破局！广州两大旧改项目有新进展，越秀携300亿杀入？

　　
广州两个旧改项目有新动静。

　　一个是几经波折的荔湾葵蓬村旧改项目，另一个是一度停滞的海珠石溪村旧改项目。两个项目可以说是巨无霸旧改项目，无论是从体量（129.45公顷、101公顷）或是投资资金（111亿元、177亿元） 来说。

　　值得注意的是，据市场消息称，上述两个旧改项目均有越秀的身影。有业内人士表示，这是随着广州近期发布的“做地新政”，似是有种乘东风而行的感觉。

　　01
越秀拟提前介入荔湾葵蓬村旧改项目
项目预计投资111亿

　　广州旧改新政下巨无霸葵蓬村或将迎来新的“操刀手”。

　　市场消息称，越秀已提前介入荔湾茶滘街道葵蓬村旧村更新改造项目。

　　该项目位于花地河西侧，处于广佛交界的重要核心区域。项目总用地面积约为129.45公顷，其中集体用地就多达120.55公顷，国有用地则仅为8.9公顷；预计改造投资总金额约为111亿元，其中复建安置资金约89亿元；改造项目片区涉及2115户居民，户籍人口多达4136人。

　　项目可以说几经波折，曾引来多家房企争抢。

　　2010年3月，保利广州团队开始进驻葵蓬村，开展入户测量等工作。、

　　不过，受政府规划调整、旧改政策不稳定等因素的影响，旧改推进一度暂停。

　　2018年，葵蓬村旧改启动，广州万科成为其意向合作企业，开展前期工作。

　　2020年11月20日，公众号“葵蓬联社”发布消息称广州万科及其关联企业不再参与我联社旧村改造项目公开引入合作企业的竞投。

　　图片来源：“葵蓬联社”微信公众号

　　2021年1月19日，荔湾葵蓬村旧村更新改造项目正式挂网招商。

　　2021年3月10日，葵蓬联社公布候选合作企业名单，保利、富力及招商三家入选。

　　不过，在2021年4月的村民投票表决中，保利、招商、富力没有一家能够满足城市更新政策所规定的2/3同意率。葵蓬村旧改项目也随之踩下了“刹车”键。

　　再之后，2021年8月底，住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，广州旧改明显放慢了脚步。

　　另外，荔湾区也发布了新的城中村改造指导政策，在规范改造流程、防范项目风险的同时，也给旧改开发商们提出了更高标准的要求。同时，还特别强调做好产业导入和运营，不过度房地产化，不开具“空头支票”。

　　经过一番调整后，葵蓬村旧改现终于传来新消息，或于6月招商，而越秀已经介入。

　　而对于葵蓬村未来的发展，早在2019年，荔湾区发布了《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》。

　　根据相关规划，荔湾区18条旧村庄将全面更新改造，面积合计约4175.67公顷，覆盖全区约七成面积。

　　其中，包含葵蓬村在内的五眼桥—滘口产业片区，五眼桥—滘口产业片区可与佛山产业联动紧密，升级花卉、茶叶批发市场，打造国际采购中心高地，同时强化广佛商务服务业发展；着眼区域经济一体化，可以重点围绕广佛产业互动，探索广佛两地科技人才、科技型企业、孵化器、众创空间的共享机制，促进“互联网+制造”产业项目对接，打造广佛创新创业带，涉及村庄包括五眼桥、山村、葵蓬。

　　图片来源：网络

　　此外，葵蓬村亦临近白鹅潭商务区。据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》，白鹅潭将建设成为实现“老城市新活力”的核心示范区、融入粤港澳大湾区建设的广州西部主引擎，打造立足湾区辐射珠西的产业融合发展新高地、引领广佛联动港澳的湾区综合交通枢纽、宜居宜业宜游宜养的创新服务智慧样板、花地岭南特色的水秀花香滨水活力区、统筹三旧连片整备的城市更新示范区。

　　图片来源：网络

　　02
传越秀已介入海珠石溪旧改项目
项目预计投资177亿！

　　近日有消息称，此前一度停滞的海珠石溪村或由越秀接棒佳兆业，成为新的操盘手。

　　据有媒体表示，在更新办，现场的工作人员透露说，目前与越秀尚在商谈当中，还未最终确定结果，最快需要等到4月底。

　　据了解，在今年4月底，石溪村将会组织村民，对合作企业“佳兆业+红八方”联合体的退出或股份转让事宜进行表决。

　　如果表决通过，佳兆业与红八方将会退出石溪旧改。

　　石溪村经联社，广州楼市发布摄

　　不过，截止到目前，这一议程还没有正式举行。 随后，在石溪村经联社了解到，现在村委还没有下发文件，所以表决的时间还不确定。

　　村委里的人另外透露，之所以和越秀还没有确定结果，主要是双方在补偿条件方面还有些分歧，石溪村委在积极沟通，争取为村民取得更多利益。

　　石溪村位于海珠湾西南面，西侧是广纸新城，右侧紧靠海珠创新湾，南邻珠江后航道，与番禺洛溪岛隔江相望。整个改造范围约101公顷，按规划，总建设量284平，预计总投资177亿元。

