北京二手房降价90万卖不出去、杭州二手房卖不掉房东开始焦虑……券商：实际有效挂牌并不严峻

“这个月比4月还要差，腰斩都不足以形容。”北京某头部中介机构和平街片区的负责人对媒体介绍，每年5月，二手房市场的成交量会有所回调，但月成交量一般不会低于60、70套，然而这个月还不足10套。

　　“地坛北里有一个一层的双南小两居，装修确实很好，之前这个户型均价大概在750万-780万元，业主最开始挂牌的时候一定要挂到880万+。”上述负责人表示，不切实际的报价后再降价反而不利于成交，“现在这套房子一个月内降了小90万元，依旧没能成交。”

　　二手房销售不畅、挂牌量大增的消息，近期不断见诸报道，#杭州二手房卖不掉房东开始焦虑#昨日冲上热搜。杭州贝壳研究院数据显示，杭州二手房网签量已经结束了短暂的攀升态势，上个月网签7635套（含住宅、商业、车库、写字楼等），环比3月份下跌30%；4月份住宅网签均价为32905元/方，环比3月份增长3.3%。

　　数据显示，截至5月22日，杭州市区（含临安、富阳）二手房成交量仅4300多套，预计5月最终成交量将在6000套左右，相比3月的上万套大幅下滑。

　　5月前三周重点9城二手房周均成交套数较4月周均下降超20%

　　中指研究表示，伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降，根据中指数据，4月，重点100城成交面积环比下降超两成，低基数下，同比增长超40%；重点15城二手住宅成交约1370万平方米，环比下降16.3%，同比增长近8成。

　　进入5月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑，前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

　　5月前三周，重点9城二手住宅周均成交套数较4月周均下降超20%（同口径新房下降21%），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。

　　上周（5月15日-5月21日），重点城市成交套数环比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。从绝对量上看，上周重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位，市场保持一定活跃度。

　　二手房挂牌量多增深层次原因 实际有效挂牌并不严峻

　　部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。中国二手房市场目前到底发生了怎样的变化？

　　民生证券宏观团队近期调研两大板块二手房市场，上海以及环沪经济带城市（杭州、苏州、太仓）以及中部长江经济带城市（武汉、宜昌、枝江、长阳）发现，市场对当前真实二手房挂牌格局存有两点认知偏差。

　　第一，二手房挂牌新增供应总体而言没有井喷，二手房供给相对稳定。

　　调研反馈，数据上看2020年疫情之后，二手房挂牌量延续增长，但事实上每月新增供应整体维持稳定，当前二手房供给整体处于正常的放量节奏。

　　从挂牌住宅的类型来看，刚需盘和小面积改善的挂牌量仍占主要比例。投机盘抛售并不普遍，说明当前二手房交易市场仍处在相对稳定的状态。

　　第二，局部板块挂牌量看似异常增多，主因三点扰动，并不意味着供给多增。

　　调研过程中，局部区域挂牌貌似“激增”，但深入分析之后我们发现这一挂牌量“貌似多增”有几处深层次原因：

　　（1）多处挂牌。近期成交周期拉长之后，部分业主基于推进售房考虑，会选择多个平台同时挂牌以及多次调整价格重新挂牌。这会造成数据上重复计算，这会夸大挂牌量的数据表象，但实际上这部分房源并非新增供应。

　　（2）成交周期拉长。部分业主并不急于当下就出售房产，但因市场成交周期长，选择当下挂牌来应对成交周期拉长现实。这种情况下，这部分业主的挂牌并不意味着当下真实售房意图，而是需求回落导致存量挂牌量较大。这也能解释为何成交周期拉长之下，挂牌量增多但未同步对应二手房价格快速下降。

　　（3）二手住宅外网展示限制放松。依据调研反馈，一些房屋从房屋中介内网转移到外网挂牌，造成了挂牌激增表象。这种情况下，二手房挂牌数量多增并不意味着新增供应放量，而是原有供应从内网转移到外网，挂牌量数量表面上扩大。

　　第三，二手房挂牌动机趋于多元化，这些挂牌反映出当下地产若干新现象。

　　（1）本地改善性需求。刚需和小面积改善住宅的业主，倾向于置换本地大面积改善住宅以及打新，所以刚需和小刚改挂牌占比较高。

　　调研城市对该信息皆有反馈，这一现象在杭州等一二手价差较大、刚改需求较旺的地方更明显，这说明仍然存在部分改善型住房需求。

　　（2）异地改善型需求。三四线城市刚需和小面积改善住宅的业主，倾向于置换省会城市住宅。这说明中部省会城市对省内人口流入仍存在一定吸引力。

　　（3）变现需求。变现需求的原因主要有几种情况，一是资金链压力，二是收入预期不稳定，三是变现用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、苏州以及武汉等地对该情况反馈较充分。这说明当前宏观经济形势对部分居民的收入产生了影响，以及市场仍然存在部分变现需求。

　　（4）人口流出。人口流出的问题考虑产业迁出（苏州、太仓）以及外籍人口流出（苏州、杭州、上海）。这说明当前国际形势对部分城市的房地产市场产生了一定影响。

　　民生证券认为，实际有效挂牌并不如预期严峻，但由于各种原因挂牌表象扩大。同时一些新的挂牌现象，值得进一步关注。