深圳楼市，传来新信号……

文 | 村长

在即将登场的第二轮土拍中，深圳拿出了压箱底的地块、开出了极具诱人的条件。

6月1日，深圳规划与自然资源局挂出了其中两宗宅地，分别位于南山深超总及龙华北站附近，预计将于6月30日下午15时拍卖成交。

（来源：深圳乐居）

从前几天公布的第二批宅地出让清单可知，第二轮土拍共有10宗地出让。

（来源：深圳规划和自然资源局）

与3月份的第一轮土拍相比，第二轮土拍非常有看头。

01

三大压箱底地块

先说深超总地块

该宗地建面约20.8万㎡，容积率不超6.1。

具体位置在深超总神州数码总部基地与中信红树湾南区中间，西面是中信红树湾南区、南侧是瑧湾汇、C塔，北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学、华侨城湿地公园。

（来源：深圳乐居）

中信红树湾是深圳的老牌豪宅，目前二手房指导价11.05万/㎡，而其南区在今年3月一套房源的成交价达到了15.1万/㎡。

而万科臻湾汇公寓的挂牌价达到了16-18万/㎡。

所以出身就已决定了这宗地块的豪宅体质。

该宗地总价高达108亿元，比第一轮土拍的总成交地价都高，封顶价125.32亿，是深圳土拍历史上最高宅地。

这块地很有可能拍到封顶价，进入摇号。

再看宝中新安地块

这块地总建面8.23万㎡，容积率5.4。

地块位置极佳，处于新安街道金科路与罗田路交汇处西南侧，海韵学校对面，周边多为住宅和写字楼。

距离11号线宝安地铁站直线约800米，和壹方城商业直线约1.3公里。

（来源：朱罗纪）

这块地其实去年已经推出来过，不过流拍了。

这一次，更改了条件，吸引力一下子大增。（后面会详说）

还有龙华民治北站地块。

该地块还要再小一点，建面7.3万方，容积率7.2。

宗地位于深圳北站国际商务区重点片区范围内，距深圳北站的直线距离约500米。

（来源：朱罗纪）

此外还是名副其实的名校学区房，距深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区约（简称“深高北”）200米。

在前不久官宣的《龙华区 2023 年新建、改扩建等学校学区划分方案》中，该宗地恰属于深高北扩建校区(扩建)的覆盖范围之内。

现在北站超核板块有多火，我就不多说了，华润超核润府的大卖就已经说明了一切。

从地段及周边资源禀赋看，这三宗地无可指摘，说其是压箱底地块一点都不为过。

02

开出的条件更有吸引力

不仅地块优质，还给出了一些打破规则的条件，从中我们可以感受到满满的诚意。

还是先从深超总地块说起。

1、该项目不再限制户型比例，也就是说，不受“7090”政策限制。

（来源：深圳规划和自然资源局）

在此先科普下，什么是“7090”政策。

这是国家在2006年出台的一项政策，即：

新的商品住房建设项目，建筑面积90平方米以下的套型住房面积，必须达到项目总建筑面积的70%以上，时称：“70/90政策”。

其本意是增加房屋套数的供应、优化房屋结构，通过降总价，满足更多家庭购房门槛。

但在2016年时，广东发文取消了这一政策。

不过深圳一直保留了下来，而且常年是不折不扣的“按项目执行到位”，期间鲜有针对单个项目松动。

本次超总项目的松绑，不说是唯一一个，也是极少极少的一个。

深圳坚持实施这一政策的初衷可以理解，毕竟其房价在哪摆着。

但其弊端也不容忽视，那就是造成资源的错配，尤其是对豪宅项目而言。

真正的富人是看不上小户型豪宅的，它出现也让真正的豪宅小区变得不够纯粹。

此次冻结“70/90政策”，绝对是一个标志性事件，对豪宅市场的影响深远。

一是开发商未来在产品打造上将有更加自主的挥发空间，做出更纯粹的项目。

二是说明开始按商业规则、市场原则办事，楼市逐步回归正常化。

三是意味着可能会有更多的豪宅地块延续这一操作。

比如深圳另一个万众瞩目的豪宅项目——中信城开东角头项目。

在一些购房群里，已经有人开始讨论：

“应该全部会搞成大平层”

