工业城建设已成规模 开发者20年投入收不回成本

民营企业家黄小波怎么也想不到，在人生的黄金年龄投身于家乡工业园区的建设发展，20年过去了，经过一代人的努力与奋斗，现在的工业城已初具规模，部分园区业已投入使用甚至开始盈利，但已近花甲之年的黄小波却还没有享受到工业城建成后的喜悦及其带来的利益。

2004年商海打拼多年小有成就的黄小波下决心回到家乡博罗县，实现对父老建设故乡的承诺，并在当年6月成立惠州市鸿达实业发展有限公司（以下简称“鸿达实业”），负责对鸿达工业城项目的整体运作。

同年4月30日，罗阳镇政府与黄小波的公司签订了《合作开发及招商协议书》，当地政府拟征收近2000亩土地作为招商引资的项目用地，黄小波的公司负责协助罗阳政府进行招商引资工作，从此开始了他在故乡博罗的第二次创业之旅。

此后数年，一直投入在工业城建设中的黄小波出现了资金投入过大，项目回报缓慢的情况，2011年，博罗县出具的《审计报告》认定，截止当年十月，鸿达公司在工业园项目建设实际投入资金总额为1.4亿元，但黄小波认为这些钱远远赶不上鸿达实业投入的3.5亿，经双方协议后，决定将县土地储备中心保留的13万平方米的工业用地和10万平方米的商住配套用地用来解决鸿达实业的亏损问题。

2012年7月11日，博罗县政府与惠州鸿达公司、罗阳镇政府签订《合作开发鸿达工业城项目协议书》，就三方合作开发博罗县鸿达工业城项目及解决征地遗留问题的有关事宜进行协商。

2020年，当地政府在未告知黄小波的情况下，将约16万平米的土地低价卖给第三方公司，购买土地的公司并没有自己用地，而是租给了另外的公司。

关于土地被低价卖出一事，当地政府工作人员曾表示，被卖的土地并非鸿达实业名下的土地，所以不存在政府买卖了鸿达实业土地的情况。。。。

黄小波情况反应截屏

工业城初具规模 多家知名企业入驻

经过近20年的开发建设，加上随着粤港澳湾区的大发展，鸿达工业城现在已经初具规模。目前，鸿达工业城现有高科技企业14家，总部基地引入中国发明协会高科技成果孵化园同时再引入17家科技企业，鸿达工业城已建成投产和在建项目将达到32家，产业类型包括能源、电子、软件等多家高科技技术企业。据了解，中鸿盛《领军企业总部基地》项目和乐图光电等项目也在加快建设中，工业城已经有了比较完整产业链和完善的配套体系，这一切的成绩离不开当地政府的政策支持，也不能忽略黄小波对家乡的热爱及建设工业城所付出的努力。

黄小波祖籍博罗县，不到20岁的他伴随着改革开放的浪潮，离开家乡外出深圳打拼。或许是勤奋踏实的性格、天资聪颖的头脑，也或许是运气使然，一路商海沉浮，已是中年的黄小波便已资产不菲，由于在社会各界都积攒了良好的赞誉，他连续十年当选深圳市宝安区政协委员，甚至是保安区政协常委。

在黄小波的心里，博罗县永远是自己的家乡。在外“混”了名堂后，他开始考虑如何才能为家乡做些事情。2004年初，在一次深圳召开的招商推荐会上，博罗县的相关领导找到他，希望他能在博罗县城的罗阳镇投资建设一座工业城，并且引进一些知名的企业进驻。

黄小波略微思考后便答应了，在他看来，工业城建好，企业进驻，自然而然能为当地税收做出贡献。企业多了，人自然也就多了，更能带动起当地的消费，这对于老百姓来说，也是一件好事情，同年在当地注册成立了“惠州市鸿达实业发展有限公司”，负责对鸿达工业城项目的整体运作。

此后的一切都如期进行，黄小波开始了惠州的再创业之旅，还当选了惠州市政协第十、十一届政协委员、十二届政协常委。

20年签订多个协议确保投资人利益

2004年4月30日，罗阳镇政府与黄小波的公司签订了《合作开发及招商协议书》，就工业项目合作开发事宜达成一致意见：当地政府拟征收近2000亩土地作为招商引资的项目用地，黄小波的公司负责协助罗阳政府进行招商引资工作。

2006年12月，罗阳镇政府与黄小波签订了《协议书》及《补充合同书》，就双方合作开发荔枝园工业项目达成补充条款。由罗阳政府作为鸿达（国际）高科技工业制造城市政道路基础设施建设实施主体，采用BT模式，解决资金划拨问题。（BT模式中文名称是建设移交，政府利用非政府资金，来进行非经营性基础设施建设项目一种融资的方式。）

此后数年，一直投入在工业城建设中的黄小波出现了资金投入过大，项目回报缓慢的情况，2011年12月8日，博罗县监察和审计局出具《审计报告》，该报告中认定，至2011年9月30日，鸿达公司在博罗鸿达工业园项目建设实际投入资金总额为1.4亿元。但黄小波认为这些钱远远赶不上鸿达实业投入的3.5亿，经双方协议后，决定将县土地储备中心保留的13万平方米的工业用地和10万平方米的商住配套用地用来解决鸿达实业的亏损问题。

2012年7月11日，博罗县政府与惠州鸿达公司、罗阳镇政府签订《合作开发鸿达工业城项目协议书》，就三方合作开发鸿达工业城项目，约定在鸿达科技城合作开发400亩商住用地，通过分配土地挂牌收益来解决鸿达工业城历史遗留问题。

“这样做，就是为了让我们公司能够收回投资成本及回报。”黄小波称，这块400亩的商住用地就是被博罗县政府低价卖掉的土地。因为这块储备用地性质特殊，是捆绑了债权债务的土地，所以性质为商住用地。

