“带押过户”如何操作？房产经纪人这样说~~

从去年12月底开始，“带押过户”的风吹了有一阵子了，但是如何操作呢？无论是政府还是银行机构，还是我们房产服务行业的经纪人，都蒙圈了一阵子。

3月30日，自然资源部、银保监会联合发文:全面推动不动产“带押过户”!

至此，“带押过户”这个话题才又被重新展现在大众面前，本次的通知表明了两部门的决心：两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个推进”全面推进“带押过户”：

1、推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；

2、推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；

3、推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

“带押过户”四个条件：

1、房子是个人产权，公司产权不行；

2、只能有一次抵押，二次或多次抵押的不行；

3、房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；

4、买方必须是全款或者纯商贷。

虽然“带押过户”不能适用所有，但是大部分都可用。对于二手买卖，无疑是个好消息。“带押过户”最大的好处就是简化卖方赎楼这一步。

没有“带押过户”的时候，你想卖房，首先要准备好钱去银行申请提前还贷（没有那么多钱怎么办，有些还要去找一些过桥公司来办理，费钱又费时），然后等待银行办理，最后才能去跟客户办理过户手续。但问题来了，按照目前银行提前还贷的排队状态，都不知道等到猴年马月。

有了“带押过户”，以上大部门问题都可以解决了。其实这个政策在去年12月底就已经出来了，但并没有可操作的指引。相比较于去年底“带押过户”，本次的通知更加精准详尽，联合力度更大。

早在去年底，佛山、中山等都早已推行了“带押过户”。而广州，在今年1月中旬，看到央广网发布：工商银行广州分行首笔二手房“带押过户”贷款业务成功落地。

那目前广州的推行情况如何呢？据不完全统计，工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行、广发银行、华夏银行和平安银行等部分支行可办理。广州银行，中信银行等则表示没有具体政策或暂时没有这个政策。但是大部分都是可以办理本行的“带押过户”，跨行的还有待具体措施出台。

据此，小编也咨询了一下经纪朋友，他们给小编发来带押过户的流程：

东莞经纪公司

广州经纪平台

广州某大经纪平台：

对于广州目前带押过户政策，可参考以下：

1、目前业主或者买家任一方涉及公积金贷款或者组合贷款的，不能办理带押过户；

2、中行&建行&工行部分支行反馈可以办理带押过户，要求：①业主和客户都是纯商贷产品；②不可跨银行、跨支行办理；③客户商业住房贷款金额需≥目前业主商业住房贷款欠款金额；

3、目前带押过户是新产品，还在业务流程磨合阶段，暂无完全顺利跑通案例。结合以上具体分析业客情况，如不符合以上条件但有赎楼需求的业主，可引导使用保函类或其他产品协助成交。

东莞某经纪公司：

买方贷款购买存量商品房（带抵押）的操作流程

1. 达成交易意向，向卖方银行申请“带押过户”

买卖双方达成房产交易意向，卖方向卖方贷款银行提交提前还款申请和“带押过户”申请。卖方贷款银行同意申请的，出具同意办理“带押过户”的书面证明材料。

2.买方向买方贷款银行提交贷款申请资料

3.定金、首期款存入提存（监管）账户

买方将定金、首期款存入提存（监管）专用账户，资金提存（监管）机构确定买方定金、首期款已划入提存（监管）账户后，向卖方及买卖双方贷款银行同时出具提存（监管）通知书。买卖双方对定金、首期款不存入提存（监管）账户另有约定的，可从其约定，但剩余购房款不足以结清卖方原贷款金额本息的，卖方应同步补足款项至提存（监管）账户。买卖双方贷款银行属同一银行机构的，经三方同意后，可自行选择资金提存（监管）方式。

4.预审买方贷款资格

买方贷款银行预审买方贷款资格并出具同意贷款意向函。

5.办理买卖合同网签备案

抵押权人向房产交易管理部门提交同意办理“带押过户”的书面证明材料，买卖双方办理房地产买卖合同网签备案手续。

6.一并申请存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立

买卖双方及买方贷款银行向登记机构申请办理存量房商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。

买卖双方贷款银行属同一银行机构的，经三方同意后，可自行选择是否申请办理预告登记业务。

7.买方贷款银行发放购房贷款，资金提存（监管）机构发出提存（监管）款项到账通知书

买方贷款银行将买方贷款划入提存（监管）账户，资金提存（监管）机构确定买方购房款已划入提存（监管）账户后，向卖方银行发出提存（监管）款到账通知书。

8.同步一并办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务

买卖双方及双方贷款银行共同向不动产登记机构申请办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务，并向税务部门缴交税费；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。经申请人同意，在完成存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记并办业务时，已办理的转移预告登记、抵押权预告登记业务同步注销。

9.结清原抵押房产担保的债务

资金提存（监管）机构向卖方贷款银行指定还款账户汇款交付贷款本息余额，卖方贷款银行及时办理贷款结清手续。

10.余款清分，完成物业交割

提存机构对余款进行清分，买卖双方完成房产物业交割。如出现查封、限制交易等情况无法完成过户的，登记机构及时退件，当事人已申请办理存量商品房预告登记设立、抵押权预告登记设立的，应向登记机构申请办理相应的预告登记注销。资金提存（监管）机构将提存账户中的购房款及利息分别返还买方贷款机构及买方本人。

值得注意的是，上面的经纪机构都表示暂无成功案例，还在磨合阶段。根据两个经纪公司的科普，小编总结了以下四点：

1、买卖双方均是纯商贷，

2、期间的担保费1%（据悉赎楼的过桥公司收费是0.1%/天，一般7天搞定）

3、不可跨银行、跨支行办理

4、买方商贷数≥卖方欠贷数

由此可看出，新政落地，无论是银行还是从事二手交易的经纪平台，对于“带押过户”都还在摸索磨合阶段，但小编相信随着两部门联合发声，全国推行，以点带面，这个政策的落地面和落地形式会越来越普遍和多样化。

附上本次通知的具体内容：