“如果卖的好，前海等地也可能会推出类似地块”

2、不再强配保障房

超总地块虽有全自持租赁住宅，但没有配备像共有产权房、保租房之类的保障房。

这一点也是很值得称道的。

之前这在其他豪宅项目里是普遍存在的，比如臻山府。

豪宅盘保障房化，同样会让这类盘的居住圈层不纯粹，拉低了项目的市场价值。

3、打破最高限价记录

深超总地块设定的限售均价13.3万/㎡。

这超过了先前深圳的商品住宅限价记录——深业中城2021年毛坯价13.1万/㎡。

在第一轮土拍中，招商蛇口拿下的宝安会展地块也出现了限价上调，从4.7万//㎡上调到4.9万/㎡。

虽然只提升了区区2000元/㎡，但信号意义不容忽视。

这说明限价政策在从上到下的全面松动。

尤其是此次最高限价的突破，可以说迈出了历史性一步。

宝中地块同样值得说道。

宝中新安地块上次流拍，不是因为地块不好，而是因为地块条件太苛刻。

这次，则做出了不小的妥协。

土地用途由原先的“商业用地+二类居住用地”调整为纯二类居住用地，并把占比超50%的商办完全剔掉了，这样以来，土地的吸引力瞬间大增。

去年与其一起推出的成交地块项目名叫越秀潮樾府，前几天开盘去化96%，差几套就日光了。

所以可以想象，这个区位更好的地块，在调规之后将会有多大的吸引力。

龙华北站地块的出售条件，也是可圈可点。

1、上调限价标准

项目限定的平均销售价格不高于8.05万/㎡（不含室内装修价格）。

同片区、去年出让的华润、中海的限价为7.24万/㎡。

此外，同样位于深高北学区的学仕里，毛坯限价是7.82万/㎡。

每平米分别上涨了2300元/㎡和8100元/㎡。

最高11%！这是一个不小的涨幅。

而抬升的限价也能影响人们对房价和后市的预期，促使他们尽快买房。

（来源：朱罗纪）

2、更低的地价/房价比

龙华北站地块的地价设定上比超总还要宽松。

这块地起拍价为14.41亿，封顶价16.57亿，以此计算，楼面地价分别为1.98万/平和2.27万/平，占楼盘限价的25%和28%，都不到30%，而深超总在40%左右。

这给开发商留出了更足的利润空间，充分展现了诚意。

03

怎么去看这第二轮土拍，及一系列微操呢？

1、通过刺激土地市场，间接刺激楼市。

面粉和面包的关系，大家应该不难理解。

目前深圳在楼市政策上直接操作的空间很有限，通过土地端间接影响楼市不失一种选择。

2、深圳豪宅市场将会迎来大变天。

这对之前被“7090”政策支配的双证豪宅盘和小户型豪宅是一种利空。

逻辑也不难理解，因为新的豪宅盘将会更加纯粹，对顶豪阶层来说，也将会更有吸引力。

反观很多“7090”政策支配的豪宅盘，很多小户型居住体验不如大户型，价格也整体偏低。

一些豪宅虽通过“双证”扩大面积，但随着深圳购房资格变宝贵，这类豪宅也是深受市场嫌弃，价格更是一言难尽。

以深圳湾典型的楼盘太古城花园为例，134-160㎡左右的双拼房源，最新挂盘均价多在15-19万/㎡的区间范围内。

而相近面积（136㎡）的单证房源，最新挂盘均价已经接近22万/㎡。（数据来源中原）

未来随着“7090”政策在更多豪宅盘身上解禁，现有的小户型豪宅及双拼豪宅将会更不受欢迎。

而对配备了保障房的豪宅，同样是一种利空。

3、很多规则的突破，也意味着压在深圳楼市身上的束缚会慢慢拿开，向市场化回归。

都知道目前深圳楼市被政策压的透不过气，市场被极度扭曲。

但冰冻三尺非一日之寒，指望出什么史诗级救市大招，把束缚一下子解开也不现实。

最可能的路径就是小碎步式松绑，此次“7090”政策、最高限价、标配保障房的一系列突破就是一个明显的信号。

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