上海大华的神秘面纱：拿京杭热门地块，大量布局大湾区旧改，与复星关系紧密

刚刚结束的杭州土拍，一个陌生又熟悉的身影再次出现了——上海大华集团。

5月23日，杭州上架了9宗住宅地块，分布在小和山、新街、闲林等区域，总起拍价126.2亿。

除了滨江一家拿到了3块地外，其余5块被浙江省内其他房企摘得，外来房企只有来自上海的大华分到一杯羹。

杭州拿地只是大华扩张拿地的信号之一。3月份，他们首次进京就拿下了热门的朱辛庄地块。

在房企收缩投资时期，一家名不见经传，并未上市的企业反而逆势拿地，激起了外界诸多猜测和疑惑。

从上海宝山区大场镇的镇办企业成为全国性房企，大华表面上的低调已经无法掩饰自身的扩张野心。而这家企业在上海也有着过硬的关系，随着不断扩张的步伐，它的面纱将被层层揭开。

外来者的幸运值

萧山城区新街北单元地块，汇集了66家进入最终摇号，中签率仅1.5%，刷新了杭州开发商的抢地纪录。

跟北京朱辛庄地块上演的诸神之战一样，运气再次降临到这家外来房企的身上，大华最终以封顶总价8.76亿元，楼面价15044元/平方米拿下这幅热门地块。新街地块出让面积23315平方米，容积率2.5，精装限价27000元/平方米。

这幅地块的素质相当不错。距离地铁7号线新汉路站非常近，周边购物、生活、交通都非常便利。同时，区域已经一年没有挂牌宅地，基本处于断供状态，这为该地块的销售打下非常好的基础。

当然，这并非大华首次进入杭州。2020年大华首进杭州，拿下位于钱塘新区的新湾地块。

这种运气，让人想起了3月23日的北京土拍。

当时数十家开发商“火拼”的北京昌平朱辛庄地块最终被大华拿下，竞拍价12.995亿元，溢价率15%，中签率仅2.38%。

据业内人士测算，根据地块的楼面成交价3.56万元/平方米来算，项目的销售指导售价为6.2万元/平方米，拿地房企将有约3万元/平方米的盈利空间。

参考之前越秀拿下的朱辛庄地块销售成绩，从拿地到开盘，仅77天完成了100%去化，这让外界对大华的操盘也更抱有期待。

“我还有很多客户在等着大华开盘呢，大部分都是没能在越秀抢到房子的。”一位市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

不过现实好像是另一副面孔。

从3月份拿地到现在，大华的朱辛庄项目仍没有动静。

上述市场人士表示：“开盘估计得九月份吧，现在售楼处户型图什么都没有，市场上流出的户型图都是假的，现在看大华的动作是有点慢，可能是因为刚进入北京，还在组建团队，适应市场。”

“确实有扩张需求”

事实上从2018年开始，大华就开启扩张之路。从近两年看，大华都是仍旧保持着较高的拿地金额。

克而瑞数据显示，2021年全年大华集团权益拿地金额高达260亿元，位列第27位。

2022年大华的购地资金下降了65.4%，但仍旧超过了百亿。新增土地货值286.15亿元，同比下降57.86%。

大华内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“我们目前确实是有继续拿地扩张的需求。”

不过，大华有相当体量的项目属于旧改，特别是在大湾区，这缘于其在上海成功的操盘经验。大华于2017年年底进入大湾区，目前在大湾区中获得15个城市更新项目，广州旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。

其中在广州朱村，大华的投资额达到了149亿元。

一位华南市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“增城的地比较多，大华拿的地价格和房价都差不多了，旧改项目很难做出来。”而另一位广州房企人士也称：“增城朱村厮杀惨烈，1.6万到1.7万随便挑货，二手1.3万到1.4万都出不了。”

从贝壳数据来看，目前位于朱村的大华东郡府项目仍有房源在售，价格在1.7万/平方米。

钱从哪来

从投资范围看，大华的版图已经涵盖了长三角、环渤海、中西部、珠三角、西南等区域，另外，大华在海外的悉尼和墨尔本两座城市也有投资。大规模拿地投资的大华，经常被问到的就是资金问题。

大华方面曾对外表示：“大华拿地主要是自有资金，即便是融资，也以银行贷款为主，利息较低。”

