深圳“最豪气”的一次调规，“超总”基地时隔22年再卖宅地

今天看到超总两块地调规的信息，非常的令人振奋。

一块地从原来规划的商服用地部分调成了二类居住用地，另一块地从商服用地部分调成了九年一贯制学校用地。

这是令人出乎意料又极难想象的事件，众所周知，万众瞩目的超总基地在法定图则中几乎没有新规划一丁点儿住宅。如今规划了住宅，未来将得是什么样的价值？

如果我说它未来将和东角头绝版地块并称深圳未来的“顶豪双子星”，想必没有人反对——假如它规划为可售型商品住宅（而非租赁型公共住房）的话。

关于超总的历史，在这篇文里《》，关于佳兆业东角头的绝版宝地，在这篇文里《》。

以下有些内容，属于我的个人猜测，未必正确，供粉丝们参考。

01

4.26，深圳规划部门发布公示，拟对“红树湾片区”（即超总）法定图则DY04、DY08两个规划控制单元的主导功能进行调整。

其中：

DY04单元，单元面积9.81公顷，原规划主导功能为“商业服务业用地”，建筑面积24-28万平方米，配套设施为“公交首末站、自行车停车场（库）”。

拟调整为：

主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，新增配套设施“九年一贯制学校（不少于27班）”。该单元东北角地块由“商业服务业用地”调整为“教育设施用地”，新增地块编号04-07，用地面积14005平方米，配套设施为“九年一贯制学校（不少于27班）”，备注“规划”。

DY08单元，单元面积9.77公顷，主导功能为“商业服务业用地”，建筑面积53-70万平方米，配套设施为“社区健康服务中心、社区管理用房、文化活动室、老年人日间照料中心、社区警务室、110kv变电站、公交首末站、自行车停车场（库）”。

拟调整为：

主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，新增配套设施“9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”。该单元北部两地块均由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”，新增地块编号分别为03-14、03-15，其中03-14地块用地面积17388平方米，03-15地块用地面积17222平方米。两个地块规划指标合并控制如下：用地性质为二类居住用地，容积率6.0，配套设施为“9班幼儿园（占地面积2700平方米）、托育机构（建筑面积300平方米）、社区体育活动场地（场地面积1670平方米）、社区健康服务中心（建筑面积1400平方米），文化活动室（建筑面积1000平方米），社区管理用房（建筑面积250平方米）、社区老年人日间照料中心（建筑面积1500平方米）、社区儿童游戏场地（场地面积1200平方米）”，备注“规划”。

对照下图来看，03-14+03-15这两个住宅地块，总占地面积34610平米，容积率6.0（为深圳住宅容积率上限），粗算建筑面积会在20万平米左右。

02

今天超总的总体规划都已经确定，定位是整个产业链的终端，吸引的全都是世界/中国500强总部。超级十字星的规划，众多优秀强企的进驻，漫长精细的建设，都显示出它是超越一切的存在。

公开资料显示，超总基地已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。不讲恒大，包括万科集团总部，未来也都在此。

从滨海大道经过超总，能看到诸如中信证券、招商银行总部都建的比较高了。未来2年，将是超总雏形展现的日子。

对照下述超总法定图则和项目分布图，是可以知道这次调规的重大意义的。

调规的项目DY08位置在中信红树湾南区对面，万科瑧湾汇高端公寓的后面。项目与周边的红树西岸、中信红树湾以及三所学校，共同构成了很好的连片居住氛围。

整个超总，住宅基本都布置在外围——主要是中信红树湾、红树西岸，沿白石路-深湾一路-滨海大道-深湾五路围合的核心区域（也即是世界500强聚集地），只有10年前年卖掉的瑞河耶纳一个别墅项目（当时售价大约是1.6万/平米）。

所以说，这次调规的项目，在超总基地核心区域而言，是唯一一个住宅项目（两块地合并称为一个项目）。而且，这个区域自从2005年红树西岸开完盘之后，就有长达接近20年的时间再也没有任何一个住宅项目推出。试想，它的珍贵度得有多高。

