解析｜北京楼市调控有望调整？

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

北京对多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策的试点或将在房山展开。

4月10日，北京市住建委发布了2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况，其中提到，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

这是否意味着北京楼市调控的松动？政策会如何演化？影响有多大？

政策落地方向

值得注意的是，此前市场曾流传过“北京将以房山作为试点放松调控，认房不认贷”相关的消息，这种说法尚未得到证实，业内人士认为，如今看来，针对多子女家庭和职住平衡家庭的购房支持，认房不认贷或成为一个重要方向。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策的落地，预计会在“认房又认贷”、多孩家庭首付比例等方面做出调整，比如降低多孩家庭的二套房首付比例、放宽多孩家庭的购房套数限制等。

中原地产首席分析师张大伟分析，多子女家庭购房支持政策的方向，可能包括二孩或者三孩家庭公积金贷款额度上浮，或是二套房首付得到降低，对职住平衡家庭的购房支持政策，可能是为同一个区工作并居住的家庭降低二套房首付。

实际上，北京去年8月已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”。中指研究院市场研究总监陈文静表示，对多子女家庭和职住平衡家庭住房需求的支持，是支持刚性和改善性住房需求的具体体现，符合“房住不炒”的政策导向。

“参考全国其他城市以及北京以往出台的相关政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化‘认房又认贷’标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。”陈文静补充说。

有什么影响？

北京作为首都，也被称为“全国房地产调控最严的城市”，购房政策的调整备受关注。

去年，北京推出了3个全龄友好住宅项目试点，分别位于昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等区域，这3个试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

彼时，市场即有声音认为，全龄友好住宅项目试点是北京对住房调控政策的一种灵活调整。北京市住建委相关负责人此前曾表示，针对特定区域的特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。

陈霄表示，去年以来，全国多城出台了松绑调控的政策，重点二线城市以及三四线城市均有调整，本次北京住建委透露多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，释放出了积极的市场信号，意味着北京严控多年的房地产政策有望出现松动。

“虽然政策的实行是以试点的方式，并且具体政策还未落实，但也给市场带来了一股暖风，信号意义显著。”陈霄说，短期来看，对于作为试点区的房山，可以起到促进去化的积极作用。但需要注意的是，北京作为全国政策调整的风向标，不会大规模大幅度地放松政策，循序渐进、试点尝试成为重要的方式，并且着重强调“一区一策”，根据每个行政区的具体情况实行恰当的政策。

张大伟进一步指出，房山作为试点只是一个开始，北京楼市自2017年以来已经积压了大量的改善需求，针对多孩家庭和职住平衡家庭定向释放支持政策，只会更加稳定市场。

“北京此举信号意义也较为明显，‘一区一策’有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。”陈文静表示。

为何选择房山试点？

多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策的试点，之所以有可能在房山先展开试点，业内人士认为，与北京人口疏解和楼市实际情况相关。

从地理区位上来看，房山不属于“城六区”范畴，符合城区人口疏解的引导方向。

其次，从市场角度来看，根据中指数据，2017年以来房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年外，房山区各年商品住宅成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市降幅（-25.1%）。

2023年一季度，房山区商品住宅成交在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。

但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。“房山区短期库存及出清周期仍较大，截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。”陈文静分析指出。

而关注整体北京楼市数据，进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。根据中指数据，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬下降56.0%。前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。

陈文静表示，若政策落地执行，或对市场情绪产生较好带动，有利于提升房山区房地产市场活跃度，巩固市场恢复情绪，加速去化现有库存。

“当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京‘一区一策’正式落地，将有利于北京房地产市场保持较高活跃度。”她说。