硕机构首席分析师郭毅提出了一个概念：预防性抛售，“挂牌量明显升温背后是大家希望把冗余的房产变成现金储备起来，核心是在住房消费领域开始主动降杠杆。”

谁在降房价

4月以来，关于北京二手房市场降价难卖的新闻屡见不鲜。在市场成交热度走低的情况下，购房者心理预期越发踌躇不前，卖房者心理负担更重，降价抛售逐渐抬头。

在某购房平台上，北京农光南里一套61平方米的电梯房于3月17日挂牌，初始挂牌价为395万元，到5月底已经降了两次价。“现在挂牌价365万元，还能再谈。”负责维护该房源的地产中介机构人员告诉记者，最近急售降价的房源还有很多，多集中在旧小区，房龄老且周边有新房新增。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，近日降价房源的规模加大给市场传递一定的压力，一方面当前北京市场挂牌量充足，买方可选择空间较大；另一方面，买方入市步伐放缓，因此着急出售的业主利用价格优势吸引购房者目光，缩短成交周期。

对于为什么会突然涌现出大量降价房源，北京福盛德咨询宏观经济研究员冯默涵分析，人口向外疏解、购房需求减少、购买力方面，与当期收入增长和远期收入增长预期对比，房价相对过高，尤其是在工作机会减少、人口外流导致购房需求减少的预期下，房价缺乏支撑力量，这是房价中期承压的主要原因。

“短期来说，前几年房贷高利率带来的还贷负担重，房价上行预期减弱，难以覆盖资金成本，部分带有投资成分的需求止损退出，自住需求受到工作、收入不稳定影响，也难以承受房贷压力。”冯默涵补充解释。

在谈到挂牌量和房价的关系时，郭毅表示，房屋价格涨跌的分化其实是挂牌房源品质的分化。

她解释说，从现在二手房挂牌房源的结构来看，大致有一半是房龄超过20年、产品品质略差，客观上也可能存在价值见低的一些房产。但也有一少部分房源还处在价值上涨通道，比如房龄在10年以内的次新房源，但这类房源只占到挂牌房源量的10%。

诸葛找房数据研究中心监测到的数据也支持这一分析。2023年第23周北京11城区市场均价下跌，5城区环比上涨。从城市涨跌幅情况来看，东城、海淀、西城地区二手房依然火爆。

北京二手房市场遇冷了吗

在经历一季度强复苏后，市场复苏动能开始减弱，成交周期拉长，从成交数据来看，北京二手房市场呈现量价齐跌的状况，很多人都感受到了楼市的冷，这究竟是长期停滞下滑的开始，还是在为新一轮的上涨蓄势？

前述北京亦庄门店经纪人坦言，从近期楼市表现来看确实有所降温。“疫情情况下压制的购房需求在今年一季度完全释放出来，4、5月呈现回落的趋势，市场复苏呈现弱复苏，加上新房持续发力，价格跟二手房呈现倒挂，二手房挂盘量持续上涨，但是消化力度一般，大量业主抛售房产变现，这一举措也让有需求的客户呈现观望的局面。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，北京近期二手房市场量价齐跌，确实意味着北京二手房遇冷。“当前北京二手房楼市的实际情况和表现处于走弱通道，这一方面与全国楼市不景气的整体形势有关，同时也与当前楼市预期不佳、北京人口与非首都功能疏解带来的市场支撑因素预期下滑，以及北京楼市调控政策至今未有实质性调整等因素有关。”

但冯默涵认为，北京二手房市场近来的降温更多是因为与年后高热度对比后的反差，从季节性数据看，目前4、5月北京二手房的销量处在正常的水平区间内。

王小嫱也表示，正常来说，一般每年4、5月份市场成交会出现季节性回落的现象。“但结合当前的成交数据来看，今年5月份二手住宅整体成交规模不及疫情期间2020年及2021年的成交水平，也说明了年初的恢复速度并没有持续。”

王小嫱告诉记者，二手房成交速度放缓一方面由于购房者收入预期下降，入市信心不足。另一方面，5月8日出台关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费，加大了购房者的观望情绪。

但在郭毅看来，北京二手房市场并未出现成交量的遇冷，从北京二手房市场整体走势上来看，单月成交量在1万至1.5万套之间就是一个合理的数字。“冷是供应量的迅速、过度的增加所造成的，并不是成交量的转冷。”

郭毅解释，现在感觉二手房市场转冷，核心原因是二手房市场的挂牌量出现明显上升，很多二手房的卖房人可能在同一个小区里，房源类型也相似，形成了相互竞争的关系，挂牌量的增加使得竞争变得更加的激烈，为了追求成交速度，部分业主在挂牌的价格上做出了相对应的一个让步。其他人就会觉得成交周期变长、成交难度变大、成交价格明显下调。

“如果按照同比来看，5月成交量仍然保持着高位上涨的态势，今年3月份，北京二手房成交超过2万套，其实也是前期积累需求的释放。”郭毅表示。

未来楼市走向

下一步，北京楼市将如何发展？在多位房地产人士看来，受全国房地产行业影响，如果北京没有宽松的购房政策，不大可能走出独立于全国的房地产行情。

“比如对北京普通住宅的标准加以调整，同时联合央行针对北京部分板块‘一区一策’政策逐步落地等，可能对北京新房、二手房市场能够起到一定程度拉动。”郭毅对称，但如果还是保持当下政策稳定的状态，二手房挂牌量不断增加，势必会倒推影响到整个二手房市场成交量的进一步的企稳甚至下行。

“从政策端来看，虽然近期北京出台了‘带押过户’等政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为上没有产生实质性影响。当前市场在售房源不断增多、市场观望情绪增加下，导致置换链条运转不畅。预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。”麦田分析师推测。

该分析师认为，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。

王小嫱表示，5月的市场成交数据也给北京楼市传递一定压力，如果政策以及市场没有积极信号发出，预计6月二手成交量仍难以突破。