纳尼？不是“满五唯一”，也有可能免个税？

但凡看过二手房的小伙伴可能都会遇到一种被中介hot sale的物种——“满五唯一”！

当然对于小白来说，到底什么是“满五唯一”还是有点摸不着头脑的，又为何这类房子值得中介托付更多的热情和精力去推介它？

其实就是因为在现行的二手房交易中，房产证满五年意味着可以省下一大笔增值税。而如果又是个人唯一一套住房的话，则又可以减免个人所得税。

所以，你说，能不香吗？

但又如果，我现在再告诉你，其实并非一定要“满五唯一”才能少交个税，你又会觉得“还能有这样的bug？”吗？

下面我们一起来捋一捋～

二手交易个税也可薅羊毛？

在二手房交易中，如果业主房产证不满五年，或者不是唯一房产，就要缴纳个人所得税。

不过，你可能不知道的是，二手房交易个税的征收其实有两种方式:核定征收和据实征收。

核定征收税率通常为 1%。

据实征收税则是 按照转让房屋时卖出价格与买入价格之间的利润差，缴纳 20%的个人所得税。

△图片来源：摄图网

那么问题来了，选择哪种方式更划算？

其实，在过往房价大涨的一段时间里，绝大部分的房子在再次交易时，都会产生很大的差价，因此肯定是按核定征收（1%）的方式缴纳个税更划算。

而如果在房价下行或房价涨幅较小的时候，选择据实征收（差额的20%）则或许会更节省个税。

举个例子

小明当年100万购买的房子，现在以200万卖出。

如果按照1%征收个税，则需要缴纳2万元个税；但如果按照差额20%征收个税，则需要缴纳20万元的个税。

这种情况，想都不用想，小明肯定会选择前者，只需要缴纳2万元个税。

而如果小红当年195万买的房子，这几年房价没怎么涨，现在以200万卖出。

按照前者，需要缴纳2万元的个税；但如果按照后者，则只需要缴纳1万元的个税，是不是后面的一种方式更划算？

当然还有一种情况就是，小刚当年500万买的房子，现在还是500万卖出，那就不存在差价，按照据实征收，需缴纳的个税为0。

虽然理论上“个税”是由卖房的业主一方缴纳，但在实际操作中，很多卖家又都会按照实收价放盘，所以，最后支出这笔税费的还得是买家。

所以，能省则省吧！

还贷利息也可以抵扣差额？

不仅如此，据实 征收法，还有一些“隐藏福利”大家未必知道。

据实征收的“差额”，不仅可以按照当年买入发票价格与如今卖出发票价格来计算差额，在实际的交易过程中，还会支持很多合理的扣减！

比如当年业主买房的契税发票、中介费发票、按揭服务费发票、业主买房后装修的发票，都是可以扣减的。

△示意图（图片来源：网络）

除此之外，还有一个可以让你在核算房价差额中有大额扣减的项目——利息！

也就是说，买房后支付给银行的房贷利息也是可以拿来扣减的。

就拿我们身边一位朋友的亲身案例来看下！

举个例子

朋友小李2018年9月在佛山购买了一套总价139万元的商品住宅，今年3月其以157万元的价格卖出（不满五唯一）。

△购房发票 （小李提供）

按照个税的两种征收方式，其最少要缴纳个税1.57万元、最多3.6万元！

不过，聪明如他，当他向税局提供了当年的购房发票，和这几年还的贷利息证明及清单后，其个税直接扣减为0，相当于免征。

△银行利息情况说明（小李提供）

这几种情况也可免个税

而除了上述情形外，下面的几种情况也可以减免个税。

①亲属免税

如果房屋产权所有人将房屋无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，将免征增值税和个人所得税。 （《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》）

△图片来源：摄图网

那么直系亲属 （含近亲） 之间的二手房过户，就可以利用以上条款，将个税降到0。

同时，在住房限购的地方也能利用以上条款，请亲属帮自己买房，然后再将房屋转赠给自己 （需有购房资格） 就能实现省税购房（但会有亲属失去“刚需”资格，亲属不给房等风险，所以此项操作需谨慎）。

另外，虽然赠予房屋不会征收个税，但若再次交易，缴纳的个税就非常高了，20%。

②赡养免税

个人将住房无偿赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人免征增值税、个人所得税。 （《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》）

一般来说赡养义务发生在亲属之间，但也不排除非亲属之间，而如果是不具备亲属关系的话，那么双方可以签订赡养协议，证明双方的赡养关系。

例如，张三想要将其名下天河的一套房产赠予李四，如果直接赠予的话，李四需要承担该房子3%的契税，以及20%的个人所得税 （赠与必选差额的20%） 。

如果该房子房产证不足5年，张三还将承担5.3%的增值税，但如果李四与张三形成赡养关系，就不需要缴纳20%的个税和5.3%的增值税了。

③遗嘱免税

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权免征增值税、个人所得税。 （《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》）

△示意图（图片来源：网络）

一般来说，房产继承的手续办理相当复杂，并且必须是在产权人去世后才可以开始。

④卖房一年内再买房

最后还有一种方式，那就是“卖房一年内再买房可退税”。

2022年9月30日，财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》规定：

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；

新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

也就是说，即便出售的住房满5不唯一，卖房所缴纳的个人所得税就可全部退还！相当于达到了“免个税”的效果。

不过，享受这一优惠政策的纳税人必须同时满足以下条件：

·纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

·出售自有住房的纳税人与新购住房必须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

最后，附上 二手房产过户需要缴纳的税费，可供大家参考。

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