保利发展剥离边缘资产 这些年被房企放弃的多元化业务

观点网 继碧桂园对“一体两翼”战略进行组织架构层面的调整后，另一家头部房企也选择对昔日所构建的“一主两翼”战略部分业务进行剥离。

5月31日晚间，保利发展宣布，将直接或间接持有的保利和乐教育、艺术教育、保利小贷共3家标的公司的股权和相关债权，转让给控股股东保利南方，预计交易总金额为13.37亿元。其中，艺术教育是保利发展、保利文化等合资的平台，持有和乐教育18.5%股权。

同一天，保利发展旗下保利物业，也披露了转让保利和乐教育股权、债权的交易。

上述关联交易所涉及3家标的公司，成立时间在2015-2018年，这也是保利乃至其他房企朝多元化转型的密集时期。

过去在“赛马”机制竞争氛围下，房企的战略外延触及建筑、物业、商业、公寓、物流、养老、金融等领域，不少新业务都是由下至上探索实践后的产物。

比如保利和乐教育最早是保利武汉公司孵化的业务，2008年-2018年期间，吴兰玉便在武汉公司负责市场营销、客户服务等工作。观点新媒体了解到，此后吴兰玉调任保利物业，和乐教育也是她主导的业务之一。

保利小贷则定位于为房地产客户、小区业主、上下游企业提供贷款，典型的模式即“首付贷”。近年来保利发展销售规模快速提升，至去年已进入TOP3之列，但这些业务依然缺乏独立发展能力，贡献的业绩同样不多，最终成为冗余资产被移出上市平台。

多年前，面对地产主业不确定性，包括保利在内的许多房企开启了扩表之旅；如今，面对主业不确定性，它们主动缩表以提升资源配置效率。

“两翼”资产剥离

万科于2012年提出“白银时代”的说法，此后房企转型多元化的趋势愈加明显。

以保利地产（更名前）为例，至2014年底该公司已陆续打造信保基金、养老地产“和熹会”及保利商业平台，并已成立海外事业部。

2015年3月，保利地产管理层在年度业绩会上提及，年内公司新业务一方面将围绕社区做文章，包括商业运营、社区商业、社区养老、房地产金融，另一方面可能通过并购方式实现跨越式发展。

同一年的10月底及11月初，保利小贷（全称广州保利小额贷款股份有限公司）、保利和乐教育（全称保利和乐（珠海）教育科技集团有限公司）分别注册成立，预示着保利的金融及社区配套服务进一步得到扩张。

其中，保利和乐教育定位为保利旗下教育品牌，早期定位的服务群体是0-18岁青少年儿童，此后改为0-22岁，并以青少年儿童启蒙教育、艺术培养、国际教育为主营业务，拥有的产品线包括亲子中心、幼儿园、艺术中心、和乐华美国际学校等。

观点新媒体从接近保利的人士处了解到，保利和乐教育最早是从保利地产武汉公司发展的业务。而2008年起，吴兰玉在武汉公司工作了长达十年，曾担任区域公司助理总经理及副总经理，主管市场营销、客户服务及物业管理相关工作，同样是和乐教育的总经理。

2018年6月，吴兰玉调任为保利物业总经理，但仍保留保利和乐教育的法人、总经理职务，并在2022年9月兼任该子公司的董事长。

接近保利的人士亦表示，教育此前一直是吴兰玉在管的业务。

在股权结构设置上，保利和乐教育曾在2018-2020年引入广东华美国际、深圳邦德文化、保利艺术教育等股东，通过内外部股东的引入实行股权混合，借此提升企业活力。

同时在业务拓展层面，和乐教育过往多与保利相关业务场景结合，包括作为住宅项目的教育配套，以及物业管理平台推广的服务等。但这同样也存在缺乏市场化发展的问题，依赖关联交易并不利于企业独立性的构建。

官网数据显示，自2016年成立以来，保利和乐教育在全国范围内形成了六大经济圈业务布局。全国签约布局项目超150个，其中130多所幼儿园，25所艺术中心，2所国际学校，分布在全国22省65个城市，已开业运营项目达50个。

根据最新出售公告，保利和乐教育2021年及2022年除税后纯利仅有405万元、404.4万元，截至去年底经审核净资产仅约-4404万元。

至于保利小贷，则与保利发展核心金融平台信保基金定位存在差异，前者专注打造以“地产+金融”为特色的互联网金融平台，致力于提供置业、理财、居家等一站式金融服务，后者主要是面向产业投资、并购整合及资产管理的私募股权基金。

但同样不变的是，保利小贷的业务也贴合保利房地产业务。

2017年的一份新闻稿提及，保利小贷依靠保利地产在全国拥有的197个项目，以及1500的销售业绩支撑，开发出多种金融工具。

观点新媒体查询，近年来保利在佛山、苏州、合肥、郑州、中山等地陆续被购房者指出有涉嫌“首付贷”，而提供资金渠道的正是保利小贷。该公司目前由保利发展持股94%，保利投资持股6%。

