深圳重点商场Q1出租率、新店大调查，看到了真实的消费恢复情况

　　来源|珠三角商业地产（ID：szwinshang）

　　作者|罗一

　　图片来源|赢商网、品牌官方

　　伴随着场景限制的全面放开，商业活力逐渐回归。在商场人气指数之外，我们还可以从品牌开新店的情况看到商场真实的消费恢复情况。定期了解区域市场品牌动态，亦可更直观的看到商场品类、品牌的更迭趋势。

　　重点商场平均出租率92%

　　开关店比上升至0.96

　　据赢商大数据实地调研统计，深圳样本购物中心2023年第一季度平均出租率92%（*含品牌围挡未开业） ，环比2022年Q4微降0.9个百分点。

　　但在品牌开关店上，第一季度品牌新开业率提升1.2个百分比，开关店比达到0.96，环比2022年Q4提升了19个百分点，品牌开店意向明显加强，复苏态势明显。 （开关店比=开店总量：关店总量）

　　综合第一季度深圳新店表现来看，品牌整体开店意向大大提高，并呈现出新的拓展特征。

　　服饰零售拓店缓慢恢复，休闲潮服、小众户外运动等品牌拓店积极性相对较高；

　　大餐中湘川菜依然是拓店主力，地方菜系中云南菜、东北菜等受到关注，异国餐饮亚洲美食如日式料理、东南亚餐厅依然是大热门；饮品趋谨慎、面包烘焙品类升温；

　　腕表和高化香氛等依然是中高端商场加码的重点业态之一；

　　文体娱复苏加快，综合运动体验馆及小众户外拓店趋势明显。

　　45家重点商场开出150家新店

　　同比增长42%

　　据赢商网不完全统计，深圳45家重点商场第一季度新开了150家门店，对比2022年同期，增长 了42%。其中城市级别及以上首店达到22家，占比14%。 （*非深圳2023Q1全量首店数据）

　　2023Q1深圳重点商场新开门店情况

　　从业态表现上，零售新店60家，占比40%，餐饮业态新店69家，占比46%，文体娱业态门店11家，占比7%，儿童和生活服务配套业态共计开出11家，合计占比7%。

　　数据说明：

　　以各项目官微披露的新店数据为准，不包括原店升级。

　　Q1调研重点购物中心名单：万科广场GALA（龙岗万科广场、龙城万科里）、布吉万象汇、星河WORLD·COCOpark、龙岗万达广场、仁恒梦中心、龙华天虹购物中心、观澜湖MHmall、红山六九七九商业中心、龙华壹方天地、龙华8号仓、龙华星河COCOCity、深圳万象城、金光华广场、KKMALL、深圳天河城、万象食家、领展中心城、卓悦中心、皇庭广场、印力中心、卓悦汇、福田卓悦intown、福田星河COCOPark、KKONE、中航城君尚购物中心、深业上城、益田假日广场、万象天地、深圳湾万象城、海岸城、海上世界、南山宝能allcity、招商花园城、来福士广场、欢乐海岸、万象前海、前海壹方城、海雅缤纷城、宝安大仟里、同泰时代广场、欢乐港湾、光明大仟里、光明蓝鲸世界、坪山益田假日世界、壹海城ONEmall

　　一季度拓店积极性较高的品牌，包括寿司郎、渝月、鲜潭蒸汽石锅鱼、茉司烘焙、华为智能生活馆、费大厨、瑞幸咖啡、四季椰林等8个品牌开出新门店2家及以上。

　　从重点商场的表现来看，第一季度品牌新开门店数量较高的项目，包括深圳万象城、布吉万象汇、龙岗万达广场、万象天地、前海壹方城、壹方天地、福田星河COCOPark、仁恒梦中心、深圳万科广场GALA等，均开出了至少6家品牌新店。其中有16个商场品牌新店数量在4个以上。

　　值得注意的是，有部分新店为去年12月开业的新商场带来的，因是在商场开业后品牌才开出，算入存量商业品牌中。

　　休闲潮服、运动/户外零售

　　开店热度不减

　　本季度深圳45家重点购物中心总计开出59家零售业态新店，其中服饰品类开出30家，占比超过一半，主要聚焦在休闲潮服和运动/户外类型。

　　包括LI NING、CHUU、lululemon、MUJI无印良品、NEXY.CO、JEEP SPIRIT、藏峰均开出1家新店，日本高端女装品牌45R一季度在深圳开出了华南首家门店；意大利高端鞋履品牌RUCO LINE本季度在深圳开出一家大中华区鞋服综合旗舰店。

