终于有了盼头！大连圣汐湾小区业委会成立难破局

政府部门将从群众利益出发，在充分征求业主意见基础上，考虑对一些瑕疵问题予以容缺办理。

中房报记者 孟双奎 大连报道

“我真是想不明白，成立个业委会怎么就这么难？”大连圣汐湾小区业主代表赵先生向记者长叹道。

圣汐湾小区位于大连市西南部海岸小平岛，小平岛三面朝海一面靠山，地理位置独特，也是大连市政府规划的信息产业带的龙头地段。此处环境优雅，风光旖旎，业主们本该享受园区宁静舒适的生活，但这几年却因物业管理添了不少烦恼。

赵先生介绍，圣汐湾小区自2013年左右开始交房，与早期业主签订服务协议的物管公司是凯尔富物业管理有限公司，与后期入住业主签约的却变成了圣汐湾物业管理有限公司。两家物业公司的变更未经任何公示，由此导致小区管理混乱，甚至出现了众多影响业主生活和社会稳定的问题。

面对上述情况，业主们希望成立业委会解决问题，然而项目所处的街道却给出“由于小平岛物业管理区域尚未划分，所以无法成立业委会”的答复。

“推进区域划分工作面临一些实际问题。”5月9日上午，大连市高新区住建局副局长朱翔飞对记者表示，小平岛项目开发时间较早、体量巨大，随着时间推移，对于如此庞大区域进行统一物业管理的弊端逐渐显现。政府部门将从群众利益出发，在充分征求业主意见的基础上，考虑对一些瑕疵问题予以容缺办理。

截至发稿前，记者再次沟通业主赵先生，令他非常欣慰的事是，成立业委会终于有了盼头，但由于事情复杂，物业管理问题的彻底解决尚需时日。

物业服务质价不符

圣汐湾小区现行物业服务收费标准是按建筑面积4元/平方米收取。业主反映，小区物业服务质量严重质价不符，例如：对业主房屋漏雨、外墙石材脱落等拒绝承担维修责任；公共区域清扫和垃圾排送不及时；冬天不及时扫雪；小区内存在多处违建；长期存在对于进出车辆、快递、业主占用公共空间和业主运送装修材料乱收费情况，收取的费用去向不明；没有消防设施，消防通道无法进出消防车，安全隐患巨大。

记者在小区的垃圾临时堆放点也看到，路边码放的袋装垃圾较为整齐，应该是当天或新近产生；但该堆放点另有一大堆各式垃圾，一望可知已在此处堆放很久，并未清理。

小区内住宅还被非法出租用于餐饮住宿经营，进出小区的车辆和人员只要说是该店的客人即可畅通无阻，导致封闭小区无法封闭。该店客人乱停车，娱乐噪音扰民，多次造成与业主的冲突。按照所提供信息，记者找到了对外经营的几栋别墅，别墅门前挂着“乌托邦听巢”的标志，从门口指示牌能看到夜场的入场时间为 18:30 以后。

更令业主们不解的是，对于房产证上没有的也就是买房时开发商赠送的面积，也要按2元/平方米收取物业费。

对此，辽宁善允律师事务所李锴镔认为，根据大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合发布的大价发[2016]19号《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》第六条第二款规定，物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积计算；未办理房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房屋测绘部门实测的房屋建筑面积计算，不在房屋所有权登记赠送面积不应该收费，况且物业收费计算的赠送面积也没有经过任何部门的测绘确认，所以该项收费于法无据且与常理不合。

最让业主们感到不安的是，由于管理松懈，小区几年来多次发生入室盗窃案件；且由于园区监控经常“不好使”，查不到嫌疑人行踪。

业主张女士家就曾遭遇过入室盗窃，但还算幸运，被盗后能够调取到园区监控视频，警方根据线索很快锁定了犯罪嫌疑人，成功破案。但监控记录显示，该嫌疑人曾多次到小区踩点，做案当晚自由出入园区，整个过程未受到任何物业安保人员的询问和质疑。“那个人行迹非常可疑，一看就不是正常业主，但凡保安能够盘问一句，他可能就不敢下手。”张女士说。

