广州一小区业主赢了！物业被判退还121万余元……

广州普法

小区公共区域收费项目

日渐多元化

不少小区产生了公共收益

由此也加剧了

业主和物业间的矛盾

那么

小区的公共收益

究竟归谁所有？

因小区公共收益被侵占

广州华苑大厦业委会

将物业公司告上法庭

这一宗案件近日有了最新结果

广州市天河区人民法院于5月15日作出一审判决：认定物业公司广州御欣源物业管理有限公司（以下简称“御欣源公司”）应向业委会退还公共收益121万余元。

▲在华苑大厦小区的楼栋门口，业委会展示了关于公共收益案件的判决书。

01

拒绝提供公共收益明细

物业公司被业委会告上法庭

华苑大厦位于广州市天河区天河直街，1997年建成入住，小区有700余户，是广州首批高层电梯住宅小区。

在2019年11月23日，华苑业委会代表华苑大厦业主大会与御欣源公司签订《华苑大厦物业服务合同》，将所在的华苑大厦A、C、D栋委托御欣源公司进行物业管理服务，合同期限至2022年11月22日。

据了解，《华苑大厦物业服务合同》约定，小区公共收益由物业公司代收，入业主委员会账户，30%用于补贴物管管理费用，其余部分用于小区改善，公共收益费用由小区业委会和物业公司协商使用，必须依法依规，并接受全体业主监督。

在履行合同时，业委会发现物业公司隐瞒小区公共收益，多次要求提供相关明细，均没有下文。

现任业委会主任表示，自2019年11月进驻华苑大厦以来，御欣源公司代收的路面月保车管理费、临时车辆管理费、商铺租金、外围摆摊费等从未划入业委会的账户；御欣源公司自报的公共收益与实际情况严重不符，也没有按约出示原始凭证供业委会查阅；御欣源公司自报的公共支出从未经业委会审批，也没有按约出示原始凭证供业委会查阅，华苑业委会多次要求御欣源公司整改，但御欣源公司一直未改正，严重违反合同约定。

此外，御欣源公司从2021年第三季度起未再向华苑业委会说明小区公共收益情况，更未将其代收的公共收益返还给华苑业委会。

为了维护小区业主的合法权益，业委会于2022年6月15日提起诉讼，要求御欣源公司向华苑业委会返还2019年11月至2022年3月期间的公共收益款项以及利息。

02

物业公司反诉未获支持

需退还121万余元公共收益

在业委会起诉物业公司返还公共收益案件中，御欣源公司也提起了反诉，其认为根据《华苑大厦物业服务合同》，华苑业委会收取公共收益后，并未将公共收益的30%补贴支付给御欣源公司，为此要求华苑业委会支付2019年11月至2022年3月的公共收益补贴96851.25元及利息。

对于物业公司的反诉，华苑业委会称，根据《华苑大厦物业服务合同》第十一条乙方的权利义务10项约定，御欣源公司参与分配公共收益的条件是：御欣源公司未违反国家及地方有关规定、未违反本合同约定；御欣源公司对物业共用部位及设施独立进行经营活动，为全体业主创造经济效益。

华苑业委会认为，御欣源公司未满足上述条件，其反诉请求无事实依据，请求法院驳回其反诉请求。

经审理，广州市天河区人民法院认为，华苑业委会与御欣源公司签订的《华苑大厦物业服务合同》合法有效，双方应依约履行。《华苑大厦物业服务合同》约定小区公共收益由物业公司代收，入业主委员会账户，30%用于补贴物管管理费用。对于上述合同约定的委托管理期限内的公共收益存在华苑业委会和御欣源公司分别收取且未办理结算的情况，进而产生本案诉讼。

天河区人民法院认定，华苑大厦小区2019年11月至2022年3月期间公共收益中由御欣源公司收取的款项总额为2466899元，根据《华苑大厦物业服务合同》中关于公共收益的约定，御欣源公司可收取的款项总额为1248801.73元。

结合查明的实际收取公共收益情况，御欣源公司应向华苑业委会退还公共收益1218097.27元（2466899元－1248801.73元），对于华苑业委会超出上述部分的诉讼请求不予支持，对于御欣源公司的相关反诉请求不予支持。

对于此判决，御欣源公司的一名工作人员表示，判决刚下来几天，目前还没退还这121万元。下一步如何做，公司还在考量，“肯定是会妥善解决的。”

03

法律分析

当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

属于业主共有的部分包括：

（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

（4）物业服务用房；

（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（据《中华人民共和国民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定。）

业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，其当然享有共有部分收益的知情权。当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为业主的你，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。

根据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的，人民法院应予支持。

普法君建议广大业主，虽然公共收益属于业主，但公共收益载体的运营与管理依然需要物业企业的支持。在处理公共收益的过程中，依然需要物业、业主委员会、社区等多方参与，相互理解沟通和监督，将公共收益用到实处。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

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