圆满举办｜拥抱变化，重新寻找生态位—第十届G50董事长峰会暨第二届F100董事长峰会

大分化、大变革时代，房地产行业格局迎来重塑。需要一场伴随转型与进化的新生！

2023年4月15日【拥抱变化，重新寻找生态位——第十届G50董事长峰会暨第二届F100董事长峰会】在北京顺利举办，知名优秀经济学家、行业专家和房企董事长们齐聚一堂，聆听行业转型升级的前沿声音，共同探讨地产新发展、新模式，共创共享2023年地产经营实战策略。

开场致辞

4月15日上午，G50&F100董事长俱乐部会长、博志成股份联合创始人黄博文首先进行大会致辞，欢迎嘉宾朋友们的到来。随后分享主题【春夏之交，再出发—房企发展新模式】。

黄博文老师提到房企应审视企业的变化和现有的问题，以新的模式出发，或在新的赛道再出发。

那么，什么是新模式？有四种类型：

1. 收缩型高质量发展模式

2. 稳健型高质量发展模式

3. 扩张型高质量发展模式

4. 混合型高质量发展模式

收缩型高质量发展模式不再是资源驱动，而是经营驱动，要关注企业现金流管理和内部管理，用好用的人，管理不那么重要，人是第一位，立足于项目，做好项目经营就行。

稳健型高质量发展模式一定是销售拉动，销售糟糕，稳健型高质量发展模式或扩张型高质量发展模式几乎不可能，很多会员企业尝试建立自己的经纪公司，不是为了赚钱，目的是深度客研，促进项目销售，此模式需要体系支撑和团队支撑相结合，项目的特性、体系的特点和团队的特点是否匹配，只有三者匹配度高，有足够的弹性，房企才能稳健发展，同时才能立足产品服务品牌。

扩张型高质量发展模式也是靠经营驱动，要算账、要提质降本增效。一定要关注三资，三资是资源、资产、资本，三资要形成相互转换机制，其中任何两个转换成功与否都决定着扩张型高质量发展模式能否走向成功。

2023年是地产行业和房企重新出发年，房企要在战略、经营层面思考如何做，如何持续经营下去。

嘉宾主题分享

G50&F100董事长俱乐部专家，国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲分享主题【洞察政策趋势及产业周期变化，看房地产发展机会】。

任兴洲老师提到，房企要利用好中央的政策，特别是地方的政策。要把这些政策吃准吃透，为我所用。在变中求发展，在过去的危中找机会。主要提到以下几点：

1. 2023年一季度前2个月，经济恢复向好态势明显，主要经济指标都有明显改善和修复。但从3月数据来看，经济复苏仍面临压力，回升基础仍需要稳固。

2. 如何看当前经济运行态势：①经济复苏是主要趋势。②复苏压力仍然很大，全面恢复元气还需时日。③“通缩”不准确，是复苏过程的现实反映。④房地产恢复更需时间。

3. 近年来， 从中央到地方， 房地产政策出台较多， 频次密集，且政策的主要取向更为清晰：“稳支柱”、“防风险”、“惠民生”、“新模式、高质量”、“建立长效机制”。

4. 今年房地产政策趋势：金融支持政策继续加力（需求端、供给端）；防范化解风险政策仍是重点（防风险）；稳预期、满足合理消费需求政策出台；实施城市更新行动；完善绿色发展政策。

5. 本轮周期中：①2021年是调控政策的底部； 2022年是市场发展的底部。②行业累积问题风险得以显露，解决问题后增长质量有提升。③房地产将向市场恢复和平稳发展的新周期转变，调控管理基调也将转向促进恢复和平稳发展。

6. 随着就业扩大和居民收入增长，城市化进程推进，住房需求会增加，增量市场和存量市场都有机会。提高房地产发展质量、提升住房品质、绿色发展、数字化转型，以及业态融合、营销创新、探索发展新模式都将给房企发展带来新机会。

G50&F100董事长俱乐部专家、自然资源部中国自然资源经济研究院国土空间规划所副主任、研究员强真分享主题【做优传统 拓展空间 提质转型】。

房地产2.0时代的到来，意味着这个市场面临着非常大的变化。房企要发展要活下去，还是要尊重现实，搞好自己的内功，把商品品质提上来，要做长周期的设计，避免躺平。强真老师主要从以下几个方面做出阐述：

1. 房地产2.0时代的基本特征

1）房地产市场整体进入供需平衡时代;

