热了？涨了？还原金水北的二手房真相！

提到金水北，一般情况下购房者想到的更多是新房。

郑州楼市还是新房占主导的这两年里，金水北一直是热门板块中的顶流。

神盘一个一个的上榜，热度一年一年的提高。

即便是郑州楼市整体偏冷的时候，金水北仍是保持着高热度，鲜有降价。

比起新房，金水北的二手房有些寂寂无闻了。

二手房连续升温的郑州，金水北的表现怎么样呢？

1

第一个事实，金水北的二手房热度上去了，成交量上涨明显。

上周调研金水北，跑了几家二手房门店，几乎每一个中介都在讲，金水北这两个月的带看非常多，而且成交量上涨明显。

听起来似乎是有一点逼定的意思，实际上金水北的二手房成交量确实是在上涨的。

这是郑州贝壳的二手房成交数据，贝壳占据郑州二手房大半份额，一定程度可以代表金水北整体的走势。

左边是2022年一季度的金水北成交TOP20，右边是2023年一季度的金水北成交TOP20。

2022年TOP20的门槛仅仅只需要3套，TOP20总和不过99套；

而2023年TOP20的门槛上升到了9套，TOP20总和翻了一倍多来到了227套。

非常明显，金水北2023年一季度成交量是同比上涨，环比去年四季度的话，可能涨的更猛。

这个结果跟目前郑州的大环境相似，没什么问题。

2

第二个事实，对比一年前，金水北的二手房大多数都降价了。

单看上面的图其实可以看出，金水北有不少的二手房降价了。

举几个比较明显的例子，比如金水北标杆二手房普罗旺世波特兰。

去年的一季度，普罗旺世波特兰最好卖的89㎡小三房，正常楼层大概需要145万左右；

今年的一季度，同样是出货最多的89㎡小三房，正常楼层已经降到了135万左右。

不单单是普罗旺世波特兰，还有瀚宇天悦、锦艺金水湾等金水北的热门二手房都有降价的情况。

主要原因是去年下半年降价过猛，即便二月三月回温涨回来一些，还是有一些差距。

有没有价格比较稳的，有。

丰庆佳苑，自打去年划上了美盛教育港湾的学校，丰庆佳苑的硬是扛着没降，除了筒子楼、老旧洋房，基本上稳定在14500元/㎡，不得不说学区确实能抗。

3

第三个事实，金水北的二手房以刚需为主，改善非常稀缺。

根据郑州贝壳二手房数据显示，金水北一季度共成交了575套二手房。

其中面积＜100㎡的有302套，占比超过一半；面积＞140㎡的只有68套，占比勉强达到12%。

本身二手房比新房有一些滞后，二手房以刚需为主合情合理，再加上金水北早期鲜有改善项目，这就导致金水北的改善稀缺，于是大户型的溢价更高。

金水北的品质标杆瀚宇天悦二期，89㎡两房挂牌价大概是17000元/㎡左右。

而瀚宇天悦二期的四房、五房挂牌价直接冲到了20000元/㎡以上，差价非常明显。

侧面说明了，金水北改善是稀缺的，有大量改善置换的需求，短期内大户型仍有高溢价的能力。

4

OK！了解了目前金水北二手房的情况，再聊聊金水北二手房如何选？

金水北二手房，以文化路、三全路为界，大概可以分为四个板块。

▌板块一

大部分区域目前还处于城中村项目改造开发阶段中(比如保利大都汇、越秀路砦金悦文华等项目)，板块内的空地比较多，城市界面一般，没有太多配套，但未来有大体量新盘入市，未来的可塑性强。

可以关注的次新二手房有康桥朗城、和昌悦澜、锦艺金水湾、保利海德公园。

▌板块二

连霍高速、文化路沿线有一些成熟小区，基础的配套都有，但核心地段是大体量的名门翠园，还需要一定的时间成熟。

可以关注的次新二手房有瀚宇天悦、建业枫林上院、华瑞紫金嘉苑。

▌板块三

得益于早期普罗旺世的耕耘，整个片区的配套、城市界面、生活氛围都是金水北最好的，已有YOYOpark、金水区总医院、郑州市海洋馆等不错的配套，未来还有美盛教育港湾配建的新配套。

可以关注的次新二手房有普罗旺世波特兰、豫发金晨嘉园、瀚海泰苑、美盛教育港湾。

▌板块四

是金水北早期开发的板块，与北龙湖一路之隔，配套丰富但能级不高，有巨无霸楼盘二十一社区和大量经济适用房存在，城市界面很一般，二手房有些卖不上价。

可以关注的次新二手房有国泰一品庄园、维也纳森林、天伦琥珀名城、美景美境。

具体的项目如何去选？直接上观点。

1、可选近两年刚刚交付项目的二手房。

比如美盛教育港湾、保利海德公园、美景美境。

这三个刚刚交付的项目已经可以交易了，目前的均价比新房阶段稍微贵一点(美盛教育港湾18500元/㎡、保利海德公园18500元/㎡、美景美境17000元/㎡)，但是胜在一切实景呈现，直接买直接住。

2、可选品质与学区都尚可的次新二手房。

比如瀚宇天悦、锦艺金水湾、康桥朗城、和昌悦澜。

瀚宇天悦品质出色，划片龙门实验学校；锦艺金水湾品质尚可，划片郑州七中金桂校区、文化路一小金桂校区；康桥朗城、和昌悦澜都蹭到了瀚宇天悦的龙门实验学校长安校区，自身品质不算差。

提醒一下，金水北的学校没有特别出色的，上述学校仅在金水北突出。

3、可选相对配套成熟的品质二手房。

比如普罗旺世、豫发金晨嘉园、瀚海泰苑。

普罗旺世、豫发金晨嘉园、瀚海泰苑是前几年的二手房王者，品质不错，周边的基础生活配套非常丰富，唯一的缺点是三个项目房龄都有点老了，再出手应该要伴随折价了。

至于其他的，刚需可以看看天伦水晶城、经三名筑这些，短期内有学区需求的可以看看丰庆佳苑，小户型可以看看建业枫林上院、瀚宇天悦三期。

以上。