上市房企退市潮要出现了：不决胜负，只决生死

【这是雪贝财经第328篇原创文章】

作者：昔檐

策划：老胡

“你看我还有机会吗？”这是秦昊在《隐秘的角落》中演绎的经典台词。

这个问题他问过势利眼的岳父母，也问过出轨的妻子。每次问完，他殷切的眼神总是渴望得到肯定，但渴望一再被冷水泼灭。于是，一场场精心策划的蓄意谋杀大幕就在他那一低头的温柔中拉开。

“你看我还有机会吗？”这个问题，河北地王荣盛发展想知道答案，公众、资本市场、尤其是它那9万多的投资者也想知道答案。

今天我们用中国地产市场的逻辑，大概可以用环京地区来定位河北。在这片土地上，曾繁荣过两家地产上市公司：王文学的华夏幸福与耿建明的荣盛发展。华夏幸福通过借壳国祥股份的方式于2013年完成上交所主板上市，荣盛发展走的是独立上市之路，于2007年登陆深交所中小板。

王文学与耿建明都是60后，耿建明1962年生于江苏南京，王文学于1967年生于河北霸州。在环京这片土地上，荣盛发展的耿建明属于外来户。1996年辞职下海的耿建明创办荣盛房地产开发有限公司。虽然公司的注册地址是河北廊坊，但耿建明的第一个地产项目选择在自己的家乡南京。在南京初尝试便大获成功，随后耿建明将南京经验复制在河北地区。王文学创业则比耿建明晚两年，于1998年成立华夏幸福基业股份有限公司。

在地产开发业的黄金时代，这两家上市公司在环京地区赚到盆满钵满。但是，好日子都在2020年戛然而止。从2020年开始，两家企业的营收均出现断崖式下跌。见下图2018—2022年度它们的营收情况：

在2020年度，先行暴雷的是华夏幸福。审计机构中兴财光华会计师事务所对华夏幸福2020年度财务报告出具了带有“与持续经营相关的重大不确定性”事项段，债务违约是非标审计意见的主要原因。此后的2021、2022年度，华夏幸福审计报告均带有“与持续经营相关的重大不确定性”事项段，连续3年非标。在最新的2022年度审计报告中，华夏幸福未能如期偿还债务金额289.43亿元。

相比之下，在2020-2022年度，荣盛发展的审计报告均是标准审计意见，没有出现非标的事项。那是不是说明，荣盛发展的财务状况就比华夏幸福要好呢？

并非如此。我们以荣盛发展2022年年报数据为例，货币资金92.02亿，交易性金融资产1.99亿，现金类合计94.01亿。我们再看一下它的有息负债情况，短期借款4.62亿，交易性金融负债10.08亿，其他流动负债中的短期应付债券13.88亿，一年内到期的非流动负债中的有息负债240.46亿。

那么，偿还期限在一年内的有息负债金额合计为269.04亿，资金缺口就高达175.03亿。外加长期借款为100,70亿，应付债券为65.59亿。有息负债的部分就已经足够惊悚，供应商货款金额同样可怕。在应收客户款项只有52亿的情况下，应付供应商货款金额却高达279.94亿。最要命的是2023年度一季报现金流量表显示，荣盛发展在今年一季度只借到1.45亿资金。

如此资金极度饥渴，审计机构北京澄宇会计师事务所在荣盛发展2022年度审计报告中却只字不提。

出现这种情况在过去几年的中国地产行业倒也并不罕见，我们可以很负责任地说，荣盛发展存在“购买审计意见”的重大嫌疑。理由如下：

荣盛发展所聘请的这家北京的mini型审计机构，根据中国注册会计师协会官网披露的信息显示，在2022年报审计中，一共有57家审计机构为5170家上市公司出具了审计报告。

但是，在2022年度，这家北京澄宇审计机构审计的上市公司数量只有1家，这1家正是荣盛发展。

在2022年11月25日，也就是在2022年度结束只剩1个多月的情况下，荣盛发展以“确保公司审计工作的独立性和客观性”理由与审计机构大华事务所分道扬镳，选聘北京澄宇事务所作为公司2022年度审计机构。

大华的审计收费是260万元，而北京澄宇的审计收费为430万元，增加了170万元。但是，这家北京澄宇审计机构在2021年2月18日才成立，2021年度审计收入只有2142万，且从未有过审计上市公司的经历。

