房屋给子女，继承、买卖、赠与，哪种方式最划算？

一、继承房屋，几乎零成本。

自2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第六条规定：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

本律师曾经代理一起房屋继承非诉案件，房屋办理继承公证的费用是5000元左右。现在办理房屋继承，不再要求公证，故又可以省去一笔公证费。继承一套价值100万的房屋，需要支付几百块的印花税（0.05%）和200元的工本费。

很多人因为离婚等各方面因素考量，生前就想把房屋过户给孩子，可以考虑买卖和赠与方式。

二、直系亲属间房屋过户，买卖最划算。

据一位朋友的专业反馈以及实操经验总结：

1.直系亲属之间房屋过户，计税依据是合同成交价，并非以税务部门评估核定的价值为准。但是，买卖合同成交价不得低于500元，交1%的契税，税费最低为5元。

2.房屋给未成年子女，父母可以作为法定代理人，代为签署买卖合同，与过户给成年子女或父母并无不同。

三、赠与房屋，如何交税？

根据税法和税收政策，直系亲属间无偿赠与房产，需要交契税（3%）和印花税（0.05%）。

举个例子：一套100万的房产赠与给孩子，需要交3万税费，几百块印花税，和80元登记费。

至于说，赠与房屋的方式，是婚内赠与、离婚赠与还是诉讼（调解）离婚赠与，并不影响税费计算。只看当事人怎么办理更加便利和保险。

四、赠与或继承的房屋再出售，是否需要缴纳个人所得税？

网络上铺天盖地的答案是：赠与和继承的房产，再出售需要缴纳个人所得税（20%）。

真相是：出售赠与或继承的房产，出售人满足满五家庭唯一，可以免个税。 [1]

家庭唯一住房，这个好理解。满五年，从何时起算？并非从子女接受赠与开始起算，而是从赠与人初次办理房产证开始起算。总的来说，免个税的条件比较好满足。

五、买卖房屋税费问题，一文讲清。

详情参阅：

六、张律师说法

1.直系亲属间房屋过户，买卖和继承最划算。 生前就想过户，买卖最划算。

2.房屋过户给已婚子女，买卖和赠与之间，虽然买卖更划算，但是买卖合同存在让房屋变为夫妻共同财产的风险。怎么解决呢？买卖合同只是过户的形式合同，双方可以另行签订赠与合同，约定房屋赠与给子女个人。

3.律师能够提供的非诉法律服务包括但不限于法律咨询、起草赠与合同和房屋买卖合同等。

最后，总结如图所示：

（备注：感谢前人贡献智慧。本图在网络流行图基础上修正而成，更正个别讹传观点。）

[1]周争锋律师：《赠与或继承得来的房产，出售时可核定纳税、满五家庭唯一亦可减免个税》，载“周律说房市”公众号。