　　时尚精品方面，潮流数码新开出6家新店，其中华为智能生活馆本 季度新增2家门店；高端腕表品类继续发力，一季度开出了5家门店，包括雷美诺时LUMINOX、TUDOR帝舵表、上海表等，后两者均是首次在深圳开设专门店。配饰方面，珠宝代表-周大福、老凤祥、 大众眼镜代表-暴龙眼镜、LOHO一季度均有1家新店亮相。

　　在“首店”引进方面，深圳万象城三期亮相带来了众多时尚精品类华南首店，如香氛美妆方面带来了意大利传奇香水品牌Santa Maria Novella、香氛世家Tiziana Terenzi和法国高定护肤品牌Biologique Recherche、意大利珠宝品牌DAMIANI、时尚家居品牌Cabana、新中式茶文化生活馆王春茂茶酒器等。

　　总体来看，汽车零售与高端美妆方面拓店放缓，一方面是因为新能源汽车经过过去两年的大规模拓店后，众多重点商场多有做针对性的调整，阶段性布局完成；另一方面，高端美妆对于场所端要求比较高，而深圳定位中高端的购物中心多已完成高化布局，是以局部补充。

　　日式料理、东南亚美食依然受热捧

　　面包烘焙拓店积极性提高

　　在赢商网重点监控的购物中心中，一季度餐饮品类开出66家门店，其中中式餐饮品牌新开31家门店，占比将近一半，异国风情餐饮新开18家，休闲餐饮开出17家。

　　中式餐饮中，川菜、云南菜、粤菜、川式火锅依然是本季度拓店热门品类。云南菜代表“鲜潭蒸汽石锅鱼”、川菜代表“渝月”、湘菜代表“费大厨”均分别开出了两家新店、徽菜代表“小菜园”开出1家新店;来自北京的时尚融合菜餐厅-元古首进华南，开出元古云境；酸菜鱼专门店-渔语鱼开出品牌首家“渔语鱼·川宴”主题概念店；东北菜代表-奉天小馆开出全国首家-奉天·繁华非遗东北菜馆。

　　在18家异国风情餐饮中，东南亚菜系和日式品牌是拓店热门品类。主打越南风味的“美奈小馆”、泰式风味的“阿莱泰国大排档”均开出新店。

　　日式风味热度不减，开出了10家新店，包括寿司、烧肉、拉面、高端料理等各个品类，如平价寿司品牌“寿司郎”自去年首进深圳后，开启快速扩张模式，本季度新开3家新店；日式烤肉网红品牌“肉祭”亦新开1家新店。

　　休闲餐饮上，面包烘焙品类在第一季度拓店积极性提高，新开了8家门店，包括茉司烘焙、露丝卡文面包均有新店亮相，另外咕噜烘焙在前海壹方城开出深圳首店。

　　饮品方面，网红茶饮、咖啡等本季度拓店放缓，瑞幸咖啡开出了两家新店、M stand和霸王茶姬各开出一家新店。

　　休闲娱乐复苏态势明显

　　运动体验类备受关注

　　在文体娱业态方面，第一季度新店呈现向上复苏态势，重点商场统计开出了10家相关门店，涵盖健身运动类、亲子游乐、萌宠体验、滑板、露营、舞蹈培训、书店等品类开出新店。

　　以室内运动体验为例，PARTY DAY运动游乐场、Gjump运动乐园、SKIMAN斯奇曼滑雪、FITURE沸彻魔镜四个品牌开出新店，前两者均是深圳首家综合体验馆，单店面积超过1000㎡；在滑板和露营等小众品类上，领展中心城引进了mirroir碗池、星河WORLD·COCOpark新开出了趣野CAMP、盐田壹海城则引进了星田城市营地；亲子游乐上，深圳首家魔法谷探洞公园亮相龙华星河COCOCity、千罗动物园则进驻光明蓝鲸世界带来光明首个室内动物园；文化艺术方面，愈欣书店在领展中心城开出了一家门店。

　　显然，从上述我们看到，部分赛道在疫情三年间大力发展，如今依然热度不减，如潮服、运动休闲等。但有部分业态，伴随着行业调整期的到来，如新能源汽车也在逐步调整优化购物中心门店。商业进入新的发展阶段，业态品牌趋势亦会随之变化。我们亦将持续关注。

　　封关3年，通关3月，香港商业复苏了吗？