中交地产给大股东留下186亿元欠条

2019年，中交地产董事长李永前履新时提出了一个销售目标：2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿元之上，做到央企前三。

也正是在2019年，中交开启了扩张模式，在全国四处溢价拿地，扩张的资金，多来源于控股股东中交房地产集团。

3年过去，中交地产2022年全口径销售金额458.82亿元，离明年目标还差一半以上，甚至不及2020年的目标额。

虽然销售上没做出什么成绩，但中交地产却花了更多的钱——也正是在2019年，中交开启了扩张模式，在全国四处溢价拿地。

而支撑中交这种可以不用“以销定投”行为的，就是中交地产的控股股东中交房地产集团。

查阅公开信息可见，2022年全年，大股东中交房地产已经向中交地产提供借款185.88亿元；今年前三个月，中交地产又从大股东处借走了48亿元，100亿的额度已用去接近一半。

造血能力不足

中交膨胀的扩张野心，首先体现在土储上。

从2019年到2021年，中交地产项目数量从55个增加到103个，土地储备从929万平方米增加到1788万平方米。

尤其在2020年，中交地产新增土地建面同比增长了176.9%，土地购置总价款535.8亿元，超出年内533亿元销售金额。

四处高溢价拿地，但销售和结转目标相对滞后，这导致其现金流状况日益恶化。

2019年-2021年，中交地产经营活动、投资活动现金流量净额均为负值。2020年最为严重，经营现金流净额为-187.4亿元，同比大跌288.04%。

不过，2022年中交地产现金流层面有所好转，经营性现金流净额转正为29.35亿元，同比增幅165.92%。

主要在于，今年拿地数量减少以及底价拿地等因素，本期支付的土地款价减少，使得经营活动现金流出同比减少55.34%。

但另一方面，由于销售回款减少，中交经营活动现金流入也同比减少43.58%。

2022年全年，中交地产全口径销售回款450.84亿元，较上年同期降低23.72%；权益口径销售回款291.32亿元，较上年同期降低30.47%。

这家有28年历史的老牌央企，2022年销售额业绩（全口径）458.82亿元，不仅未达到李永前制定的目标，排名甚至还不如近年来像建发、越秀、国贸这类逆势增长的区域国企。

向自家人连环借款

高速扩张的钱，从哪里来？

顶着央企的头衔，中交地产在市场上融资并不难，中票、公司债、ABS、购房尾款保理等花式融资方式，均有涉足。

但还是自家人好开口。

2020年，中交地产开始与中交房地产集团（下称“地产集团”）签署年度借款框架合同。2020年，借款额度为不超过80亿元；到了2021-2022年，中交地产把额度提高到了100亿元。

在2022年期间，中交地产多次向地产集团追加借款额度。9月份追加借款额度50亿元，到了去年12月，中交地产又新增了两笔借款额度，共计110.6亿元。

截至年底，中交地产已经向地产集团借款185.88亿元，远超年初既定的借款额度。

签订借款的理由相近，均是为应对市场激烈的竞争，在土地、资金等方面做好准备。

上述借款利率在7%-10%之间，高于其公开发行债券（3.52%-4.99%），以及银行借款利率（3.8%-6.5%）。

中交地产2022年财报显示，截至2022年年底，通过关联方借款的利息已经达到3316万元，远高于非关联方约47万元借款利息。

但胜在简单方便，这样的钱借着也容易上瘾。

其实，大手笔借钱求规模后，中交地产负债规模不断攀升，早就成了央企中罕见的“三道红线”全踩房企。

截至2022年底，中交地产“三道红线”指标仍超过阈值。其中，账面现金及等价物为86.8亿元，短期借款为8.9亿元，一年内到期的非流动负债达177.5亿元，债务压力依然不小。

试图找寻新抓手

背靠大树的中交，一心想着做大做强。销售未达标之时，中交又把视线转向了代建。

从绿城出来的李永前，早在履新之初就表示要“轻重资产”双向发力。2020年，中交地产设立了【中交房地产管理集团有限公司】作为代建业务平台。

去年，纾困类代建愈受青睐，中交也加快了布局的脚步:

上半年，中交地产招贤纳士，世茂原副总裁刘辉跳槽到中交担任代建板块总经理。

下半年，中交与同是央企的信达地产共同签署合作协议，共同操盘项目建设。

有分析认为，中交希望借着更少的资源和投入，来继续实现规模爬升，主业造血能力有限，就要多几条腿跑步。

但目前，中交地产代建业务在自家营收中仍然没什么存在感，2020年-2022年，房地产业务稳占营收99%，代建业务收入占比不足1%。

2020-2022年，其代建业务签约金额分别为8.38亿元、10.24亿元、13.63亿元；同是“中交系”的规模代建商绿城管理，2022年合约销售额已超875亿元。

从去年开始，更多房企希望在代建赛道分一杯羹。羽翼尚未丰满的中交管理，除了要面临同门强大竞争，还要面对众多旭辉、世茂、华夏幸福等众多老牌地产商背景房企的压力。

有分析师坦言，中交做代建的天然优势是央企品牌，且不缺钱。像政府和AMC机构的纾困代建业务，多数会考虑国央企来帮忙。

当完成保交付任务后，仅靠央企这个头衔，增长空间有多大？还有待观察。