最高法明确：遇商品房烂尾，购房者“保房”“退房”均有优先权

4月21日，最高人民法院在《人民法院报》公告：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

公告一出，立即引发业内热议，尤其是公告的第二和第三条内容，多位律师及房产专家均认为，最高法明确了购房者和退房者的权益应受到优先保护。

《批复》第二条提到：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

第三条提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示：“批复以司法解释的方式，明确认定了在什么情况下业主的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为相关案件提供了明确的裁判指引。”

按照《批复》的解释，商品房消费者优先权>建设工程价款优先权>抵押权>其他债权。

同时《批复》也为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中各类债权如何处置提供了明确依据。

“按照此前的规定，开发商出现楼盘烂尾，建设工程价款是最优先的，其次是银行和金融机构的抵押权，购房者的权益只能放在最后和普通债权一起均等受偿。”北京市盈科律师事务所高级合伙人律师李松说。

在《批复》施行后，当出现烂尾楼被查封时，作为以居住为目的的商品房购买者，其权利将受到优先保护。

他举例道，批复赋予了商品房消费者两种选择权利，一种是房子已经建好了，但开发商拖欠施工方价款或未能如期偿还金融机构债务，房子被拍卖，购房者可以执行异议保房；另外一种情况是房子还未建好烂尾了，购房者可以要求直接返款、退款，并且这一诉求是具有优先权的。

换句话说，《批复》明确的房屋交付请求权和价款返还请求权两大优先权的满足也有前提条件。

房屋交付请求权需满足购房者以居住为目的购买商品房住宅；购房款已全价付清，按揭购房则不能出现断供；以及房屋达到交付使用条件。

价款返还请求权则需认定房屋不能交付且无实际交付可能。“不过，此条并未提是全款还是只支付了部分房款的情况，所以，不论是付了多少购房款，在房屋烂尾后都应当享受相应的优先权。”王玉臣指出。

易居研究院研究总监严跃进直言，实际上，今后法律对购房者的保护力度要大于建筑企业，尤其在遇到退房索赔和工程款赔偿两个领域，会优先保护退房者的权益。

那么，今后遇到“烂尾楼”的购房者维权更容易了吗？

王玉臣告诉银柿财经：“整体来说，遇到烂尾楼，业主维权依旧存在一定困难。批复中所提到的内容只是相对兜底的条款，解决的是出现极端情况时，各类债权相互碰撞的时候，谁优先的问题。”比如房子确实彻底烂尾了，不可能再交房了，其次开发商仍有资产可以变现。“如果开发商没有可以变现的资产了，即使享有优先权也没有意义。”他说。

因此，业内人士建议，对于批复中一些潜在条件，购房者需充分理解，以更好把握政策尺度、维护合法权益。