　　101公顷的体量相当于3个天河猎德村，名副其实的城央巨无霸。

　　图源：网络

　　据了解，日前一份关于“2023年海珠区城中村更新改造任务清单”的内部文件传出。其中，石溪村被列为重点对象，并被下达最后通牒，今年必须采取措施。

‍一是，要么2023年2月底之前，佳红想办法解决“钱”和“信誉”问题；要么2023年4月底之前，完成对合作企业退出或股权转让的表决。 二是，2023年6月底之前，项目实施方案必须上城领会审议，力争今年批复。 三是，方案推进批复的同时，要执行到具体的拆迁工作，2023年12月之前必须有建设性行动。

　　
意味着，停滞近两年的石溪旧改，开始重启并加速。

　　按照规划，整个项目主要以南环高速公路为界，分为南北两大片。南片，主要规划为商业办公及产业用地；北片，主要规划为住宅用地。

　　另外，这里将重点引入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，并规划268米高地标塔楼。

　　教育设施、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地、社区公园、公共厕所等生活文体配套设施一应俱全。

　　项目将直接带动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线、广佛线三期等多个重点项目的实施。珠江后航道区域的交通状况将进一步优化，市民出行更加便捷。

　　目前，快捷路二期已经处于施工状态，10号线土建工程累计完成70%，环岛路预计最快年内通车！

　　如果是越秀入场，还能对珠江后航道实现连片开发，对片区的建设有更加整体的把控。

　　目前，越秀在后航道，已经有越秀星汇海珠湾、越秀天荟江湾、越秀天悦江湾3个项目，其中，越秀天荟江湾就与石溪村毗邻。

　　不仅如此，石溪村周边聚集了时代大家、中海映澜台、中海观澔府、中海观澜府、越秀·天荟江湾等多个明星项目。

　　项目是否由越秀介入，相信不久之后就会揭晓！

　　03
乘广州旧改新政东风

　　近来，广州陆续出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》，简称为“做地新政”。

　　“做地”指土地整理各项前期具体工作，主体包括筹集资金、配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作等。

　　过往旧改从前期征拆到后期复建都是由一家开发商执行；新政下，由政府认定的国企介入前期做地服务，后续再通过政府收储的方式进行挂牌拍卖，因而一级开发和二级开发工作有所区分开。

　　政策提到，由政府认定国有企业作为做地主体有两种：第一种是市级做地主体，具体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企；第二种是各区政府（广州空港经济区管委会）可以认定或组建1-2家区属全资国企，开展做地工作；条件成熟的其他做地主体需专题上报市政府审定。

　　2023年广州市城市更新工作计划显示，今年重点城市更新片区为新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等。

　　业内人士表示，新政做地的本质是政府亲自下场介入城市更新，通过指定的做地主体（全资国企）对重点城市更新片区统筹做地。目前阶段聚焦在重点地区的更新项目，通过做地模式为重点地区提供空间支持。

　　他续指，影响较大的是重点城市更新片区的前期项目，基本确定是由国企进行做地。对于国企来说有利好也有挑战，重点地区更新项目多，自然优质的土地储备也更多，但重点地区更新项目动迁难度，历史问题也很多。

　　因此，重点城市更新片区统筹做地大致可分为两种模式。

　　模式一为做储结合、滚动开发，即是政府征收储备用地的升级版，前期一级开发是一个主体，后期二级开发是另一个主体。

　　模式二为改储结合、带方案招商，即做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。

　　附则中也提到，对于已公开引入合作企业的更新项目可继续按照合作改造模式推进，所以对已招商的项目影响较少。

　　他表示，虽然现阶段主要针对重点城市更新片区，但这是一个新的尝试。如果这个模式得到很好的效果，后续有可能大力推进。

　　越秀介入荔湾葵蓬村旧改消息紧随新政发布，似是有种乘东风而行的感觉。

　　实际上，越秀地产在2017年成立了城市更新集团，斩获广州里仁洞村项目以及南沙大岗镇东流村改造权。

　　2021年3月，广州智能装备科技创意园有限公司以总价约28.2亿元竞得南洋电器厂及周边更新改造项目。该公司由越秀集团、广智集团、粤瑞控股合资成立，而越秀集团旗下越秀地产将作为重要力量参与更新改造。

　　旧改项目二级开发方面，2015年6月，越秀以单价1.6万元/平方米摘得广纸第一宗地块，现已打造为越秀·星汇海珠湾项目。

　　随着新政的公布，可以预见的是，越秀等七家国企将在广州城市更新上大展身手。

　　素材来源：观点新媒体、拆神、血拼广州楼市、广州楼市发布等

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　　本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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