北京澄宇对荣盛发展内部控制、财务报表均出具了标准审计意见。然而，即便是如此存在猫腻的审计意见，也出现重大错误。

正所谓世界之大，无奇不有。我们发现荣盛发展的2022年度财务报表审计报告中甚至出现了概念性错误。北京澄宇事务所的两名签字注册会计师竟然把“其他事项”与“其他信息”弄混淆。而审计机构、上市公司却均未发现，就这样堂而皇之的将年报对外发布，暴露在9.16万投资者面前。

在荣盛发展审计报告第4段部分，以“其他事项”为标题，然后紧跟着的却是“其他信息”的内容。这是典型的挂羊头卖狗肉。别看它们就二字之差，十分相像，但是它们是完全不同的概念，云泥之别。见下图：

所谓“其他事项”，适用《审计准则第1503号——在审计报告中增加强调事项段和其他事项段》。指的是未在财报中列报或披露的事项，但是在审计报告中增加其他事项段有助于财报使用者理解审计工作。比如审计机构遇到恶心的客户但是按照法律法规又不能拒绝审计的苦衷；也比如分别按照两套标准审计报表，一套国内准则，一套国际准则；还比如审计报告出具后只在小范围分发或限制使用，一些信息需要脱敏处理；最常见的还有旨在说明以前年度报表未经现任审计机构审计但前任审计机构已经审计的情况。

而“其他信息”，适用《审计准则第1521号——注册会计师对其他信息的责任》。指的是年报中除了财报与审计报告之外的全部信息，包括财务信息以及非财务信息。比如财务信息包括营收分类，成本构成，研发明细，非经常性损益表等等。非财务信息比如《致股东信》、员工学历年龄结构、前十大股东明细、董监高履历、机构调研记录表等等。

也就是说，这份审计意见购买味道极其浓厚的审计报告，前无古人的出现了专业性段落错误。这是A股历史上第1次，但最荒谬的怪事就这样发生了。

类似的做法还有中国恒大。辞任合作14年之久的四大之一普华永道，聘用同样没有任何知名度的mini型审计机构上会栢诚会计事务所。

其实，这种临时变更审计机构的作用反而是向市场传达最危险的信号，更何况在审计报告中还出现重大错误。从荣盛发展审计报告发布至今，股价从1.56元下跌到1.17元，直至停牌，市场对荣盛发展的担忧与质疑已经给出了股价答案。

暂不深究这份存在错误或欠缺勤勉尽责的审计报告，在2023年2月11日，荣盛发展公告2020年度第二期中期票据10.528亿出现违约。要知道在2021年度中期业绩发布会上，董事长耿建明还无比自信地保证：

"我们过去没有，现在不会有，我在这里郑重地告诉大家，将来同样也不会出现任何违约事件。”

只是不到两年时间。可能是预感到大事不妙，在2023年5月25日荣盛发展股价跌停，最终以1.17元收盘，距离股价跌破1元滑入退市险境，只有0.17元的距离。

于是荣盛发展紧急停牌，对外公告拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股持有的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股权，正式进军锂电池。上市公司对外宣称，此次收购有助于公司向多元化方向发展。

但是，这种紧急停牌的玩法，对于在股市浸淫日久的投资者来说，更可能是一种避免股价跌破1元，规避退市的临时措施。见下表目前A股地产公司部分股价：

A股在2023年已经锁定退市的地产公司出现了8家，这8家清一色都是民营地产公司，近乎以外科手术式进行切除。而荣盛发展股价跌破1元，也在排队中。

地产公司的转型，就像泰坦尼克号躲避冰山，凶多吉少。而锂电池行业属于技术与资金密集型，荣盛发展的多元化时机选择就耐人寻味。

虽然从2022年11月末，监管层陆续发布多重政策，从信贷、债券、股权三大融资渠道出发，“三箭齐发”支持房地产企业的合理融资需求。但是，这些政策落实在贷款、票据方面并非是雨露均沾，而是向国有房企与稳健的民营房企进行精准的滴灌式扶持，这个在今年一季报各个房企现金流量表中就有非常鲜明的体现。

与之相反，已经触发退市条件以及股价面临1元保卫战的房企，尤其是民营房企，一定会遭遇融资枯竭。而对于喜爱地产股的投资者来说，应

该时刻死盯这些房企的现金流量表，而不是这些房企杯水车薪的自救动作。毕竟，目前的房企，不决胜负，只决生死。

那么，回到最初的话题，“你看他们还有机会吗？”