城中村“群租”谁来管？怎么管？闵行这里探索出“村规民约”治理法

距离轨交15号线虹梅南路站仅1公里，地处徐汇闵行两区交界的梅陇镇行南村共有606栋农村自建房，因为出租率高、整体租金便宜等因素，吸引了不少外来务工者。近年来，周边城中村一个个动迁完毕，行南村的租赁市场更火了，不少大房东和二房东把房屋分隔成多个小间再出租，临时租住人员一度超过六千人，人口管理、消防安全、公共卫生等重重隐患随时可能被“引爆”。

城中村自建房纳管迫在眉睫！那么，谁来管？怎么管？随着2月1号《上海市住房租赁条例》的出台实施，梅陇镇找到了有效抓手，以更新完善“村规民约”为工作突破口，明确每幢房屋的出租间数和租客人数，并通过整改推出一批“样板间”，让犹豫不决的大房东、二房东和租客看得明明白白，什么才算是“租得放心、住得安心”。

村民大会定下方案

2月17日，梅陇镇成立了专项工作小组，职能部门多次来到行南村，给予深度、专业的指导。行南村对辖区内房屋出租情况进行了一次大规模摸底排查，并联合城管、公安等部门对小区安全隐患进行深入调查。

基于调研所得，2月27日，行南村召开村民大会，商讨适合行南村的房屋租赁方案。行南村洋房每层100平方米左右，考虑开门、用电问题，分隔成5间房间是上限。最后，村民代表提出“5间7人”，即每层最多5个房间住7个人。这个分隔方案得到一致赞同，被写入《行南村村规民约》中。同时，每间房间都必须有窗户、通风采光都要好。租客的安全性得到了提高，房东的利益也有了保障。

未整改的电表

按照“5间7人”的原则，村干部梳理出121栋超标房屋，作为第一批整改对象。村委会制作表格，让房东主动登记人员信息，并且提供房屋平面图作为后期检查的凭证，再签署房东承诺书、租客承诺书。

已整改的电表

与此同时，为期10天的安全宣传工作同步进行，职能部门和村委会找来了许多农村自建房的真实火灾案例，通过横幅、宣传板等方式，让村民们学习了解。看到案例与现实当中相似的环境、相似的危险，许多大房东和二房东都开始主动关心房屋是否存在安全隐患。

“样板房”起示范效应

“我们一家一家上门做工作，实事求是地指出房屋里存在的问题，这些问题，其实他们心里也是清楚的，只不过都在观望。那我们就找一家先来做‘样板房’，找的也是普通人家，让其他二房东看看，改造起来并不困难，是大家都能做得到的程度。”行南村党总支书记顾伟熔说动了二房东胡成乐，在梅陇镇安监部门的指导下，原本分割出21间出租屋、住着34个人的一栋楼房，自行整改后，每层房间不能超过5间，每层住人不能超过7人。

带有喷淋装置的集中充电桩

带有喷淋装置的集中充电桩、干净整洁的过道、合规的电表、全新的应急照明灯，每个房间都配备独立烟感器，拥有自然光照、通风……胡成乐的出租屋成为了“样板房”。

3月15日，行南村召开“二房东现场会”，134名二房东来到胡成乐的“样板房”里，听他分享经验，包括怎样与租客协商、怎样安装烟雾报警器、怎样购买喷淋装置……梅陇镇安监部门工作人员还在现场发放《梅陇镇行南村自建小洋房出租消防安全自查表》，明确提出需要安装的消防安全设施及使用方式，整改过程由村干部全程跟进。

每个房间门口都配备了消防设备

胡成乐说，整个改造投入大概几千元，改完后，每间房租金能上涨500元左右，“改”，不仅不亏，而且长远看是值得的，“说到底，安全是第一位，现在心里更踏实”。

目标趋同才能标本兼治

行南村范围内有4个小区，分别位于虹梅南路1776弄、1781弄、1526弄和老沪闵路1295弄，每个小区都已建成一个整改“样板间”。“样板间”的示范效应明显，“我去胡成乐家里看了，整洁又安全”，同小区的另外一位房东李银妹说。她一直希望自己的小区“行南花园”能够名副其实，真正成为一个花园。

目前，全村121栋不规范合租的房屋中，已经有25栋完成了自改，72栋正在整改中。村里将根据改造进度，联合安监、人口等部门择期进行集中现场验收。后续，将计划使用人脸识别门禁管理系统，借助技防，探索常态长效管理。

其中，虹梅南路1781弄小区人脸识别系统已经进入试运行阶段，实行“整改一户、登记一户、识别一户”的方案，对已完成自行整改的楼栋，逐户逐人录入人脸识别系统中，严格管控出入楼栋人员，完善“一户一档”，发挥“人防”+“技防”联动效应。

对于大家的理解和配合，顾伟熔颇感欣慰。他认为，在社区治理过程中，如果采用“拆除隔断”这样简单粗暴的方式，整治效果很难持久。因此，把工作重心放在了“统一思想”上，“通过民主协商、村民大会、制定公约等机制多措并举，整治和管理形成合力。当‘大房东、二房东、租客、物业公司’四方目标相同时，治理举措才能长效推行，治标又治本”。