连续下跌18个月，中央公园的二手房终于要反转了？

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以下正文

最近两年，中央公园的二手房就像坐上了过山车。

在2021年短暂登顶后，中央公园的二手房至今已经连续下跌了18个月。目前中央公园2023年第一季度的二手房成交均价已经低至16670元/㎡（建面），正式跌回到了2021年初的水平。

换句话说，如今中央公园的二手房已经将2021年的涨幅，一点不落的吐了回去。

01

如果你关注过中央公园的二手房，你就会非常清楚2021年的涨幅对于中央公园板块有多重要 ——

那是近五年内，

中央公园二手房唯一肉眼可见的涨幅。

如果没有2021年的那一轮涨幅，中央公园近四年的房价趋势就近乎是一条直线。

从2018年开始，中央公园二手房的成交均价就一直保持在16000+/㎡徘徊。直到2021年首批次土拍之后，中央公园的二手房才真正迎来质变的时刻。

在2021年首批次土拍之后，中央公园二手房一路看涨。甚至部分楼盘，在一个月内跳涨了4000-5000元/㎡。

2021年6月 中央公园二手房涨幅

而到2021年三季度楼市下行，中央公园的二手房就进入了长达18个月的漫长调整期。截止到目前，中央公园的二手房成交均价只剩下16000+/㎡。

对比2021年顶峰，

板块均价已经下跌了4000+/㎡。

不过好消息是 ——

中央公园近期二手房成交价终于止跌了。

该板块内近90天内成交均价16997元/㎡，较上一季度小涨约100元/㎡。

这点看似微不足道的涨幅，已经是中央公园板块二手房自2021年9月以来的首次逆转。

而如果我们细化一下中央公园板块，最近15天的成交记录中就会发现更多的趋势 ——

在最近15天里，中央公园二手房的成交均价已经达到了17220元/㎡。

并且，以150万总价的刚改质检线来划分：

中央公园二手房近期成交的房源中，有70%的比例高于这一价格。其中总价超过200万以上的房源，占比甚至高达35%！

02

中央公园的二手房，是否能够一举触底反弹？

从目前的情况来看，中央公园板块二手房对改善群体的吸引力，是决定它未来走向的决定性因素。

即便是经历了一年多的降价潮，但中央公园二手房总价的中位数却是在增长的。从2020年132万的总价，增长到了163万。

而横向对比目前其他几个典型板块 ——

照母山房价中位数159万；

北滨路房价中位数150万；

江北嘴房价中位数240万。

不难看出，中央公园二手房对于较高总价购买力的吸引反而是在逆市上升的。而如果我们回看中央公园这一年多的降价潮也能发现 ——

其实板块内真正优质的房源降价幅度非常低。

我们可以对比一下2021年土拍后领涨的楼盘，在这两年间的成交均价对比：

比如区域内成交单价最高的中央公馆B区组团，2021年顶峰时期的成交均价约为26000+/㎡，而该组团今年内的成交均价依然为25363元/㎡。

再比如鹏润鹿山台，2021年巅峰期最高点成交均价21000+元/㎡，如今成交均价接近20000元/㎡。其余还包括公园大道南区一组团、鹏润悦秀上东等等。其实在整个中央公园板块，能够入读八中；人和街+数据谷；巴蜀+数据谷这类学区组合的楼盘，从2021年顶峰到现在，普遍的降价幅度也只有1000+/㎡。

对比2021年土拍前，这些楼盘仍旧有2000+/㎡左右的涨幅。

以这些楼盘为典型来看，中央公园优质的城市资源至少到目前都非常保值。而这两年真正价格大跳水的二手房，其实是一些自身缺少配套支撑，蹭着土地热度而涨的楼盘：

比如中央公园东侧龙脊时代广场，在两年内成交均价下跌了3000+/㎡；中交中央公园悦颂组团两年内也下降了3000元/㎡。

同时，公园南区包括金辉、雅居乐等楼盘大量二手房入市也再度拉低了中央公园板块的成交均价。

中央公园板块南北分区的价值泾渭分明，这一点和照母山板块极为相似。但只要公园北区的城市资源依旧被认可，那么中央公园也仍旧未来可期。

03

像中央公园这样的新区，想要夯实二手房的价格都必然要经历漫长的周期。

从公园开建至今，中央公园十年左右的时间里累计出让了2000万方左右的土地。在这期间，有人以10000元/㎡出头的价格买到了房子，也有人以20000+/㎡的价格买到了房子。

投入的成本不同，也就导致了中央公园二手房目前价格的混乱。

只有当区域内二手房经历过大量的交易转手后，逐渐缩减不同时期购买房产的成本差异，才能令这个区域的二手房真正达到一个稳定的区间。

但是在此之前，

你觉得中央公园的二手房还会再降吗？

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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