广州今年首轮土拍收官，广州长隆超级地块引4家龙头房企劲逐，华润置地197亿拿下

两幅地块，分别都有4家房企争抢，同一家全部摇到的概率是多少？简单计算一下，结果是0.0625（1/16），如此低的概率事件，华润置地在广州做到了。

今日（4月20日）是广州首批供地的第四次拍卖，起拍总价175亿的长隆万博超级地块分成2幅宅地、2幅商业地分开拍卖。自2月亮相至今，长隆超级地块一直是当地的楼市“话题王”，它的起拍价在广州历史上仅次于亚运城项目地块，是广州史上第二大总价“地王”。其中两幅宅地相加建面约50万平，货值超300亿，两条地铁线相交，是番禺区目前唯一的大型稀缺优质地块。

这种大体量、巨额起拍价的地块，吸引了华润置地+长隆、招商、保利、华发四家大型央国企举牌，两幅宅地纷纷触顶进入摇号环节。

有广州本地媒体报道，在土拍之前，华润置地就已在地块外围进行交通疏导，和长隆谈好了合作，以联合体参与竞拍，看起来势在必得。最终，一个意外又不意外的结果出现了，两幅宅地通过摇号，以小概率花落华润置地。

《凤凰WEEKLY地产》从一名在土拍现场的人士处了解到，保利在现场对摇号结果表示质疑，并称要聘请律师，经过多方商议，广州土地交易中心的工作人员表示可以“封球”以保留证据。

华润置地方面对《凤凰WEEKLY地产》确认了土拍结果，并称：“我们参与此次竞拍是为广州实现国际消费中心城市贡献华润所能。”

蹊跷的土拍

今日上午，长隆超级地块的两幅宅地“汉溪大道北侧BA0902011地块”和“汉溪大道北侧BA0902125”，经过近一个半小时的报价竞拍，双双触顶摇号，总价合计166.89亿元。前一块举牌了55轮，后一块举牌了56轮。

接着两块地进入现场摇号，华润置地+长隆顺利通过“运气”摇中。

“两块地都摇号摇到华润置地，有这么巧的吗？”广州一名房地产从业者对《凤凰WEEKLY地产》调侃。

这个结果，除了参与竞拍的其他开发商，大部分业内人士都感觉不意外。除了在地块外围施工做交通疏导外，华润置地对商业部分的设计方案也早就流传了出来。方案显示，华润置地打算在地块上配套一座万象天地。

长隆超级地块的门槛很高，要同时配套建设九年一贯学校、商业等。其中商业是重头戏，要求引进的企业或其实际控制人为《财富》世界500强2022年排名前100 名的企业，同时这家企业旗下具有中国连锁经营协会评定的“2021 年中国连锁百强”排行榜前10 强的企业。而且，引入购物中心品牌明确指定：须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。

这么一看，拥有万象商业的华润置地，确实是最匹配的开发商。但是，不能排除其他开发商可以引进商业合作的可能。而且，过往也曾发生过开发商已入场平整土地、最终没有拍到的情况。华润置地拿地的可能性并不是100%。

过去几年市场下行，一些城市确实会出现“假”土拍的情况，比如一块地仅一家企业感兴趣，但为了显得不那么冷清，当地会邀请一些其他的房企来参与举牌。只不过广州的这幅超级地块，举牌经过了50多轮，招商、保利和华发很明显不是来托市的。

拍卖的要求里明确竞得人必须捆绑参与商地的竞拍，否则要缴纳违约金20亿元。如果不是准备充分，其他三家不可能贸然参与竞拍。

“华润知道这块地好，难道其他家不知道吗？我们不是去托市的，我们就是去拍的。”一家举牌的房企的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》说。

土拍的争执常有，华润置地去年在大本营深圳同样“吃过鳖”。去年4月的深圳土拍，华润置地和万科争抢宝安区的一幅地块，华润置地因举手略慢，地块最终落槌万科，华润置地当场表示拍卖官不公，争执许久还是没有挽回局面。

今日广州现场出现争议，没有影响到最终的土拍结果，两幅配套的商业地块在今日下午的竞拍中，也顺利落入华润+长隆联合体囊中，成交价分别是17.96亿和12.36亿。整个超级地块的土拍总价达197亿，相比起拍价多了22亿。也就是说，可能因为保利等的“搅局”，华润置地多花了22亿。

“我们参与此次竞拍是从产业落地，提升片区和城市价值，统筹打造高品质文商旅综合体，助力广州腾飞，为广州实现国际消费中心城市贡献华润所能。”华润置地方面称。

广州市场局部回暖

克而瑞数据显示，3月广州商品房供求齐涨，供应面积118.53万平方米，同环比翻倍暴涨；成交155万平方米，同环比上涨70%以上；成交金额454.01亿元，成为2022年以来成交金额最高的一个月份。