在最初的约定中，工业城建好后的净收益鸿达实业和博罗县政府按照四六分成，比例为博罗县政府4成，鸿达实业6成。作为对鸿达实业的补偿，协议还特别约定，项目用地需要三方统一协商，规划、出让。

商业土地两次流拍 更改土地性质低价出让

今天步入这片工业园，成熟的工业社区，繁忙的建设工地，十多条以“鸿达”命名的园区公路上车来车往，但是十几年前，这里还是一片荒芜之地，高低不平、杂草丛生、沟渠遍布、蚊虫遍野。

黄小波回忆起当年刚入驻此地时的情景，心里不免有些忐忑，公司没有充裕的资金，当地没有成熟的基础设施，更缺少愿意来此地真金白银投资的企业，一切都要从零开始！无论是基础的土地平整还是赴海内外招商，几乎是一己之力扛下了所有。

由于前期的投入过大，鸿达实业遇到了巨大的资金缺口，加上国家土地政策调整，原合同约定的合作开发模式无法返还鸿达实业前期投入的开发成本和投资回报，博罗县政府于2012年和2013年将鸿达工业城的商住用地两次挂牌出让，但由于位置偏僻环境不佳，两次拍卖均无人摘牌。

转折发生在2020，这一年，博罗县政府在未通知鸿达实业一方的情况下，在商住用地高价位的时候，将合作用地性质从商住用地改为工业用地，将400亩土地中的161044（16.1万）平方米土地，以工业用地定向挂牌出让成交。

由于调整了规划和用地性质定向挂牌，地价低于市场流通价而成交。3宗地挂牌总收入为仅为1.0475亿 元，折合平均地面单价仅为 650元/平方米，不含税。（宗地一：挂牌编号：博自然资（用地）挂字【2020】6号，面积62249㎡，成交价2590万元；宗地二：挂牌编号：博自然资（用地）挂字【2020】54号，面积45118㎡，成交价3145万元；宗地三：挂牌编号：博自然资（用地）挂字【2020】44号，面积53677㎡，成交价3740万元）。

如按照同期周边工业用地市场价出让，参考2020 年 8 月 25 日广东省中级人民法院拍卖一宗同区域的工业用地，面积15085 平方米，成交总额 2802.9321 万元，折合地面单价为 1858.09 元/平方米，而合作土地仅650元/平方米成交，约为正常市场拍卖价三分之一。

“按照协议的约定，出让合作土地政府有义务和我公司协商，但整个过程我都不知道情况，此外将用地性质从商住用地改为工业用地也没有人告诉我。”

黄小波说。依据罗阳镇当年商住用地出让的案例，折合平均地面单价仅为650元/平米的价格明显是低了。黄小波说，“考虑到工业城位置及环境，加上近几年商住开发不如以前，这种操作其实也能理解，但是拍卖的钱我也一分都没有拿到！”。

黄小波认为，若根据协议内容，当地政府是否已单方违约？“我就想知道，这究竟是为什么。”

工业园区内多条道路以“鸿达”命名

优化营商环境 法治是企业正当经营的保障

对于黄小波认为当地政府违约的观点，来自国内的数位法学专家学者也表达了类似的意见。

中国法学会商法学研究会会长，中国政法大学教授、博士生导师赵旭东；中国人民大学法学院副院长、博士生导师、龙翼飞教授，清华大学法学院崔建远教授以及中国人民大学法学院兼职教授，自然资源部咨询研究中心咨询委员王守智等国内知名法学专家在2021年10月底就鸿达工业城项目中相关纠纷的法律适用问题进行了认真讨论和分析研究，形成了颇具专业的法学论证意见书：

与会专家认定三方签订的《合作开发鸿达工业城项目协议书》合法有效，协议三方都应当按照法律规定和合同约定履行义务；县、镇两级政府就合作开发鸿达工业城项目作出的政府会议纪要也对其具有拘束力，需要要对载明的内容践行承诺。

三方签订的《合作开发鸿达工业城项目协议书》是为了通过分配土地挂牌收益的方式来解决鸿达工业城征地历史遗留问题，《合作开发鸿达 工业城项目协议书》中关于土地挂牌出让收益的约定是由原来的征地利益关系转化而来的，关系到惠州鸿达公司投资者利益的实现。

当地政府在未告知也未得到惠州鸿达公司同意的情况下，将涉事土地挂牌出让，有悖于诚实信用原则，违反了《合作开发鸿达工业城项目协议书》第9条、第10条第1款的约定，应构成违约。

对于鸿达公司遭受的损失，相关专家意见认为，该损失应包括实际损失和预期可得利益损失，应当参照策涉土地周边同类型土地出让的价格计算。唯有让企业在公平、公正的法治环境中发展，才能更好的培养优化地区营商环境。

中国政法大学民商法学博士生导师，符启林教授认为，根据《中华人民共和国民法典》第七条相关规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”签订协议就要按照约定的内容来履行，优化营商环境是政府的一项重要工作，旨在通过优化服务、法治保障和社会环境等方面的努力，为市场主体提供更加稳定、公平、透明、可预期的营商环境。

这些举措包括提高政务服务能力和水平，加强政府与市场主体之间的协同监管和信息共享，加强政府服务意识和提高服务质量和效率等方面。政府优化营商环境的努力将有助于促进市场主体的健康发展，增强市场活力和社会创造力，才能为经济社会发展注入新的动力。

对于目前所遇到的种种问题，黄小波对未来依然充满信心，只是身处困境的他希望能得到一个合理的回应。。。。。。

今日的工业园区以具有相当规模

来源，今日头条，温柔火车A