碧桂园交班的83天

文/乐居财经 杨宏彬

碧桂园正式开启杨惠妍时代，已经有83天了。在3月份的业绩会上，她曾这样概括了公司未来战略规划与运营目标——决心、信心。杨惠妍让碧桂园在这不到三个月的时间里，展现出了不一样的姿态。

几日前，碧桂园成功摘得太原市尖草坪区三给片区SWG-2310地块，次日又斩获小店区HGZ-2301、HGZ-2302地块。

其中的SWG-2310地块土地面积4.56万平方米，用途为住宅、商业、托幼；HGZ-2301地块土地面积2.66万平方米，HGZ-2302地块面积1.38万平方米，两幅土地用途均为住宅兼容商业。

月初，泽平宏观发布《中国房地产展望2023：分化时代到来》一文，其中提到了区域分化是未来房地产市场最大特征的观点。该观点与众房企今年来在土地市场的表现几乎是一致的。

房地产市场在遭受了融资受阻、销售下行等一系列不利影响后，地产商的资金面受损严重。在资金有限的情况下，一二线城市成为房企投资的首选，优质城市具有更高的经济发展水平和更多的人口，有着更强的发展潜力。

曾经的碧桂园，是三四线城市的投资之王，而在整体市场变化下，其也需要在曾经的战略做出改变。新掌门人杨惠妍提出，公司的布局要从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”的布局。

投资调转船头

“回暖”，是今年土地市场的关键词之一。在厦门、北京、南京、成都等一线城市的土地拍卖中，房企的热情都空前高涨，如厦门的首场土拍，甚至出现了88家摇号抢一宗地的场面。

在策略的调整之下，碧桂园今年也频频现身一二线核心城市的土拍，并且有所收获。

在太原摘地之前，碧桂园曾在杭州的第三批集中供地中，斩获滨江区BJ0107-R21-13地块，该地块总占地68.90亩，规划容积率2.3，最终成交价为28.25亿元，溢价率11.88%。碧桂园权益占比100%。

据悉，该场土拍共有52家企业报名，以央国企报名为主，包括招商、保利、华润等。民营企业包括龙湖、碧桂园等。最终三宗宅地全部熔断成交，总成交金额为20.36亿元，平均溢价率为14.46%。

更早的3月，碧桂园还参与了北京朱辛庄0028地块的摇号竞拍，传递出了碧桂园进军一二线城市的积极信号。据了解，此前碧桂园在北京的布局重点放在环京区域，北京区域拿地甚少，且几乎不进热门区域，目前其最接近核心区域的项目是通州的碧桂园和世界，也接近清盘。

事实上，在去年下半年开始，碧桂园便有意调整投资布局。在北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地的土拍中频频现身。2022年，碧桂园合计摘得9个项目，拿地权益金额60.9亿元。其中，二线城市权益金额占比71%，三四线城市占比29%。

碧桂园执行董事及总裁莫斌在2022年业绩会上提出，碧桂园计划用3-5年的时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。

据透露，为满足产品力提升要求，近期碧桂园已成立集团产品联合研发小组，重点打造适合一二线城市的产品线。

经营精细化与新方向

杨惠妍掌舵后，碧桂园除了土地投资方向外，管理方向也做出了相应的改变。

3月3日，也就是杨惠妍正式获任董事会主席的两天后，碧桂园开启一轮组织架构的变革。

按照“优秀区域总裁管区域”的原则，碧桂园决定实施区域总裁兼任方案，将原有58个区域总减少至29个。这29个保留下来的区域总将掌管更多区域，原有的另外29个区域总裁降为区域执行总裁。

这是自2021年末以来，碧桂园又一次开启的大规模组织架构调整。彼时，碧桂园将下辖的106个区域公司进行大调整，合并成65个。

对于本次组织架构调整，碧桂园方面称，发掘一批综合经营管理能力较强的区域总裁并给予其更大的授权空间兼管多区域业务，能最大化发挥优秀管理者能力优势的同时，兼顾管理团队的稳定性及属地市场的深耕延续性。

房地产粗放增长的时代已经过去，当土地红利与人口红利逐步减弱，向管理要效益，成为了一众房企的共同追求。对组织架构进行调整，便是向管理要效益的方式之一。

对于企业内部的管理，杨惠妍倾向于“圆桌式管理”。在4月7日，她接任碧桂园董事局主席后的首次月度管理会上，杨惠妍提到，希望和核心管理团队能够以圆桌会议的形式坐下，以平等的姿态去探讨问题。

新形势下，企业要发展壮大，必须上下团结一心。但被动执行、自上而下的刚性管理可能会造成对潜能的压制、效能低下的状态。

而“圆桌式管理”能消除管理层级，建立人人管理、人人平等的管理形态，强调基于岗位职责的全员参与和全员管理，通过强化协作和沟通，激发每一个人的活力和创造力。这是杨惠妍独到的思考与启发。

尽管市场变化不断，但房地产依旧是国内的支柱产业，这也是杨惠妍接班碧桂园的底气。而除了将房地产主业做好外，杨惠妍也为碧桂园的第二增长曲线明确了方向。

杨惠妍表示，现在除了把重资产做好外，碧桂园要将大部分精力是放在代管代建和科技建造上，这两块是碧桂园现在新业务的重点。

据悉，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超150个，累计在管面积近1300万平方米。

科技建造方面，截至2023年2月，碧桂园博智林已有28 款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖 30个省份超600 个项目;累计交付超 1700 台，累计应用施工面积超千万平方米。

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