2）不能简单从过去20年市场规律预测未来;

3）行业正式进入结构性调整优化时代;

4）房地产业对经济发展贡献进入稳步增量时代;

5）好房子是各企业真正的竞争力。

2. 未来5-15年普通的住宅产品已经过剩，相当一部分市场已经向差异化需求和定制化产品转变。

3. 我国普适性住房的人均拥有量已经超过欧洲，行业正式进入了结构化调整优化的时代。

4. 国央企、同行业和二手房将成为未来中小房企产品的主要竞争对手。

5. 未来富有竞争力的产品需要具备：差异化的物业、先进的户型设计、舒适的房屋密度、完备的社区配套、和谐的景观系统、优美的居住环境、健康高端的房产和亲民的价格。

6. 未来可能会有80%的老人居家养老，这是未来健康和养老产业链融合的源头。

7. 未来房企投资可以拓展具有特定需求群体的租赁型地产。

8. 要做适度长周期设计，避免躺平，精准拿地，控制成本。宁可错过，不要投错。

G50董事长俱乐部会员企业-朴石集团董事长姚伟示分享主题【寒夜渡尽见破晓——2023年地产展望和投资机会】。

稳定成为了开年政府报告当中的关键词，那么在未来迎接新的黎明之前，房企应该采取更加理性的策略。姚伟示董事长主要从以下几个方面做出分享：

1. 投资修复和销售回暖是在2023年乃至更长一段时间里我们可以预见的房地产行业大趋势。

2. 本轮下行周期与2014年最大的差别在于，当前行业库存周期处在历史的较低位置。

3. 近期房地产行业的关键词是“稳定、倒挂、地位、放松、供需、初效、工具”。

4. 在经历了接近2年的行业重塑之后，“高杠杆、高周转”模式已经成为过去， 未来格局重塑，注重经营管理和可持续性，我们迎来了存量房地产市场。

5. 在2022年全国市场低迷中，一部分面临较大流动性压力的房企通过转让项目获得流动性，或者面临收购方的疯狂压价，或者遭遇无人问津的窘地。

6. 当前政府主导纾困面临难题，社会资本参与市场化纾困可通过更具市场化、更具可收益性的方式盘活困境资产，以达到多方共赢的局面。

7. 在房地产市场完全恢复之前的短时间里，共益债或类共益债类型的投资会是在“盘活存量资产”这一大框架下风险可控的投资模式。

8. 城市核心区位的“旧城更新”项目，必将会像美国、日本等发达国家一样，成为行业内不可或缺的一部分。

9. 灵活性更高的民营合伙型基金或者以合伙企业进行直接权益投资将逐步成为市场的主流。

G50&F100董事长俱乐部专家，上海理辰文化创始人、董事长康红恩分享主题：【寻找新赛道，落地新模式】。

房地产发展逻辑已经发生了非常大的变化。即使今年第三季度企稳，但这个时代都不可能回到2019年或者之前的时代。在这种情况下，能不能真正去考虑做产业，是摆在所有开发商老板和开发商企业面前非常大的挑战。

