降价也卖不动！杭州楼市，不淡定了！

作者：子非鱼

心态决定一切。

虽然这句话出现在培训场合，让人很是抵触，但夜深人静时细想，其实也不无道理。

生活是一面镜子，你以怎样的表情、神情、心态对它，它便会还给你怎样的结果。

楼市亦是如此，当市场没有预期和信心的时候，调整势头不可阻挡，哪怕你有力挽狂澜的决心，也不管用。

从近日杭州楼市传来的几个消息来看，杭州楼市已经不淡定了。

01

杭州楼市心态崩塌之一，价格跳水

第一，阿里裁员罗生门，引发杭州网红小区价格跳水。

最近，阿里被爆裁员20%，传言称此次裁员波及阿里旗下多个业务板块，包括云智能集团、淘天集团、菜鸟、本地生活和大文娱，裁员总人数高达2.5万人。随后，阿里在5月25日公开回应，裁员是谣言。

并且，阿里还公布，今年六大业务集团计划新招1.5万人。

尽管消息被阿里辟谣，但是根据时代财经披露，多位阿里云员工向时代财经证实了裁员消息。此前，在各大社交媒体上流传的裁员消息涉及阿里旗下多个业务板块，包括云智能集团、淘天集团、菜鸟、本地生活和大文娱，裁员总人数高达2.5万人，而由于这些业务分布在不同办公地点，也因此而波及杭州不同的楼市板块。

这次事件直接导致了阳光城未来悦MAX一套89.26平方米的三室二厅房源，5月17日，业主将挂牌价下调120万元，降幅超过25%，带动单价从5.27万元/平方米跌到3.92元/平方米。

当然，根据当地中介透露，这一价格可能不是真实成交价，而是为了避税故意做低合同价格，真实价格不可能这么低。

但是，受过去几年平台经济被整顿影响叠加疫情影响，这个杭州的当红小区，已经成为杭州楼市下跌的典型案例。

在去年的行情中，杭州二手房出现了普降。去年7月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。

该小区之前的成交单价约为8万多，且在往上升。

然而，如今看贝壳找房平台的历史成交数据，自2023年1-4月，该小区一共成交了20套房源，仅有6套高于5万元/平方米，另有9套成交价格介于4-5万元/平方米，5套低于4万元/平方米，其中，最低的一套约为2.84万元/平方米。

从8万跌至四五万，跌幅超过了三分之一。

02

杭州楼市心态崩塌之二，成交量继续跳水

第二，5月份成交量继续跳水。

在一季度本号分析中心城市成交量集体走高时，就特别强调过，一旦一季度集中释放的需求消耗殆尽，后续没有新的需求续上，那中心城市的小阳春，也就昙花一现。

4月份果然如此，一线城市和强二线城市的成交量集体转向。

其中杭州的二手房成交量再度跌破万套，只成交了7264套。同3月份10213套的成交量相比，跌幅约28.8%。

新房方面，根据克而瑞披露的数据显示，下降幅度更大，成交面积环比下降了30%。

5月份尚未过完，但已经有各种数显示，有不少城市5月份的成交量相比于4月份进一步缩水。

比如北京楼市登上热搜的消息，这个月比4月份还要差。截至5月24日，北京二手成交9599套，相比4月下滑了12%，相比3月下滑了40%。

而且，北京的二手房越卖越多，二手房挂牌量逼近12万套，说明挂牌的速度比卖出的速度要快得多。

上海，4月份全市二手房成交量约1.73万套，环比下跌27%。其五月份的表现也不容乐观，截至5月21日，累计成交1万套左右，成交量下滑明显。

杭州，截至5月24日二手成交量仅4000多套，相比3月还有上万套的交易量，显然是大幅度地下滑了。

要知道，杭州可是在过去两个月内数度放松调控来促进成交。

3月份，杭州放松了钱塘区的限购，非户籍人口1个月社保即可购房。自此杭州的限购圈在一步步收缩，外围区基本都不再限购。

同时，4月中旬杭州降低了落户门槛，将市区的落户门槛由本科降至专科，并全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户条件。

最近又放松余杭区的限购措施。

这再次验证了我多次强调的那句话，在收入和就业没有复苏之前，任何招数都不好使。

03

卖不动的杭州

杭州当地媒体钱江晚报，近日发表了一篇文章介绍杭州楼市，结论是：

房子卖不动。低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。

房子卖不动，是市场心态转变的直接体现。而市场心态转变的本质，则是从根本上觉得目前很多城市的房价，德不配位。

动辄单价四五万、五六万、七八万乃至上十万，总价动辄几百万乃至上千万，是大家月收入都有好几万了吗？

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

收入低，房价高不可攀，房价与城市居民收入之间的鸿沟，就是德不配位的直接体现。

这种背景下，如果不接受需要降价的事实，房子根本卖不出去。

从诸葛找房披露的数据来看，杭州目前二手房挂牌房源中，有超过80%在降价，但成交量仍在下跌。

只能说明，降得幅度不够大，整体均价只是降了皮毛而已。目前中心城市的自有住房比例整体都不高，深圳甚至只有23%。

也就是说购房需求储备军非常足，只是苦于买不起。

接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。楼市最怕的就是陷入僵局。

目前的宏观大环境，目前的消费、就业和收入复苏情况，硬扛着不降，成交量会继续缩水。

硬扛着，对于普通投资客来说，没法脱手套现或者没法及时止损。对于房企来说，则更难回款，如此会加大他们的偿债压力，会让更多房企出现债务逾期，乃至退市风险，会加大保交楼压力。

保交楼一旦受阻，去年的楼市风波可能再次上演，会更加冷却市场的信心，形成一个恶性闭环。