腰杆梆硬的老黄埔，终于也有认怂的一天

前段时间，我们写了科学城网红二手房的价格变动情况（具体可以戳这里回顾：）

评论区群情激昂，强烈要求我们唠一唠科学城的好兄弟——老黄埔。

过去的两年，老黄埔的人生可谓过得跌宕起伏。

2021年，老黄埔风头无两，业主腰杆梆硬，片区二手房纷纷破5冲6，二手房均价比新房还要贵5000元/平。 但到了2022年，情况急转直下，多个小区从高峰时的5字头，跌回4字头。

在经历了大起大落之后，如今老黄埔的真实二手成交价，到底什么水平？

老黄埔有小区

最高降幅达1万/平！

老规矩，咱们先来盘一盘，老黄埔热门小区近期的成交价格情况。

说到老黄埔，怎能少得了标杆的黄埔花园呢。

咱们先来看看，黄埔花园中各个面积段房源，近几年的成交价格变动：

对比之下，黄埔花园近一年不同房源成交价均出现了一定程度的下滑，降价幅度在3000元/平左右。

其中降价降得最狠的，是61平的一房产品，2月份有房源以3.9万/平的单价成交，刷新了小区同面积段产品的最低成交价。

再看看黄埔花园旁边的怡港花园。今年以来，怡港花园的成交价在3.5-4.2万/平左右，一些朝向、楼层不太好的两房房源成交价可以做到3.3万/平。

去年同期，怡港花园的成交价3.7-4.5万/平左右，即便是朝向、楼层不太好的两房房源，成交价也去到4万/平左右。

对比之下，怡港花园的整体成交价变动 不大，但一些朝向、楼层表现较弱的房源，表现出的跌幅会相对更明显。

老黄埔另一网红金碧世纪花园的价格波动就有些“触目惊心”了。

今年，小区的成交价在4.3-4.6万/平左右，但去年同期，小区的成交价在4.8-5.3万/平左右。

年初，小区成交了一套63平的低楼层北向2房，成交价低至4万/平。去年同期，同朝向同楼层的同面积段房源，成交价也在4.6万/平左右。

对比往年，不难发现即便是优质房源，也难逃降价命运。

前段时间，小区成交了一套98平三房，创下今年小区成交的最高价——5万/平。

2022年，同类型房源成交价5.3-5.6万/平；2021年，同类型房源成交价更高达6万/平！

短短2年时间，降价幅度高达1万/平。夜晚睡不着躺在床上，都能听到钱从指缝溜走的声音。

近期争议不小的中鼎君和名城，价格表现反而坚挺，近一年来成交价基本没有大变化。

从去年到今年，小区的两房户型成交价一直稳定在4.6-5万/平左右，三房成交均价一直稳定在5万/平左右。

文冲的另一个网红盘万科城市花园价格变动也不大，小区的低位出现在2022年下半年，有房源成交价跌至3字头，大部分房源成交价在4.5万/平以下。

如今小区成交价已恢复到去年同期水平，在4.3-4.6万/平左右。

再看看老黄埔成交价的扛把子选手——保利学府里。

在贝壳公开平台上，显示小区今年只成交了1套79平三房，成交价5.5万/平。

乍一看，这个成交价在老黄埔二手市场里笑傲群雄，但实际上，只有保利学府里知道英雄落寞的滋味。

2021年，小区一套北向中楼层的79平三房房源，成交价6.5万/平。去年底，一套南向79平房源成交价也高达5.9万/平。

对于曾经的保利学府里来说，6万/平的成交价才是“及格线”。

这或许是自2020年以来，保利学府里离及格线最远的一次。

老黄埔业主的心态

怎么样

看完了成交价，我们也来看看小区挂牌价的变化。

去年，黄埔花园各户型挂牌价相差较大，两房的挂牌价在4.3-5.1万/平左右，三房的价格基本在5万/平以上。

到了今年，不同户型之间的价差明显缩小，虽然成交价与去年相比仍出现下滑，但也能看出业主的信心正在逐步恢复。

怡港花园的挂牌价价差非常大，从3万/平到4.9万/平均有覆盖。

