买珠江新城，也要小心

珠江新城最近的讨论度很高。

一个是成交，一个是价格。

以致于有一位珠江新城的业主问我们，怎么看待今年珠江新城的整体走势？

甚至，会不会大跌？

01.

珠江新城的成交热度，会不会持续？

先看最近几个月份的。

不少人看到珠江新城前两个月的成交数字，第一反应都有点诧异。

3月份成交119套，3房成交56套……

而2月份，则是139套。

数据来源：珠城橙蕉

而1月份和4月份呢？

分别是53套和51套。

尤其是4月份，从珠城橙蕉前两天统计的数据来看，4月份截止到目前的成交数字，是51套。

其中3房成交11套，4房成交17套。

不一样的数据，但依然看得出：

虽然成交数据不一样了，但其实今年一上来，珠江新城卖得还行，而且大户型单位占据了主流。

即便是经历了2个成交峰值的月份，4月份的数据，也很可以。

数据来源：珠城橙蕉

这里面，信号就很明显，珠江新城依然还是稳。

但需要提醒大家的是，板块的正常交易，肯定是有周期性。

珠江新城要持续在一个成交高位上，也不太现实。

而且有两个信息点值得和大家探讨。

其一，我们问了一些专门做珠江新城板块的门店朋友。

从这些更清楚珠江新城市场一线的中介朋友反馈来看，珠江新城的成交活跃度依然还在，但会出现分化的情况。

三个区域的成交热度会有分化、珠江新城不同小区的成交周期会有分化。

其二，有一些朋友在年初就挂牌出售的珠江新城二手房，仍处于放盘阶段。

由于价格不肯让步，再加上小区不算出众，他的房子，即便是当下珠江新城热度很高的情况下，也没有太大的机会。

所以，强如珠江新城，也是有区别的。

02.

热度会有一个周期性，珠江新城房价是否也会有往下调整的空间？

这是不少人最近比较关注的一个核心点。

先说观点：会有，但不大。

道理很简单：核心城市核心区域的房产，从来都是稀缺的。

熟悉广州发展的朋友都清楚，珠江新城的崛起，本身就有独特性和城市发展的必然性。

塔尖的城市资源也都汇聚于此，汇集了博物馆、图书馆、东塔、西塔、花城汇、海心沙等地标建筑。

在这样的中心转移和资源倾向下，价值的优越性，就很容易体现。

而且中短期来看，这个中心枢纽位置，不会发生太大改变。

同时，我们需要明白一点：

作为广州当下绝对中心，珠江新城在广州当下依然扮演着一个价格锚点的作用。

说更仔细点，当下广州房价体系是以珠江新城为价格锚点，以这个中心区为圆心，向外房价一层层递减。

这就意味着，如果广州房价会有很大的调整，那么珠江新城的房价调整，一定会是最后梯队的。

毕竟，房价不是由中介决定的、也不是由政策决定的，最终还是市场来决定的。

反之也是如此。

别忘了，珠江新城还有一个重磅变量：跑马场地块。

如果一切顺利，该地块进行重新规划，重奢商业skp进驻，那么无论是板块的价值，还是价值之上的价格，依然有增量。

这是珠江新城的厚度和未来的变量。

03.

买入珠江新城，基本面没问题。

但有三点除外。

其一，珠江新城水分过高的部分小区，肯定会出现下跌。

珠江新城价值很稳，但并非每个小区，性价比都很高。

但偏偏是有部分这样的小区，无论是从金融属性，还是居住属性来看，偏偏出现不太符合价值的价格。

这并非正常区间，而是在市场的波动氛围之下，容易趁着情绪和行情躁动所出现不理性的价格。

这一类的小区，风险性会高于其他项目。

其二，过度追求珠江新城的金融属性，不从自住角度出发，甚至不惜经营贷、用杠杆上车珠江新城，并不可取。

理性控制风险，深入挖掘城市片区价值，才是当下更好的买房逻辑。

其三，珠江新城的单中心属性也在慢慢弱化。

近年广州致力于向多中心发展，“珠金琶”三足鼎立的发展格局逐渐被大家认可。

尤其是琶洲，其产业格局和珠江新城并没有重合之处，且逐步成形。

身边就有一位朋友，会将自住居所，从珠江新城的嘉裕公馆搬到琶洲西区的琶洲南。

这几点，就是买入珠江新城，需要小心的地方。