广东
7.9万/㎡的兰亭盛荟、6.8万/㎡的美林海岸、4.7万/㎡的天朗明居……
这些，都是最新的金融城网红盘成交价！乍一看，情报哥都不敢相信自己的眼睛。
要知道，仅仅在3月的时候，新闻上刷屏的是10万+单价成交的兰亭盛荟、8万+成交的美林海岸、6万+成交的天朗明居！
网红盘们的热度，为何突然急转直下，判若云泥？
金融城，也要顶不住了吗？还是另有隐情？今天情报哥就给你说清楚。
有一说一。
实际上，金融城的“笋盘”走势还是非常稳健的，例如美林海岸，4月成交的三套南向单位，均价都过8。
兰亭盛荟4月成交3套户型，均为北向户型，价格都在8.5万/以上。
但是！文章开头写的成交案例，也都是实情。
例如最近，天朗明居有业主66平两房，330万放盘，折合5万的单价，已经是近期低点，结果买家一口气刀掉20万，成交总价311万，算下来单价仅47121元/平！
放盘当天成交！4.7万单价，这价格，仿佛一夜回到疫情之前。
反转来得太快！
要知道，今年2月份，高楼层南向单位，86平三房户型创出6.4万/平单价。
哪怕是朝向不佳的北向户型，成交价也从去年从小区主流5字头，而与该户型同朝向且面积类似的户型，上个月成交价还要5.6万/平。
然而，在近期，同样北向的65平两房，有“卷王”业主，放盘后，整个预期突然就变了。
“政府参考价333万”，卷王业主成交价仅330万，网红项目，破指导价成交，一下子拉低了买房者敏感的预期。
预期向下，平时朝向不好，或者对自身价值不自信的“隐性库存”如开闸水库般泄出，不仅没法控盘，而且还会被“绞杀”。
例如，回落到现在最低4.7万/平可以入手的那套北向66平两房。
本身房源朝向是北向，客厅和房间的采光都比较一般，会劝退部分买家。
据中介透露，业主是因为生了双胞胎，两房不够用，急需换房，所以才大降价出售。
从户型内部看，有一定硬伤，而小区自身的条件，估计也不能支撑太高溢价。
天朗明居总户数2900多户，却只有490个车位！
6户人抢一个车位，你说怎么住？天河购房者都不需要开车通勤的吗？
难怪有162个业主（实际后台超200套）在放盘，只要手上预算允许，有钱业主做的第一件事，就是逃离天朗明居。
缺少持续优质购买力导入的话，哪怕天河再好，风吹草动，天朗明居价格就很容易起起伏伏。
何况今年，一定是疯狂内卷的一年！
同样的情况，在天朗明居身边好几个邻居身上上演了。
今年3月还有好几套10万+户型成交的兰亭盛荟，如今差朝向单位，7.9万/㎡有成交。
美林海岸，成交价也从3-4月高峰期的8万+，回落到现在最低6.8万/平可以入手。
前不久成交的笋户型，是西南朝向户型，该户型成交价一直比其他朝向户型便宜不少，但6字头的成交价，是2021年后首次出现。
作为对比，去年高楼层南向单位曾有9.4万/㎡成交案例，3月份，东南朝向123㎡户型甚至有10.8万/㎡的成交案例。
同一小区，被人蹭蹭往上要价，自己却是2年过去，一分没涨就算了，价格竟然还缩水+亏掉2年的利息？
况且，21年还是利息最贵时候下的贷款啊。
不知道在网红片区，买错产品的老铁们，会不会一口老血。
网红版块的“蟹货”尚且在出血走量，其他小透明就更不敢想象了。
例如天雅居，按贝壳最近一个季度，每个月成交1套的速度，目前的59套房盘要消化完，需要将近5年。
小区挂牌均价都已经去到3.9万/平，同户型邻居在放375万，甚至在400万左右徘徊。
104.43平三房，南北朝向，这位卷王一出价，就是50万开外的优惠。
据称，业主降价100万后总价320万成功在当日出货，折合单价仅3.1万/平。
很多人可能会问，原来的业主买来都在亏本卖，低于同小区靓朝向单位万元，甚至数万元单价的房源，为什么不捡个漏呢？
想这个问题的时候，你是否有想过，为什么有些房源会低价卖？
二手房与新房不同，二手房业主是分散的，对于价值的输出本来就不够集中。
它也不会像新房那样懂得包装，业主之所以亏本卖，其实从另一方面反映出：由于朝向、户型、采光、景观等难以改变的因素都不占优，或者户型错配、共识改变等，都可以制约房产的价值。
房源的真实价值可能也就只有这么多，那你还因为价格低而一头冲进去，不过是搭上自己去换另一个掉在坑里的人而已。
经过几年发酵，当初火热的珠金琶等板块的热盘，如今成为炒家密度最高的几个地段。
怎样判断这个小区未来出货卷不卷？
一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。
超过这个数字，则说明小区挂牌量有点大，业主之间的竞争异常激烈。
以金融城周边在售二手为例，天朗明居、阳光假日园挂牌率5%以上，相当于每20户就有一家在卖房，最好别碰这两个盘了。
通俗地讲，想卖的人多，想买的人少，价格上不去。
如何才能减轻抛售压力呢？答案是洗盘、换筹。
在股市，庄家通过对股价的震荡或打压，清理市场上意志不坚、多余的浮动筹码，后续拉升就会轻松得多。
楼市也是类似的道理。急于套现的投资客，好比那些浮动筹码，只有充分换手后，小区房价才会变得稳定。
但楼市不同于股市，风向一旦变了，换手基本无法实现。
以前的二手房价，之所以能被投资客控盘，促进成交，是因为市场预期向上，次新房少（本质是惜售）。
但下半年，珠金琶，仍有新盘流入市场。其中包括众多号称“买到就赚几百上千万”的大红盘，许多天选之子都伸长脖子，等着兑现梦想。
你的二手房，又能排得上老几呢？
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