物业服务的“不作为”令业主不满，“乱作为”让业主们也难以忍受。

赵先生说，从去年开始物业公司不经业主同意，擅自在业主通道口设立门禁系统，不但给业主出入带来不便，且阻止业主访客车辆进入；有的业主家采买大宗物资和设备运不到家门口，送快递、送水的服务车辆也被禁止通行。

记者在现场看到，业主们的车基本都停在私家车库，由于各家并排而居，中间就形成了一条行车通道。这个通道只是通向各家的车库，并不是通往公共停车场，通道口的两条拦车杆显得较为突兀。

在大多数业主明确书面表示反对设立该门禁系统并要求拆除的情况下，物业拒绝拆除并公开宣称，业主车辆进入与物业费缴费挂钩。在此之前，已有部分业主被物业以各种理由长期拒绝车辆进出小区大门。

申请成立业委会

2004年，大连安达圣岛集团投资20亿元，在小平岛启动集住宅、旅游、餐饮、购物、商业、休闲度假等为一体的超大型海景复合地产项目，一期工程包括科技产业园区、住宅区和近400栋别墅构成的全市最大高档别墅群区，圣汐湾小区就是其中一个别墅群。

如此配套成熟的小区物业服务竟存在如此多的问题，为了维权，业主们找到项目所在的依海社区和凌水街道，希望能够成立业委会，然而收到的回复却是由于小平岛物业管理区域尚未划分，所以无法成立业委会。

这也意味着当年大连市的“地王”项目，占地127万平方米、开发近20年、分成若干个小区、居民万余户的小平岛上，竟然没有业委会存在。

赵先生对于街道和社区的回复很是想不通。如果物业区域未划分，影响到召开业主大会和成立业委会，那么不也应该影响到小区物业公司的备案和经营吗？圣汐湾物业是否依据相关规定在主管职能部门备案，这家企业的服务区域又是依据什么确定的？

5月8日，大连高新区依海社区李书记向记者表示，社区对居民成立业委会的申请非常重视，但按照大连市相关规定，成立业委会首先要确定小区的区域划分。社区为此召集座谈会听取居民代表意见，并到市城建档案馆调取了小平岛的详规图，但在详规图中圣汐湾小区的规划红线并未闭合，所以区域划分工作要由相关政府部门进行。

5月9日上午，记者采访了大连市高新区住建局副局长朱翔飞。朱翔飞表示，小平岛项目开发时间较早、体量巨大，因为是圣岛集团整体开发，所以当初只有一张规划图，整个区域也由凯尔富物业统一进行先期管理。随着时间推移，对于如此庞大区域进行统一物业管理的弊端逐渐显现，根据物业管理条例等现行法律法规需要对小平岛进行物业区域划分。

但推进区域划分工作也面临一些实际问题，比如早期建设的公用设施、公用设备的归属，既需要查询相关资料，也需要充分了解、征求群众意见。朱翔飞表示，为尽早妥善解决历史遗留问题，在与属地街道和开发企业充分沟通后，政府部门正在按照以下思路开展工作：

一是对于小平岛目前在建的开发区域，按照物业管理条例或者便于将来物业分区的模式进行规划和建设，避免产生类似问题；

二是对于目前空间相对独立、设施便于改造、条件较为充分的小区，要求开发企业列举出来，尽早实施分区，以便于成立业委会、使用房屋维修基金等事项的推进；

三是对于最早一批整合建设在一起，划分难度较大、需要投入大量整改措施进行拆分的区域，要求开发企业拿出整改方案，然后提请街道与相关职能部门共同商议，分阶段进行整改、划分。

由于开发企业圣岛集团目前经营状况受市场下行影响较大，区域划分中可能会出现难以整改到位或者公用设施划分不彻底等问题，朱翔飞表示，政府部门将从群众利益出发，在充分征求业主意见基础上，考虑对一些瑕疵问题予以容缺办理。

（应采访对象要求，文中业主均为化名）