灞桥区这栋价值3.86亿的拆迁楼，有着算不清的账……

铁路是国民经济的大动脉，一条铁路造富一座城的案例比比皆是，而高铁用速度带来的经济拉动力，更被称为“高铁一响，黄金万两”。

因此人们往往对高铁建设颇为期待，期待自己出行方式得到便利，更期待高铁能为自己生活居住的区域带来的改变。

然而，任何事情都具有两面性，高铁建设亦是如此。

位于西安灞桥区祥云路与灞柳一路旁的保利林语溪小区，因西延高铁规划线路与小区东北角的5号楼擦肩而过，多年来都围绕着“征迁疑云”。

近日，伴随着一纸征收公示，为这栋楼的结局画上句号，但围绕这栋将被征迁楼栋的争议，并未因此消失……

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高铁与住宅间距仅有19米

已是三套方案中的最优选择

西延高铁位于陕西关中及陕北地区，是国家中长期铁路网包（银）海高速铁路通道的重要组成，是西安通往陕北地区的第一条高速铁路，对助力革命老区乡村振兴、推进西部大开发战略实施、进一步完善优化国家高速铁路网布局、提升陕西省区位优势和西安铁路枢纽地位具有重要意义。

西延高铁线路自西安东站引出，向北经西安市、渭南市、铜川市、延安市（共4市19区县），引入既有延安站。

实际上，西延高铁本身就是陕西省米字型高铁网八条线路之中最晚全线开工的项目，原本2018年的环评报告中，就已计划当年开工，但因为线路屡屡调整，2021年5月先开工建设铜川至延安段，直至2022年11月底，西安至铜川段才正式宣布开工。从工期来看，到2025年将同步开通。

在大众将目光集中在环评报告中西延高铁西铜段的线路调整时，自2018年以来的多份环评报告中，同样为位于灞桥区的保利林语溪项目给出了不小的篇幅。

保利林语溪项目由陕西永兴房地产开发有限公司(以下简称“永兴地产”）开发，永兴地产为陕西保利房地产开发有限公司全资子公司，是央企保利集团旗下一员。

2018年保利林语溪项目开启销售，8月，项目5、6号楼进入市场，均价8999元/㎡。

同样是8月，《新建铁路西安至延安线环境影响评价信息第二次公示》发布，一般来说二次公示将向公众出示报告全文，而在此次《公示》中，保利林语溪已经出现在“噪声环境保护目标概况表”中，距离101米。

仅仅两个月后，《新建铁路西安至延安线环境影响报告书全本公示》，其中事关线路经过灞河地下水源地，本次《环评公示》研究了中穿灞河水源地方案(既有绕城高速与西康线之间)、并西康线西侧-穿保利地产方案、并西康线西侧-绕避保利地产方案等三套方案。

《环评公示》陈述三套方案利弊时，表示方案一被西安水务部门和铁总否决，而方案二被灞桥区政府坚决否定，规划方考虑保利林语溪地产为在建项目，部分楼房已经出售，拆迁难度很大，故在此方案的基础上，对局部线位布设进行了微调，又研究了避让保利林语溪方案。

最终，灞桥区政府同意了该方案。

本次公示后，西延高铁后续批复也陆续通过，但并没有如期开工，而是开始优化西安-铜川段线路设计。

直至2020年9月，《新建铁路西安至延安线变更环境影响评价信息第二次公示》公布，并附上《变更环境影响报告书（征求意见稿）》，其中明确标注西延高铁距保利林语溪5号楼的距离为19米，高差33.5米——这也意味着，5号楼10层至12层的业主，高铁几乎就在自家阳台旁边经过，而该楼其他楼层的业主同样要饱受时速高达350km的高铁呼啸而过所带来的噪音困扰。

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交房就要面临征迁

128户业主共获赔偿3.86亿元

也正是这一年2020年6月，保利林语溪交付，业主开始陆续收房装修入住，然而在西延高铁公示《变更环境影响报告书（征求意见稿）》后一个月，业主发现自家小区附近要修高铁，同时5号楼还距离高铁这么近。

这意味着，距离高铁近的楼栋甚至要对窗户进行全封闭处理，并加装新风系统。

图源： 西安楼市情报

据海报新闻，这也是灞桥区政府在2021年试图与5号楼业主拟定的方案，该方案计划对业主更换和加装三层中空隔音玻璃以及封闭窗户、新风系统安装及运维、电费等总共赔偿每户每平米2300元，彼时多数业主同意这样的解决方案，但不同意2300元/平米的赔偿费用。

于是，解决办法走向了征收。

2022年9月9日，西安市灞桥区住房和城乡建设局发布《关于西延高铁（灞桥段）保利林语溪小区5号楼国有土地上房屋征收范围公告》。

2022年12月5日《西延高铁(灞桥段)保利林语溪小区5号楼征收项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》 发布，并展开了为期30日的公示。

2023年1月9日，灞桥区政府发布《<房屋征收补偿方案(征求意见稿)>公示期间征求意见及答复有关情况公示的通告》，灞桥区政府表示，公示期间共收集书面意见102份，问题主要集中在房屋评估价值及评估机构选定、产权调换房源不满意、产权调换房屋奖励被征收房屋套内面积10%等三个方面。