以下为康红恩老师分享观点：

1. 要从现有的开发模式中寻找新赛道，开展代建、提升产品力、一体化战略。

2. 要从销售模式中寻找新赛道，一切以销售为主要盈利模式的项目都值得重新思考。

3. Reits的核心是产品，当项目或产品足够好的时候，应该还有其他途径去选择。

4. 作为老板，作为企业，其使命是赚钱、是创造价值。地产应只是其中一种产品而已，不要静态地自我设限。

5. 所有项目背后的核心是盈利模式和商业本质，这些问题没解决做到项目的可持续发展很难。

6. 房地产的发展逻辑已经发生了很大变化，即使三季度企稳也不可能回到2019年前。

7. 从产业发展中寻找新赛道：

1）找到老板、企业、所在城市的产业禀赋；

2）完成从开发思维到产业经营思维的转变；

3）如果要做产业得有个长期积累的过程。

8. 战略转型落地中战略和人缺一不可，以项目为中心，企业实际规模不重要，重要的是现金流和盈利能力。

9. 常识、本质和逻辑能够支持企业往前走，但是，企业不能有明显的短板。

10. 学习过程中，房企需要不断思考企业自身的位置、状态，并且需要不断的动态学习和案例对标、互换。知其然还要知其所以然。

白皮书重磅发布

在地产行业进入高质量发展阶段的背景下，客研作为深挖客户和提升产品力从而助力销售的有力手段，将助力中小房企穿越周期，找到企业发展新模式。

G50&F100董事长俱乐部牵手博志成、禾略、客研社、前瞻顾问联合编写的中小型房企客研体系白皮书，在4月15日下午正式发布。

G50&F100董事长俱乐部执行秘书长、博志成股份副总裁王静就“为什么要做客研体系、这本客研体系白皮书有什么特点”两大问题进行发言。

白皮书参编单位禾略中国创始人郑永祥、客研社创始人林睿孜分别为与会嘉宾展示了数字客研如何赋能中小型房企的营销。将非常实用的工具分享给与会嘉宾。

圆桌对话

来到本次峰会的第一个圆桌对话环节—【地产营销新模式】。首轮圆桌对话环节由G50董事长俱乐部秘书长、博志成股份董事长程光水作为主持人，与G50&F100董事长俱乐部专家、禾略中国创始人郑永祥，客研社创始人及CEO林睿孜，前瞻顾问、前研科技创始人张芳军，恒信集团副总裁赵凯，装库科技董事长王敬围绕数字化营销，新玩法如何助力房企营销突围，地产+产业如何促进去化、提升产品溢价等内容展开讨论。

以下为【地产营销新模式】圆桌讨论环节专家主要观点分享：

程光水（G50董事长俱乐部秘书长、博志成股份董事长）

1. 地产下行期市场已经从产品导向进入到客户导向，一切营销创新，应该围绕客户来进行，把客研作为战略级关注。

2. 数字化营销的目的是提质降本增效，一定要贯穿营销全过程，从拿地客研、产品定位到新媒体营销实现费率降低等目标。

3. 已经被同行证明成功的营销创新手段与工具，必须要快速学习并且运用起来，不能再继续犹豫，失去良机。

郑永祥（禾略中国‬创始人、CEO）

1. 用户体验是一个亘古不变得话题，是房企骨子里的认同，不是隶属于某个团队的任务。

2. 这个世界没有谁有义务保证增长，企业要把营销客研管理的模型建立起来，并且能寻找模型带来的杠杆，谁先拉动杠杆，就会出现惊人的增长。

3. 营销新模式要重新调整销售的方式、方法和新工具的应用，例如ChatGPT人工智能。

林睿孜（客研社创始人、CEO）

1. 营销需要前置，客研要走向中小企业，在渠道的前面抢占客户。客研是营销部队中的参谋部和特种部队。

2. 大型企业是以产品为核心，中小企业则应该以用户为中心，做到用户共鸣、用户共生。

张芳军（前瞻顾问、前研科技创始人）

1. 构建以“客户需求为导向”的开发原则成为中小房企实现有质量增长和行稳致远的关键。

2. 客研是后疫情时代房地产企业的“安全阀”。

3. 在大数据资源落后和缺失的地区，可使用PPIP模型，从城市规划、公建配套、产业发展和人口机会四大维度对各板块进行综合分析。

赵凯（恒信集团副总裁、恒信房产总裁）

1. 中短期的市场下行不可逆，供需关系下的买方市场趋势不可逆。

2. 房企对渠道的依赖度高， 自身渠道不稳定、不信任外渠但又离不开，因此，面对渠道有三种应对方式:去渠道化、平衡渠道、拥有渠道。

王敬（装库科技董事长）

1. 最好的销售就是给顾客一个不可抗拒的理由。

2. 设计+科技“从房到家”的三新模式为:让房子有家的想象力的新产品力、高颜值诱惑力和科技感的新展示力、精装赋能的新营销力。

第二轮圆桌讨论话题【地产新赛道、新模式以及车位、商铺、写字楼、公寓如何盘活？】康红恩作为圆桌讨论主持人，黄博文、穆宏、Mix岛商业&D.A.O咖啡创始人、大观建筑设计创始合伙人申江海作为研讨嘉宾展开讨论分享。