不过，广州中原项目发展部总经理黄韬指出：“今年广州的房地产市场回暖以刚需客为主，投资客较少，土拍市场也需要冷静分析，‘靓地’才会比较火爆。”

广州今年取消集中供地、改常态化供地之后，地方托市的意愿自然没有以前那么强烈了，土拍结果呈现出来更多市场化的导向：普通地块普通底价成交，优质地块遭更多的争抢。上周广州的第三次土拍中，5幅地块里，3幅底价成交、2幅触顶摇号。

底价成交的3幅地块，共同的缺点是区位优势不明显而且操盘难度较大。

触顶摇号的2幅地块，则均有“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的特点，最后大型开发商都没能撞上好运气，一块落入外地房企武汉地产集团手中，另一幅的主人是地产行业里名不见经传的江苏亚伦集团，做家纺产品起家。

“我们准备了几个马甲想抢一块热门的地，还是没摇到，后期可能会寻求合作吧。”一家参与了举牌的TOP20房企的广州公司员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。

华润置地今日拿下的长隆超级地块，一块宅地上限楼面价32175元/平方米，另一块33434元/平方米。目前周边的楼盘越秀和樾府，目前在售110-270平的户型，均价约6万-7.3万/平方米，五期大平层价格在7万/平方米以上。

周边的新世界耀胜尊府，今年3月底首次开盘售罄，均价在5万-7万/平方米，商业部分是新世界目前主打的针对年轻群体的K11商场。7万的价格，在广州改善盘中处于腰部位置，加上交通便利和周边配套完善，自然就成了网红地块。

“今日长隆这个地块，算是比较优质的，加上旁边有越秀和樾府、新世界商业，已经托住整个价钱，6万、7万，甚至8万都有得做。商业部分有两块，整个万博板块以及长隆片区，对商业是有一定支撑能力的。”黄韬说。

克而瑞分析，长隆超级地块左拥长隆度假区，右抱万博CBD，未来连片开发后即可打通两者之间的“真空地带”，位置极具战略意义。

“近年板块周边的楼盘项目都有良好的流量表现和溢价能力，给到了房企更多的信心，也是最终会封顶摇号的根本原因。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说。

央国企白热化

今年以来，爆雷的民企还在苦苦挣扎，幸存的民企也多选择保存实力、去化为主，低调多年的央国企则集体高调了起来。不仅纷纷提高销售目标，而且不约而同地表示将在高能级城市拿地。随着分散拍卖成为主流，今年各地城投或将逐步退出市场，央国企成为绝对主力。

中指研究院统计3月的50家代表房企，拿地总额同比增长7.3%，同比增速转正，拿地热情明显回升。

以保利发展为例，它今年的目标是“争第一”。

在保利的大本营广州，一季度的市场呈现出洗牌后强者愈强的新格局。今年一季度，广州TOP3房企的市场占有率达到28.9%，比去年同期提升4.2个百分点，与前年相比更是足足上升了10个百分点。

保利发展以全口径金额133.96亿元、权益金额95.36亿元排在金额榜双榜第二名；以37.6万平方米流量面积夺得该榜第一。

“地头蛇”强如保利发展，自然是想争夺广州热门地块的。

“我们内部已经说了，今年要大力发展，全力拿地。”保利的一名员工称。

再如此次参加竞拍的珠海国企华发，也是近些年的热点房企，今年3月，华发股份销售金额242亿元，同比增加了149%。

近日的上市公司业绩会上，华发股份表示2023年将以去化、回款为工作重点，力争经营业绩稳中有进。不过，一名华发的内部人士透露：“我们今年和其他央国企一样，是要做大业绩的。”

今日早间，广州的另一家“地头蛇”房企越秀地产，突然宣布进行供股融资，募集资金超80亿港元。上一次推进供股融资还是在2014年。

越秀在公告中称，募集资金拟用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。

从土地市场的热度就可以看出来，3月下旬的北京土拍，“中建系”6家子公司——中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和以及中建东孚齐齐出动，形成围堵之势，引发其他房企不满，直接导致北京土拍颁出新规：同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地。

数日前的上海土拍，共计19宗地块中，越秀地产报名了超10宗地块的竞买。越秀+华发联合体在位子上摆橙子和香蕉、寓意“成交”，使出广东人擅长的“迷信”大招。越秀在首日斩获了位于静安区的一宗地块，斥资约7.24亿元。不过最后，越秀因营业执照经营范围不符合被取消资格，越秀当场表示不服，工作人员最终不予理会。

“从（1-3月）推出的地块来看，以核心区域优质地块为主，多频少量优质地将持续带动土拍热度向上，支撑土地市场持续回温。目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市，尤其是杭州、合肥等长三角核心城市，而非核心区域的地块则多为底价成交，因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。”克而瑞研究中心近日指出。