申港证券：5月百强房企销售单月同比转负，国央企拿地持续提升

乐居财经 李礼 6月5日，申港证券发布房地产行业研究周报。

投资摘要：

每周一谈： 5 月百强房企销售单月同比转负 国央企拿地持续提升

5 月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售累计同比回落，单月同比转负。5 月中指研究院房企权益销售额及销售面积 TOP100 累计同比增速分别为6%、-9.2%，较 4 月下降 4.8pct、2.2pct，单月同比增速分别为-10.3%、-17.7%，较 4 月下降 36.9pct、21.9pct，进入 5 月后房企销售表现显著转弱，积压需求在 2-4 月陆续释放后，商品房销售后续乏力。

伴随着百强房企销售转弱，5 月统计局单月销售数据同比增速或将同步转弱。在统计局调整同比基数后，统计局的商品房销售与 TOP100 房企权益销售额的同比增速差值逐步缩窄，此外受房企间的销售差异等其他因素影响下，两类数据口径的差值关系不再稳定，但由于 5 月房企单月销售数据同比增速出现转向斜率较大，预计统计局数据也将同向变动。

市场转弱背景下，头部房企表现显著好于其他房企，TOP11-30 位房企表现走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 5 月权益销售额累计同比分别为22.7%、-1.1%、-4.8%，分别较上月下降 0.3pct、9.4pct、4.9pct，单月同比分别为 21.7%、-31%、-20.6%，较上月下降 15.6pct、51.9pct、55.2pct。

TOP50 房企中 31 家房企实现累计同比增速转正，较 4 月新增 3 家。其中 7 家房企增速达 100%以上，累计增速 30%以上房企 22 家，新进榜单房企 2 家；增速领先的 10 家房企分别为中建东孚（283%）、保利置业（174%）、中国中铁（156%）、国贸地产（113%）、华润置地（113%）、大华股份（100%）、华发股份（100%）、北京城建（86%）、建发地产（85%）、招商蛇口（79%）。

5 月房企土拍排行榜数据公布，TOP50 中国央企房企占比进一步提升，其余主体拿地占比均降低。5 月中指研究院统计房企权益拿地金额 TOP50 房企中，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为 71%、1%、21%、7%，分别较 4 月单月同比口径提升 20pct，减少 3pct，减少 6pct，减少9pct；国央企资金充裕，目标聚焦核心城市，拿地占比持续提升，民企拿地仍占一定比例，地方国企及城投拿地比例下降。

5 月随着核心城市持续供地，部分房企取地意愿积极，拿地规模仍保持较高速提升。其中新增拿地金额提高前列房企包括，华润置地 173 亿、招商蛇口63 亿、保利发展 58 亿、滨江集团 52 亿、建发房产 50 亿、中海地产 35 亿、绿城中国 31 亿、碧桂园 31 亿，此外中国金茂首度进入排行榜 5 月累计拿地权益金额 70 亿。

从基本面来看，5 月销售较 4 月有显著走弱，引起市场担忧与关注，在 5 月底市场的情绪已来到低位，申万地产指数最低点一度跌破 2022 年 11 月的低点；然而在上周五地产板块出现大幅反弹，悲观预期逐步形成一致后，边际的扰动对市场情绪的作用被放大。后续建议紧密跟盯销售的高频走势，遵循安全优先，商品房销售不可失速的原则，若销售进一步加速走弱，政策出台的预期也将进一步加强。

数据追踪（5 月 22 日-5 月 28 日）：

新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为 9pct、12pct，一线城市73pct，29pct，二线城市 5pct，5pct，三线城市-18pct，15pct。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比 46ct，累计同比 48pct。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比11pct，成交金额累计同比-4pct，土地成交溢价率为 5.4%。

城市行情环比：北京（-23pct），上海（-19pct），广州（5pct），深圳（-18pct），南京（27pct），杭州（-5pct），武汉（6pct）。

投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。