以下为【地产新赛道、新模式以及车位、商铺、写字楼、公寓如何盘活？】圆桌讨论环节专家主要观点分享：

穆宏（中盈仁合创始人、执行董事）

1. 顶层设计、架构没有做对，即使进了赛道，最终也不会跑起来。

2. 房地产已经由开发建设销售导向转变为资产管理导向，这个导向应该重视运营管理，反向指导开发建设。

3. 社区商业已经不按体量来划分了，随着网红店介入，社区商业已经升级，这是由运营的成效决定的，商户可以对其进行加持。

4. 社区商业是靠商家破局，而不是靠物业的持有者破局。

5. 过去的商业是靠出租房屋获得收益，现在的商业是靠流量变现，这是一个模式的迭代。

康红恩（上海理辰文化创始人、董事长 ）

1. 各类资产的驾驭能力，对老板、对团队来说都是很大的考验。

2. 资本如果能驾驭它就能为你所用。

3. 除了在住宅找机会外，更要在非住宅找机会。

4. 我们需要在那些不太重视的产品里面寻找价值来源。

5. 在三四线城市做商业要跳开传统的商业视角，做出一个新东西出来。应该从社区中心的角度做社区商业，形成和周边社区的连接，可以更有效增加客户粘性。

申江海（Mix岛商业&D.A.O咖啡创始人、大观建筑设计创始合伙人）

1. AI设计不会取代设计师，而是会让天马行空的设计更容易实现。

2. 咖啡不是一个赚钱的生意，但是To C端商业是一个很好的抓手。

3. 一项美的创意火起来很容易，但是做创意需要确保如何持续火。

4. 拉微信群的问题是获客成本高、群很容易成为死群，而且商户不互通。

5. 创意产生价值，有趣创造灵魂；共鸣产生社群，文化造就城市。

最后一轮圆桌研讨主题【哪些经营之“坑”不能再踏，哪些策略必须做？】由 F100董事长俱乐部秘书长、G50商学院院长、博志成股份总裁吴会鹏作为主持人引导各位到场嘉宾进行讨论。

以下为【哪些经营之‘坑’不能再踏，哪些策略必须做】”圆桌讨论环节主要观点分享：

黄博文（G50&F100董事长俱乐部会长、博志成股份联合创始人）

1. 战略一旦明确，经营就是王道，如果战略错了，经营就是坑。

2. 任何的战略选择都会遇到坑，目前看似正确的事，可能是未来的坑。

3. 目前谈“高周转”色变，是牺牲质量的高周转，如果有强大销售能力的高周转企业是可以追求的。

张兰珍（家乐园地产副总裁）

商业销售不能留下售后返租的坑，售后返租要看经营能力的匹配，需关注商铺业主投资的回报率，不建议短租，长期15-20年更可行。

刘建国（昌建控股集团总裁 ）

1. 每个企业都在“挖坑”和“填坑”的路上，人生最好的导师是南墙，企业最好的教材就是坑。

2. 坚守常识、坚守规律、坚守底层逻辑是最好的避坑方式。

张红星（龙信房地产总经理）

1. 在合作开发时，要对合作企业本身的抗风险能力进行预判。

2. 要有危机意识和应对的能力，靠组织和体系的推动，加速时也要注意踩刹车。

吴新文（铜锣湾文旅集团（新湾控股集团）董事长）

与知名大牌企业合作，不能过度相信，要有监管措施。

黄传伟（新华控股集团副总裁）

过去踏过的坑，未来一定要避免，不能再踏。

吴会鹏（F100董事长俱乐部秘书长、 博志成股份总裁）

1. 补充短板，让长板更长板。

2. 坚持长期主义，做长期有价值的事情。

交流晚宴

晚宴环节，G50&F100董事长俱乐部为各位与会嘉宾们略备薄酒，把酒言欢，畅所欲言。

考察交流

16号上午，与会嘉宾一同前往装库科技总部、京东总部进行考察交流。装库科技作为新三板上市企业，国家高新技术企业，拥有20年万科、中海、保利等大型地产服务经验，目前已为中国中铁置业、万达投资集团、龙湖地产、陕建集团等20余家TOP房企实现楼盘快速去化。

装库科技打造的房产快销新模式，赋能地产开发商、达成产品升级、降价工具、成交工具、代替精装等效果，实现买房装修一步到位。装库科技坚持致力于推动设计、供应链和服务的数智化升级，提升合作项目的产品力和营销力、加速成交，为合作方和消费者提供低风险、高性价比的“从房到家”产品与服务，推动“从房到家”全产业链升级。

装库科技总部考察交流

京东考察交流

拥抱变革，因变化，而进化。在一整天的峰会中，各位董事长研精覃思，洞悉行业新机会，寻找企业发展新动能，共同展望新未来，为深陷迷惑的中小型房企董事长重拾信心。