3.5万+的内金沙，买房人应该看到的另一面

从开发商们的积极态度，我们看到了当下内金沙一个充满争议的“双面”现状。

文/成都商报-红星新闻记者 谢雯

拍卖前，出让方案里定下的3.5万元/m²，创下成都目前住宅清水限价“天花板”；拍卖过程中，36家企业报名，32家企业参与抽签，创下近期参拍房企数量之最。

最终，地块被中建三局地产旗下的中建壹品投资发展有限公司抽中，成交楼面地价为18900元/m²，总投资额近18亿元。

拿地后，该公司在其微信公众号上发文称，拟打造高品质、精工艺的都市人文社区。

图据：中建壹品投资公司

这是昨日（4月18日）成都举行的土拍中，内金沙约35亩宗地的拍卖过程。从中已不难看出，市场对于该地块的预期。

区域A面

以稀为贵，10年出让4宗地

拍卖前，多家参拍房企曾对记者表示，从市场趋势来看，主城核心区的价值被持续释放，投资逻辑上更倾向于成都主城。对于该地块，他们最看重的便是地处内金沙的地段。

从地块具体的指标来看，位于西三环内侧，占地约35亩，容积率2.5，起拍楼面地价16500元/㎡，土地最高限价18800元/㎡，最高清水限价35000元/㎡。

据不完全统计，算上昨日所拍宗地，近10年内金沙板块仅供应有4宗住宅用地。上一次区域有供地，还是2019年金雁地处竞得的约17.4亩宗地（即现在的金雁·锦绣金沙项目），彼时成交楼面地价为18512元/m²，目前该项目尚未入市销售。

金雁·锦绣金沙

内金沙最新的住宅供应是近期华府金沙名城和鹭岛金沙壹品项目，但由于两个项目均属于销售多年后的再次推新，并无大量可售房源，加上金雁·锦绣金沙一共也只有142套房源，因此，待地块后期入市后，几乎无直接竞品，具备稀缺的“卖点”。

区域B面

城市界面多年不变，缺乏想象空间

作为成都主城区传统的居住区，配套齐全是内金沙的明显优势，尤其在教育资源上。以昨日所拍地块为例，宗地东北侧步行距离约700米就是金沙小学，向西直线距离约500米就是草堂小学。

内金沙约35亩地块区位示意图

但另一方面，区域成熟较早，导致板块内近几年新增供应的缺少，会让整个板块变化较小，难以有品牌房企和改善项目扎推的群聚效应。

“从成都主城今年来‘有量又有价’的项目来看，都同时满足板块预期配套、景观资源、交通通达性和政策导向，通常碰在一起才能发生化学反应。”一位品牌房企负责人表示，整个板块多年如一日，缺乏想象空间，让昨天所拍地块显得相对较“孤”。

成熟度很高的内金沙

中大·君悦金沙一位姓阮的业主也提到，内金沙的第一感觉是“方便”，从学校到商业到休闲娱乐，不出1公里都可以找到很多选项，“第二感觉便是有点落伍，总体表现在商业上，目前内金沙板块的商业最顶尖的就是西单商场，使用的年限很长，可想象的空间不足。”

价格A面

西贵情结在，3.5万+难度不大

从成都楼市的进程来看，内金沙板块从上世纪90年代就开始出现首批商品房住宅, 10多年前金沙西园、中海·金沙府就揽获了当时的一大批实力买家。以至不少购房者对内金沙都有“西贵”情结。

当昨日所拍地块公布出让方案，清水限价为3.5万元/m²之后，市场各方开始讨论：现在的内金沙，能接受这一价格吗？

一位在板块内工作的中介李先生告诉成都商报-红星新闻记者，目前购买板块内二手房的客户，7成以上都为大城西的地缘性客户，从今年的成交来看，均价约在27000-28000元/m²左右，以总价在350万元之内的套二、套三为主。

“但要注意的是，像地块旁边的中大·君悦金沙、蓝光·凯丽美域，房龄大多超过10年，且定位于刚需。”李先生说，最新入市的新房，鹭岛金沙壹品在售价格为23792-31622元/m²，华府金沙名城售价为31188-38076元/m²。

鹭岛金沙壹品

“因此，只要竞得企业能把改善的产品力做出来，35000元/m²的清水限价没有太大难度。”

最近的例证是绿城·凤起潮鸣，因为较强的产品力，在多年前其高层精装价格就已经突破3.5万元/㎡，今年3月拿证的合院更是突破了区域天花板。

绿城·凤起潮鸣

价格B面

超越600万或是极限挑战

但从记者从参拍房企处了解到的信息来看，更多的企业此前在做产品铺排时，都认为地块具不具备把产品“拉满格”的潜力，普遍采用了建面约140-180 m²的小高层产品，去控制总价的做法。

在他们看来，一是因为地块周边的限制，紧邻三环路，不远处还有苏坡立交桥，不可避免的是后期噪音的影响。同时，地块旁还有一宗商业用地和农贸市场用地，对面还有垃圾站，一定程度上会影响四周环境。

内金沙约35亩地块现状示意图

二是地块本身的规模较小，加上建筑限高有80米，房企从去化难度出发，主动降低了定位。

一位参拍房企投资负责人表示， “该地块有着较大的楼地价差，只要利润达到公司要求，大家都不愿意去顶格，给自己增加销售压力。”

一位曾在内金沙板块操盘的营销人士也表示，“顶满的做法是200㎡以上的大户型，去吸引老城西居民及‘主城党’。但从市场端反馈和区域客户的厚度来看，这一地块上，总价超过600万元就很有挑战了。”

在他看来，根本原因在于，受产业人群的流动，目前城南高新，天府新区的锦江生态带和锦江区的白鹭湾板块，现在都已开始全城“通吃”客户。但在内金沙板块，在目前和未来一段时间，仍将维持以地缘性客户为主导的局面，将很难去突破区域的“天花板”。

在本块地挂牌之时，位于同板块的华府金沙名城一批200㎡以上的大平层产品取证，单价超过3.5万元/㎡，总价普遍超过700万元，据开发商负责人透露，该项目将在此次土拍后开盘销售，而其开盘结果，或许可以作为市场对区域产品、总价等方面接受度的一次检验。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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