其中，针对产权调换房源问题，为了充分尊重被征收人的意见，将产权调换房屋调整为: 三迪灞河壹號、中铁琉森水岸、中铁建西派逸园。而针对产权调换奖励只有10%的问题，灞桥区政府认为符合相关法律法规。

而媒体采访中，有业主表示希望将产权调换奖励只有10%上调为20%。

最终，2023年2月16日，一份《西延高铁( 灞桥段)保利林语溪小区5号楼征收项目社会稳定风险公众意见调查公示》张贴在小区内，这份文件显示，为解决新建西延高铁环境问题，要对西延高铁铁路边界距铁路外侧轨道中心线30米，声敏感点保利林语溪小区5号楼进行整体征收，共涉及业主128户（其中139平方米、108平方米户型各64户），征收安置费用约3.86亿元。

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算不清的账

纠葛多年为何结局依旧“劳民伤财”

如今征迁公示已结束公示期，预计5号楼的业主在走完手续之后，这栋价值3.86亿元的高铁拆迁楼将被征迁，西延高铁的相关建设也将开始。

看似尘埃落地已写上结局，但在大众眼中，却并没有结束。

最大的争议莫过于，花费3.86亿元的代价对一个建成交付还不足3年的新楼进行征收，这笔帐真的能算清吗？

首先我们算一笔，赔偿划算还是征迁划算的帐。

有媒体在报道此事时，对128户获赔3.86亿做了计算。大致结果为，户均赔偿约300万，而按照面积折算，户均也有24418元/㎡。

而该楼盘5号楼当年销售均价为8654元/㎡，目前小区二手房挂牌均价也才14287元/㎡。

许多人认为，这次拆迁带来的直接收益远高于二手房涨幅。但到底是赚是赔，个中滋味只有128户业主心中清楚。

只是，将这笔安置费用和此前2300元/平米的赔偿费用相比，就显得过于高昂了。

若按照未达成的赔偿方案计算，灞桥区政府需要支付总额不超过4000万的赔偿费用。就算在此基础上翻一倍，赔偿总额也不过亿。

为何灞桥区选择3.86亿的征迁安置方案，而不是和业主继续商谈，协调赔偿费用呢？是觉得征迁一劳永逸吗？我们不得而知。

其次，这笔帐是从本次征收方案确定开始算的，如果我们将时间线继续前移，这笔帐同样算不清。

在业主和大众认知中，既然当年保利林语溪销售和高铁环评公示几乎踏在同一个时间段里，为何不早早做计划呢？

比如，在2018年销售还未结束时，就叫停呢？又或者在2020年交房时就迅速给出方案呢？这两个时间段所需要的费用自然也有着不一样的落差。

事实上，灞桥区政府也曾尝试过，只是方法略显粗糙。

一份落款单位为“西安现代纺织产业园区管理办公室”，落款时间为2018年7月18日的通知显示，“2018年7月17日，园区接灞河新区相关领导批转的《西安市公铁航联席会议办公室通知》，你公司（永兴地产）在建的保利林语溪项目因与西十高铁线位冲突。按照市政府6月22日专题会议确定事项第七条要求，现通知你公司立即停止保利林语溪项目施工工作。”

但永兴地产并未停工，其认为“西安现代纺织产业园区管理办公室”并非行政行为合法的通知主体。据了解，针对停工通知，永兴地产向灞桥区政府、西安市政府、陕西省政府提起了行政复议，并提起了行政诉讼。

有消息称：“永兴地产胜诉”，从后续正常销售和交房来看，该消息属实的可能性很高。

实际上，从落款单位、到通知的用语都可以看出，灞桥区政府的傲慢，面对问题，不想着协调解决问题，反而粗暴的采用被保利视为“不合法的通知”去强行停工。

这说明灞桥区政府在此次事件中可能存在工作效率不高、权属构架不清的行为。

假如2018年时灞桥区政府合理合法发布通知并与保利进行有效沟通，保利可能不会采用直接对簿公堂的方式，而是在接到通知后尽快停建，在一定程度上防止损失的扩大化。

又或者，我们再将时间线继续往前推，西延铁路在2016年作为“八纵八横” 高速铁路主通道包海通道的重要组成纳入国家规划，当年8月第一次环评公示。

彼时，位于灞桥区的线路其实已经有了大致方向，面对还未修建的保利林语溪项目，灞桥区有着足够的时间去协调，无论是与保利商量暂停地块开发，还是调换地块，此时仅仅是两方直接沟通，不涉及后期购买的业主。

又或者，我们将时间线推到最开始，有消息称西延高铁2011年就开始做规划，而保利表示2010年永兴地产便与相关部门，确认国有建设用地使用权成交。

在相当一段时间的时期内，灞桥区显然有着足够的时间衡量楼盘建造和高铁建设之间的冲突。

可惜的是，灞桥区犹如随波逐流的行舟，并没有放眼未来，而是在一系列关键时间点上做出了错误的决定，最终导致128户业主需要搬离家园，一栋交房不到三年的新楼面临征迁，并要付出3.86亿元的安置费用。

这笔越算越算不清的帐，最终酿成了如此结果。

如果世界上有后悔药，相信涉及该事件的灞桥区政府、保利、业主都想买上退回到当初，改变过去。

可惜，世界上并没有后悔药……

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

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