北京2.45亿平方米存量建筑需更新 片区化推进已成趋势

21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

近日，由北京城市更新联盟、北京市城市规划设计研究院及戴德梁行联合主编的《2022北京城市更新白皮书》（以下简称《白皮书》）正式发布。《白皮书》称，当前，北京市存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中中心城区约1.66亿平方米。

作为首个减量发展的特大城市，北京的城市更新被赋予更多的使命。2022年，北京出台《北京城市更新条例》，发布北京市城市更新专项规划，并实施落地了一批示范项目。

《白皮书》指出，近两年来，北京市城市更新各类项目按时按质完成。2021年，北京实现申请式退租签约2008户，修缮1576户；2022年实现签约2200户，修缮1200户。2021年，北京老旧小区改造开工301个，完工177个；2022年新开工330个，完工205个。

广受关注的老楼加装电梯，2022年已实现新开工1326部，完工467部。危旧房改造（含简易楼腾退）约20.86万平方米。

《白皮书》表示，虽然取得了不错的成绩，但由于北京的城市更新既要落实严禁大拆大建等国家城市更新的相关要求，又要落实北京总体规划的刚性管控措施，需要减量、提质、增效，因此北京城市更新的难度大，仍存在诸多需要克服的问题。

在近三年的实践中，北京城市更新面临着片区统筹、资金难平衡、产业资源难导入、风貌难融合、政策难落地等难点问题，其中前三点问题尤为突出。

以资金平衡为例，北京城市更新的主要特征决定了其在具体实施过程中具有资金投入大、回收周期长、盈利空间有限的特点。因此，市场主体参与城市更新面临着前期投资资金筹集难、运营期资金动态平衡难、退出期潜在风险导致回款难等难点。

对此，《白皮书》表示，可以运用内外并举的方式破解资金平衡的难题。从外部来看，城市更新主体可以灵活运用多种外部融资渠道，如城市更新基金、类REITs等。从内部来看，则需围绕项目的全生命周期，通过降本增效、开源节流的方式提升收益能力，实现动态平衡。

《白皮书》还指出，近年来北京市城市更新出现了更加注重片区化推进、更加突出运营导向、更加强化区级统筹、更加突显国企担当、更加注重低效产业园区更新的趋势。

为了应对北京城市更新面临的挑战，促进和保障城市更新行动的有效实施，《白皮书》表示，未来需要在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策规则。

具体来看，在土地规划维度上，要精准投放建筑规模指标，支持建筑土地用途转换和功能混合，完善国有建设用地配置方式，妥善解决手续办理历史遗留问题。

在建设管理维度上，要优化审批手续及流程，完善技术标准及运营支持，并引导鼓励市场主体参与城市更新。

在金融税收维度上，则要增加金融税收支持力度。创新城市更新项目投融资模式，强化财政资金引导作用，广泛吸收社会资本参与城市更新，设立城市更新基金，研究成立平台公司，建立健全城市更新投资统计制度。