年报亦披露，保利发展的非流动资产中，发放贷款和垫款的余额从2018年3.20亿元提高至2020年的17.92亿元，主要由于小贷业务规模扩大；此后两年有所降低，至去年底仍有11.85亿元。

与之相对应，2022年前保利签约销售额持续保持增长，去年有所降低，但销售规模仅次于碧桂园。

截至今年3月底，保利小贷总资产15.42亿元，净资产13.06亿元，这也是本次保利发展剥离的最重要子公司。

不确定性下的缩表

发展小贷业务实现地产与金融紧密结合，并不是保利发展独有的探索，其他房企如金科股份也设立了科易小贷，中介平台世联行则曾打造世联小贷。

甚至在近两年房地产流动性紧张、销售遇阻的情况下，房企在广州、惠州等多地也陆续尝试过“首付贷”的营销方式。

尽管在公开报道中，小贷公司提供的产品都模糊指代消费贷，但资金仍会通过某些途径流入房地产，并为购房者提供财务杠杆。这类现象在政策层面并未得到支持，比如5月份惠州、深圳等地的住建局或房地产中介协会陆续发文，明确严禁“首付贷”及“零首付”等行为。

房地产经营环境的改变，令许多房企意识到高速发展时期已过去，粗放式发展需逐渐被精细化运营所取代，效益高于规模，行业也逐渐从扩表转向缩表。

在保利发展身上，相关的战略调整在过去两年表现得较为明显：2018年该公司曾将“一主两翼”战略升级为以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，而自2021年起这种表述已难以在年报中找到。

比如2022年年报中，保利发展表示，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进。

尤其是刘平出任董事长后，保利发展推行的组织重建包括提拔一批年轻干部，在集团总部增设地产管理中心、产业管理中心及风险管理中心，在区域推行湾区公司吸收合并粤东公司，苏通公司、江南公司合并为苏州公司等。

观点新媒体还了解到，2022年7月，保利正式成立保利商旅产业发展有限公司（简称保利商旅），以此整合商业、酒店、旅游产业三大业务板块，并由集团副总经理潘志华出任董事长，保利商业董事长江宁琳出任总经理。

保利发展形容整合设立保利商旅是加强专业化能力建设之举，但该公司鲜有公开提及旧平台保利商业未来的发展计划。目前，保利商业控股股东仍为保利发展，但对外拓展合作的出面方基本变成保利商旅。

因而并不难理解，如今剥离保利和乐教育、保利小贷在内昔日“两翼”战略框架下的业务，只是保利在新时期组织重建的又一缩影。

更何况此番剥离的业务难以具备诸如物业、商旅市场化发展的能力，对保利而言还存在拖累报表问题。比如在业绩贡献较少的情况下，将保利小贷剥离并不会影响上市公司利润，但由于十几亿的资产出表，上市公司利润率却得到了提升，回流的现金也可用于其他资源配置。

保利物业也在公告中提及，预计公司将透过转让保利和乐教育13.875%股权录得收益金额111.13万元（未扣除税项及及开支），公司拟将所得款项用作补充一般营运资金。

出售非核心业务在房地产行业中也是普遍存在的现象，这些业务曾是房企实施“赛马”机制、广泛开展多元化转型探索的成果，它们被寄望于成为应对房地产主业不确定性的手段，扩表是为了寻求第二增长曲线。但随着规模成为负担，业务聚焦使得它们成为牺牲品。

被出售的标的比较重要的是物业及商业、酒店等公司，仅2022年就有中南建设、中粮控股、禹洲集团、佳源国际、首创置业已经出售或筹备出售物业管理平台，世茂、云南城投、富力等房企则出售旗下酒店等资产。

但需要指出的是，这些资产相对价值较高，出售更多是与企业现金流困境有关，而非业务发展不顺利。

其他一些更为边缘的业务中，据观点新媒体查询，2019年朗诗绿色集团宣布将处于亏损阶段的长租、物业管理咨询、园林绿化景观等5项业务出售予控股股东，所得款项净额9.81亿元；2020年起，世联行陆续出售世联小贷所持信贷资产，以及世联集房资管。

2022年1月，祥生控股集团以3.37亿元出售浙江向日葵健康产业公司，后者拥有的在建项目是诸暨一保健及养老中心；同年7月，新城发展计划出售128家星轶影院予横店影视。

另于今年5月23日，金隅集团挂牌四家养老子公司100%股权，涉及“爱馨”养老品牌相关项目。另一家国央企华润置地，也曾提及计划逐步退出康养板块。