之所以出现挂牌价价差比较大的原因，是由于怡港花园组团的楼龄跨度长，低价的多数是早期的高层产品，而且朝向很一般，高价的都是朝向比较好而且楼龄较短的中层产品。

不过无论从低价房源或高价房源的挂牌价来看，对比去年都出现了一定程度的下滑，下滑幅度在5000元/平左右。

金碧世纪花园 不同房源之间也出现了价格分化，比如小区的三房户型，业主的报价信心明显坚挺，挂牌价都在5万/平以上。

但是小户型两房，业主就开始割肉出货了。

比如约64平的两房房源，去年中最低挂牌单价4.6万/平，如今业主普遍挂出4.4万/平的低价。

我看了一下，约64平两房房源最低成交价已经跌到4.2万/平了，距离跌破4万大关，就那么一步之遥。

跟大家讲个故事：

2021年底，广州二手房市场刚刚遇冷的时候，老黄埔不少小区都有价格波动，但中鼎君和名城是我们统计小区里唯一一个不涨反跌的小区。

当年老黄埔的新盘都只卖5.5万/平，只有中鼎君和名城硬气地卖到了6万/平。

犹记得，当年中鼎君和名城的业主，曾经报出过7万/平的挂牌价。

但如今小区挂牌价最高的房源，也不过6.2万/平。

去年小区的主流挂牌价在5.5-6万/平，现在挂牌价超过5.5万/平的房源已经是小区TOP10，更有几套房源挂牌价在4.9万/平左右。

不知道在这一年时间里，中鼎君和名城的业主受到了什么打击，最终还是选择了向现实低头。

相较之下，万科城市花园近两年的挂牌价波动也不算太大。

万科城市花园业主的底气这么足，我猜测原因有二：

一来，万科城市花园确实是老黄埔关注度较高的小区，站位、学校、配套都有优势。

二来，万科城市之光基本都是满五房源，目前小区共62套挂牌，其中45套房源满五，自住客更多，价格泡沫小。

当然，万科的业主素来团结，挂牌价的稳定是否与此有关，咱们不敢想，咱们也不敢问。

保利学府里应该是这两年，水分被挤得最狠的小区。

当年，保利学府里野心勃勃，挂牌价基本在6万以上，甚至有房源冲击7万/平。

但在二手楼市遇冷后，小区的价格开始大幅度松动，如今，小区的主流挂牌价已经站稳5.6-6.3万/平。一些楼层低、朝向差的二手房源，挂牌价甚至低至5.2万/平。

不过，部分优质房源的业主心态也在复苏，最近小区有一些房源，挂牌价去到6.7万/平。

不过从房源带看和关注情况看，市场似乎不买账。片区中介也透露，业主心态偏高，原本挂到6.9万/平，近期才降价了。目前同类型房源挂牌价普遍在6.1万/平左右。

这场持久战

老黄埔打赢了吗？

总的看下来，老黄埔近一年的二手市场表现，相对要比科学城的二手房市场更坚挺。

或许是2022年那场价格跳水伤了老黄埔业主的心，自去年下半年以来，老黄埔不少小区的价格一直保持稳定态势。价格下调主要出现在一些朝向或楼层竞争力较弱的房源上，且下调幅度不大。

片区中介透露，老黄埔近期二手市场热度虽然不高，但也陆续有成交，业主挂牌的价格也相对合理。

为什么在同样的市场背景下，老黄埔和科学城的二手市场有着完全不同的表现？

我猜原因有二：

第一，老黄埔大部分二手小区，都在2022年的寒流中受到了较大冲击，当时不少小区跌幅在10%以上，如今老黄埔的二手房基本已经没有价格水分。

第二，给大家看一张数据对比。

老黄埔的满2不满5房源的占比，远低于科学城。

科学城业主的抛盘，其实跟几年前楼市火热，不少人加杠杆进场有关。投资客迫于市场下行后的还贷压力，只能割肉套现离场。

对比之下，老黄埔自住客更多，价格自然也更稳固。

当年，老黄埔也被嘲“全是水”，但是当水被挤掉后，还余下一块海绵泡沫，支撑着片区的价值基底。

只怕有些区域，当水挤光后，只剩下一盘团不起的散沙。

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