老破小和老破大，哪个更抗跌？

最近的上海二手房市场，很多楼市产品都是下跌的行情，但是不同的产品，下跌的幅度不一样。

其中有两类产品是最不抗跌，一类是就是老破小，另外一类就是老破大小区。

老破小这类产品通常指的是面积在90㎡以下的，尤其是不带电梯的，总价相对较低的产品；而老破大就是面积在90㎡以上，带电梯或者不带电梯的，通常是大三房或者四房，面积在120㎡左右，而总价比较高的产品，典型代表是楼梯复式或者老塔楼；

它们都有共同点，就是房龄太老，大约都在25年以上；只不过是面积不一样罢了。接下来聊聊，这两类产品，在未来的楼市表现会是怎样的？谁的表现会更差呢？

01但不是说这两类房子没有优势。老破小和老破大，它们都有一个共同的优势，就是它们的地段相对来说都比较好，还有部分非常稀缺，且周边配套完善，生活非常便利，若是烫金地段，出门就是全国著名的热门景点，也不是不可能的。

大部分老破小的总价段都在300-500万左右，老破小主要面临的对手，一般是郊区的次新房，因为这两种产品的总价段都差不多；也就是看购房者是选择地段和配套，还是选择房子品质了；

而老破大相对来说总价更高，一般都在600-1000万左右；它面临的竞争对手，大概是市区面积较小的次新房，或者近郊标杆小区面积较大的三房等。

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除了竞争对手的对比，还有就是客群的喜好和需求。老破小和郊区次新的客群，大多都是上海的首套刚需，且大多都是新上海人家庭；不过客群虽然有所重叠，但是需求是完全不同的。

会选择郊区次新房的客群，大多都不会太注重周边配套和资源，也不在乎是不是地铁公交通勤方便，则更加注重居住舒适度和小区品质；他们也对老上海都没有什么情怀或者执着；这样通常是年轻化，且新上海人占比群体更大；

而买市区老破小的客群，则是相反的需求；他们更加注重背后的资源配套，通常有通勤需求，医疗或者学区；更愿意把有限的时间投入到工作中，如果住在郊区，无疑会把很多时间浪费在通勤路上。

相比之下，老破大的劣势更大，因为它的面积更大，导致总价比较高；所以对应的竞争对手也“非常强悍”，甚至是全方位的碾压。

因为老破大对标的都是次新漂亮小区，且在上海过去二十年的飞速发展中，各个板块和地段的配套都趋于完善，所以也会导致老破大唯一的地段优势在减弱；更重要的是，有相对高的预算的客户，能选择的面太广了，这时候还会进一步放大老破大的房龄劣势。

所以，但从这两类产品来看，老破小比老破大更抗跌。从目前的一线市场反馈来看，800万以上的老破大产品，目前跌幅已经有25%-30%，而且还在有持续下跌的趋势；而老破小产品，回撤幅度大约在10%-20%，且总价低，总体尚可，但是同样也是面临着持续下行压力。

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但不管怎么说，300-500万总归是刚需上车的红线，不管市场行情如何，仍然会有部分刚需愿意选择老破小；

但是600-1000万这样的置换改善需求，老破大的市场会随着时间的推移会越来越窄。目前市面上的老破大产品有增无减，所以也会抑制老破大在楼市中的表现，涨幅也是最慢的。

它更像是一个信号：当这种小区也开始涨的时候，就意味着楼市行情已经接近于尾声了。

所以大家在选房子的过程中，要千万注意，房龄越老越要小心。倘若买房的目的是自住，选择市区老破小，也还行，但一定要选择地段最硬，同时资源配套最稀缺的，例如学区。这样的产品可以图一个通勤和生活便利，争取在职场上获得更多回报，日后置换改善要出售，配套够硬的话，也不会这么困难。但是如果买老破大，接下来不仅要承受月供的压力，可能还会承受资产贬值的风险。

越是这样的行情下，买对一套房，就显得格外重要；不同的产品代表着不同的选择，甚至也决定了你未来十年的生活品质和资产水平。