当年中信红树湾也好，红树西岸也好，都是22年前的“全国地王”，今天这个地块，如果没有“房地联动”，成为地王也是极大概率事件。也许，这里就是创造地王之处。

另外有一点，我认为是有暗示。参看上图项目分布，调整的DY04单元，新增的04-07地块为九年一贯制小学。这块地的周边是没有住宅的，为何在这里规划一所小学？

只有一个解释，这个学校地块周边，未来会规划住宅。

结合法定图则便知，学校地块的正北方就是当年的联泰地块（在DY07单元），已经“细细研磨”了20年。这个项目现在如何处理不得而知，法定图则里面也将它的主导功能规划为“商业服务业用地”，9.94公顷。

我个人猜测，这个或许预示着，超总基地这样——把商服用地调整为居住用地——的调规行为，不是唯一一次，下面有极大可能还会继续发生，并且只会出现在DY07这个控规单元里。因为DY04的单元靠近滨海大道，只会规划为顶流摩天大楼。当然未必对，等等看结果。

03

往大范围里看，关于这次调规和这个住宅项目我的看法如下。

1）这个继续显示深圳在兑现努力增加居住用地供应、压降商服用地供给的承诺，并且这是迄今为止“最豪气”的一次调规。

相关的分析我写在了昨天的文章里《？》，我们知道，在这之前2年里，深圳已经陆陆续续做了不少重要的地块调整，包括前海、宝中、龙华、坪山等等许多地方。尤其要指出的是，这里面原来有一些全部规划为商服用地的“宝藏区域”，深圳进行了“大刀阔斧”的调规，搞出来了很多“压箱底的宝藏地块”！除了前海不说，宝中去年调规并出让用地，其中一块变成了今年的越秀瑞樾府《》。北站去年调规并卖地，被华润拿下，变成了今年的华润深铁超核中心，刚刚开盘。

这些极好极好的地块，原来都是商服用地。调成了住宅用地，一方面可以缓解深圳商办过剩的压力，另一方面也可以给到买房人更丰富的选择。包括超总基地，先前也是和前海一样的问题。不配任何住宅，看起来是房价“不炒作”了，但是不合理，也无法持续。

2）有希望很快可以拿出来卖。

基于宝中、北站在去年的操作套路——调规之后不久，就公开卖地，我们有理由认为，超总基地这次的调规，也比较有可能在今年稍后的时间里，涉及到的那些地块会被公开出让。如果这个判断成立，那么无论出让条件怎样，都绝对会是影响全深圳房地产市场的重大事件。它是超总基地时隔20年重新出让居住用地，注定会重演20年前一样的抢地潮。

谁能抢到？那不知道。最近来看，土地市场在回温。原因是，经历过2年出清的巨头开发商，发现手里没地了，必须得补库存——比如金地4.19一天内上海东莞吃下三块地。这个势头还要持续一段时间，如果是年中能卖地，那铁定是抢得狗打架。别看之前大家都在说卖地全都是“国家队”在托市，在今年，在这块地上，可未必了。

3）地块的价值。

这块地毫无疑问和东角头地块，一定是深圳“数一数二”的项目，双子星。严格区分起来，如果产品等同、都顺利推进的条件下，可能东角头略胜一筹。因为超总基地这个项目的海景资源不像东角头那么“无敌”，6.0的容积率一定会被前面的写字楼遮挡。另外地块规模上，东角头也更大一些，更能够和对面的歌剧院，旁边的蛇口山进行连片开发和商业规划，感觉想象空间更丰富一些。当然，这是细分，除此之外，和其它的几乎所有地段相比，这两个项目可能都是完胜的地位。

按照现在的限价政策继续执行，这个项目会有“便宜占”，因为周边接近20年没新住宅，中信红树湾、红树西岸的指导价是11.05万/平米（两个盘今年一季度的实际成交价都在16万/平米以上，红树西岸2月成交了一套19万/平米以上的），如果按照这个来定价，那就是精装价大约11.65万/平米左右，这个价格客观说比前海要更香。

现在回头看，深圳真的要增加宅地，好像也不是那么困难，就是果断的大笔一挥把C改成R2罢了。真的想增加，就可以增加，政府有足够的控制力。而这样下来，居民根本不慌。你觉得这个好，转头一看，有一个更好的地块在路上。

等等看花落谁家。