上述大华内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“我们没有上市，在融资方面不太激进。”

根据DM数据显示，大华集团人民币债券仅有一笔21大华01。

其2022年债券报告显示，报告期内，大华的货币资金为218亿元，公司债券余额为20.23亿元、银行贷款416亿元、非银行金融机构贷款10.61亿元。

从债券报告中看，大华确实基本没有非标融资，银行贷款是其资金来源的最大一部分。不过在债务期限中，大华一年内到期的非流动负债达到了109亿元。

报告同时透露出这家房企去年的业绩表现。

2022年，大华销售方面实现的营收为407亿元，而2021年同期只有247.5亿元，不过，毛利率出现了下滑，从36.18%下降到25.3%。

不过，大华去年也没有摆脱销售下滑的命运，在并表口径下，国内实现签约面积149万平方米，签约金额384亿元，同比分别下降22%和24%。

大华集团在债券公告中表示：“2023年要以‘去库存’为经营策略，同时持续关注国内外优质土地资源。”

止步百亿的“地头蛇”

如今的大华，已经不能被简单地称为“地头蛇”了，但是它的发迹确实是诠释了地方势力的盘根错节。

大华是从上海宝山区大场镇起家的，至今大华集团的第四大股东仍旧为“大场镇经济联合社”，其背后是由大场镇人民政府100%持股。

1998年，大华集团由之前的大场地产更名，企业性质也由集体转为有限责任，宝山区大场镇副镇长以及大场地产总经理金惠明担任大华集团董事长。

图为金惠明

外界较为熟知的大华停留在2005年到2007年，这期间，大华集团经历了股权变更和借壳上市，结果前者成功，后者失败。

股权方面，2005年7月，金惠明将大华集团的股权一分为六，华强投资有限公司占股30%，华绣投资有限公司占股26%，华禾明实业有限公司占股13%，华禾宁实业有限公司占股8.39%，华禾惠实业有限公司占股8.39%。

占股比例最大的华强投资有限公司，持有人为金惠明及女儿金玲；华禾明公司股东为金惠明弟弟金建明及家人。

这6家持股公司中，仅有大场镇经济联合社持股的10%非金家人控制。

到了2009年，大华集团迎来高光时刻，其销售业绩超百亿。随后，尽管房地产市场经历了又一轮高速扩张的周期，但大华并未能抓住机会实现规模的突破，也未能登陆资本市场。

自此之后，大华便很少见诸媒体，直到其再度开启拿地模式。

巨头好友

在大华发展的历程中，鲜为人知的是其与上海龙头企业复星的关系非常紧密。早在郭广昌刚刚创业的时候，二者便有了交集。

当年，大场房地产将其在华灵路、新沪路、大华路两侧密集开发的商品房，交给了广信来代理销售，这是一群刚毕业的大学生创办的公司，其中包括郭广昌、梁信军，他们正是凭借这第一桶金开启了复星的崛起之路。

图为郭广昌

而熟悉复星的人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这宗交易的背后，其实是郭广昌的前妻谈剑起到了作用。”谈剑也是复星的创始人之一，目前是复星集团监事会主席、软件体育产业总经理。

自此之后，复星和大华就多次出现过关联。

2006年，大华集团赞助江苏南钢篮球队也是由郭广昌牵线搭桥。当时，大华意求扩大在江苏房地产市场，郭广昌作为南钢集团的副董事长想为球队找下家，正好牵线撮合了这两家。

大华进驻江苏南京市场是在2003年，当时开发了180万平米的南京大华·锦绣华城，之后一发不可收拾，又开发出大华·锦绣江来、大华云江印月等项目。

而在复星医药上市的公告书中，大华集团董事长金惠明作为该企业的副董事长也出现在其中。2008年3月，金惠明辞去了复星医药副董事长、董事职务。

在房地产领域，双方的合作也没有停下。2021年，大华广州公司与复星南方总部在广州签订战略合作框架协议，双方联手围绕开发建设、产业导入、园区运营等领域。通过科技引领，实现产业资源的整合，推进产城融合。

随着一二线城市持续推出优质地块，大华集团已经逐渐从一个“生面孔”变成“老相识”。只不过，不知道未来土拍市场的幸运天秤是否还能向他们倾斜。