世茂的天坑与财报造假

“深圳世茂深港国际中心”被挂网准备拍卖，起拍价130.44亿元。

这个项目从拿地开发到停工烂尾，见证了房地产行情从疯狂到绝望的情绪变化，也见证了世茂从野心勃勃到全盘皆输的落寞。

2017年何其疯狂。许荣茂亲自洽谈，梁振英站台，项目光土地款就240亿元，加上建安成本，整个项目总投资要去到500亿元。

奢华公寓、贵族学校哈罗公学、华尔道夫酒店、定位深港会客厅的深圳露台，世茂显然想要在这个项目上，一次性展现综合开发能力。

土地出让合同约定，项目要建一栋600米的高楼，世茂内部却想要冲击一下700米。

所有业内人士都看不懂，大体量的商业办公，大比例的自持体量，可售物业却是遭市场嫌弃的商务公寓，世茂是否高估了自身能力。

楼有多高，坑就有多深。

世茂深港国际中心开发了几栋公寓后停工，留下700米高楼的深坑。由于涉及中信信托相关信托计划违约，项目将要被整体拍卖。

整个项目共分14宗土地，除去已售公寓占了两宗地，此次拍卖是剩余12宗土地，以及部分地上建筑物。

12宗土地不动产证登记价是176.2亿元，目前评估价为149.78亿元，加上地上建筑物评估价13.26亿元，整体评估价为163.05亿元。

也就是说，起拍价130.44亿元，是在评估价的基础上打了8折。如果有人以起拍价接盘，世茂在这个项目上，立马亏损百亿元。

世茂此前透露，整个项目总投入已达328亿元，销售回款只有80.7亿元，如果此次拍卖回款130.44亿元，亏损板上钉钉。

但如果按照世茂自己的测算，整个项目2022年末公允价值只有144.15亿元，起拍价似乎也不离谱。

目前已有国资参与该项目公寓保交楼，此前华润置地洽谈过整体接盘，但并未有实质合作落地。

世茂与中信信托的谈判一波三折，此次被拍卖，是中信信托的极限施压，许老板要么找到钱来解决问题，要么项目被贱卖全盘皆输。

世茂用杠杆撬动了整个项目。

总投入328亿元，其中抵押项目向中信信托融了155亿元，即世茂实际投入可能只有173亿元，这都不足以全额支付土地款。

更为关键的是，世茂股份抵押项目对外融资，并未在上市公司进行披露，世茂正陷入一场道德危机。

许荣茂通过港股上市公司世茂集团（00813.HK），持有A股上市公司世茂股份（600823.SH）超7成的股份，后者定位商业地产开发平台。

世茂股份持有“世茂深港国际中心”51%的权益。

2022年年度报告中，世茂股份对外担保余额为115.84亿元，但会计师却发现，世茂股份未对外披露的诉讼执行涉案金额高达162.88亿元，这些负债或担保从未在财报中披露。

世茂股份的隐形负债，就这样赤裸裸暴露了。

当世茂股份股价快要跌破1元，面临退市风险的时候，许老板拿出了1-2亿元规模的增持计划。

一方面是债务重组并不积极，世茂集团两年财报难产，世茂股份财报存在重大纰漏；另一方面拿出真金白银来增持，且增持主体并不十分透明。

世茂的坑啊，显然还会有更多。