河南
作者：张琮
来源：北京四中院
近年来，我国商品房的买卖很多都采用预售的方式，但人民法院在执行被执行人的财产时，如遇到执行标的为预售商品房时很容易出现争议。今天就和大家聊一聊人民法院在执行案件过程中涉及预售商品房时，如何平衡各方当事人的利益，解决相关问题。
1. 对被执行人购买的预售商品房，法院能否采取查封措施？
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，法院可以进行预查封。法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款应承担法律责任。
2. 法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人解除合同的，法院能否继续执行预售商品房？
法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人自行解除合同或者以仲裁或诉讼方式解除合同的，按照下列情形处理：
（1）如开发商将全部购房款交付法院执行的，法院可不再执行预售商品房；
（2）如开发商在收到法院预查封法律文书后，仍擅自将全部购房款退还被执行人，法院可继续执行预售商品房，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索；
（3）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，如开发商将应退还被执行人的款项交付法院执行的，法院可不再执行预售商品房；
（4）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，如开发商未将应退还被执行人的款项交付法院，法院可继续执行预售房产，在变价款中预先支付银行贷款相应款项，并通知开发商。
执行过程中，开发商对预售商品房提出排除执行异议的，法院应依照案外人异议的程序审查处理。
3. 如果被执行人是房地产开发企业的情况，法院预查封登记在被执行人名下的预售商品房时，如何兼顾商品房买受人的利益？
被执行人是房地产开发企业，为避免侵害商品房买受人的合法权益，法院拟预查封登记在被执行人名下的预售商品房，应先向不动产登记部门查询预售商品房的出售情况，即办理网签、备案登记等情况。如预售商品房已在不动产登记部门办理了合同备案登记，法院可不予查封。申请执行人提供证据能够证明预售商品房备案登记系被执行人为规避执行而进行虚假备案的，法院可予以查封。商品房买受人提出案外人异议的，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条或第二十九条规定排除执行。
4. 被执行人系房地产开发企业，买受人购买了被执行人名下的预售商品房且已办理预售备案登记，可否请求依照《规定》第三十条，对该商品房请求排除执行？
《规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”商品房预售备案登记是房地产管理部门依据《城市房地产管理法》对商品房预售合同进行的备案登记，是一种行政管理措施。预告登记是物权法规定的一种物权登记制度，目的是保障权利人将来能够实现物权。商品房预售合同的备案登记不能等同于预告登记，不具有物权效力，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，可以按照上述规定第二十八条或第二十九条的规定予以审查。
转自：诉讼攻略
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