上海的二手房，真的卖不动了

五一前，国家出台“不动产实现全国统一登记”政策后，不少自媒体都开始推测，只要名下房产全国联网，就为增收房产税提供了很好的前置条件。所以成了二手房源增速挂牌的导火索，也使得不少房东开始慌了，都想趁这个机会集中把劣质资产置换掉或优化，也就使得上海短期内二手房挂牌达到过去十年的峰值，甚至突破了20万套。

但其实目前只是实现了统一登记，并未说接下来一定会颁布什么政策，大家其实无需慌张。所以接下来就来聊一下，目前目前二手房市场的几个需要注意的关键点。

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目前，上海的二手房在售房源，已经达到了历史的高位；全上海的二手房挂牌量恐怕已经突破20万套。至少最近十乃至二十年来看，都没有达到过如此高的二手房库存量。当然也有一些传言说目前上海二手房源存量有40-50万套，当然这个数据是不大准确的，数据源大约是来源于幸某里APP，这里面还有不少房源是卖掉以后，没有进行及时更正，导致重复计算的。

02

以市场目前月均成交只有1.5万套左右的数字来看，当下的上海二手房库存量，需要14个月左右才可以去化，这前提还是在没有新的房源挂出来的假设。可以说，当下的上海二手房库存已经达到了一个压力警戒位，后续二手房库存量还有可能进一步攀升，这也会使得库存压力进一步的加大。

03

目前比较热门的小区，房源挂牌数量都十分惊人；例如浦东的仁恒河滨城，有120套左右房源在售，这放在过去是不敢想象的数据；上海绿城，同样也有接近100套房源在售；而原本过去比较缺房源的小型社区或标杆小区，当下均有20-40套房源在售；而那些超大密集型小区，例如上海康城、中远两湾城等等，房源的数量都突破了200套以上。

04

在过去投资客比较多的一些板块，当前行情下，房价也都拉跨了，甚至都在挤兑出货，大虹桥就是一个典型的例子。当下大虹桥的行情，无论租房市场还是卖房市场，都是供远远大于求的；例如招商虹桥公馆，某绿皮家在租房源达到了185套，真正的租客寥寥无几。

一个遍地都是投资客的地方，本来就是比较危险的，真实需求能有多少呢？大虹桥本身还需要靠很多产业支撑，最知名的是地产经纪和会展经济，目前许多企业都在外迁，这也会进一步影响大虹桥的板块价值和发展。相较于高薪产业集中地张江这样产业十分硬核的板块，大虹桥是没有那么能扛的；目前的房源挂牌量已经很可怕了，后续只能说自求多福了。

05

目前的一线市场，买卖双方的信息不对称的现象比较严重。我们经常看到谈判桌上，买方和卖方的心理价格差距极大，完全没有办法谈拢至成交。而上海是一个以置换为主流市场的城市，买家嫌贵，卖家嫌价格低，谈不拢最终的结果就是谁都卖不掉房子，卖不掉也无法向上置换，直接锁死置换链条。

06

我们在之前的文章分析过，进入五月份以来，楼市还是持续遇冷的行情，从几个主要渠道发反馈，得到的也是同样的结论。

当前中介们带看房子的量真的是非常少，甚至只有二月份的1/5，不仅市面上的客户少，大家的购房意愿也在下降，主要是对后续市场的信心不足。

而且接下来的几个月，上海又将迎来酷暑天气，而盛夏期间，就是楼市的“传统淡季”，一方面是天气炎热，影响看房的热情，另一方面，国人喜欢在年前或年后做决定，却不喜欢在年中做决定。所以可以预见的是，上海二手房成交量会进一步走低。

不过虽然市场不好，而我却认为，成交越差，才越有可能出台楼市放松性政策，之后让大家买房的难度降低，这样才是真正的利好刚需；只有利好刚需的前提，才能真正刺激楼市的复苏。

当然，当前这样的市场静淡期，反而最适合置换；一方面价格是下降趋势，不担心上涨踩空；另一方面市场上的房源非常多，可以慢慢挑选一套适合自己的优质产品。总之，大家可以把买房的前置工作准备好，当好房子出现的时候，可以顺利拿下。