强观察｜二手房“带押过户”会加速成交回暖吗？

本文转自：人民网

二手房交易迎来重大变化。自然资源部和中国银行保险监督管理委员会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求在全国范围内全面推进存量住房“带押过户”。什么是“带押过户”？对房地产市场有何影响？对买卖双方有哪些利好？对此，人民网“强观察”栏目采访了业内专家。

百城“试水”推动“带押过户”常态化

传统的二手房交易，需要卖方把房贷还清，解除原有抵押，才能办理过户手续，而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

上海市房地产科学研究院院长严荣表示，不动产“带押过户”是指根据民法典规定，已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

《通知》要求，全面推进存量住房“带押过户”，实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

“强观察”栏目了解到，目前“带押过户”主要涉及二手房商业贷款。全国有100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏等省市已经全面开展二手房“带押过户”。

北京楼市的政策向来具有风向标作用。3月31日，北京银保监局等四部门联合发布通知，在北京市启动存量住房“带押过户”模式。

严荣表示，从当前来看，由于地域差异、金融机构以及不动产类型的多样性，全面推进“带押过户”呈现出渐进性特征。“因为不动产交易具有联动性，为减少各地交易规则差异带来的不确定性，要在全国加快推进‘带押过户’，需尽快实现统一交易规则。”

“这将进一步刺激二手房市场交易的活跃度，也有助于改善房地产市场预期，对促进房地产市场平稳健康发展起到积极作用。”北京房地产中介行业协会副会长尹迪分析。

“近期二手房市场的火热，一定程度上与超百城推行‘带押过户’有关。三四线城市的二手房销售要弱一些，但在二手房市场大势的传导下，也迎来了向好预期。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

多重优势利好买卖双方

“带押过户”为交易双方带来了实实在在的好处。

“存量住房‘带押过户’具有省时、省钱、安全的优势。”尹迪表示，首先是省时。“带押过户”实行以前，交易成本高、时间长，流程繁琐。新政实施后，手续简化，交易周期缩短；其次是省钱。之前，购房者在购买二手房时，卖家需清偿已有贷款，如果借用“过桥资金”，成本一般在总房款的1%左右。但如果“带押过户”，相当于这笔钱就可以不用花，“没有中间商赚差价”。最后是安全。例如，北京这次的新模式能最大程度地保护交易资金的安全。买家的首付款或全款打入的是资金监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行才会将首付款和贷款划至卖家的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押。

尹迪表示，“带押过户”意味着居民出售住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本，后续对于盘活二手房市场、以二手房交易带动一手房交易等都具有积极的作用。

不过，专家也提醒，买卖双方涉及不同贷款方的业务，应该积极引入预告登记等手段，防止“一房二卖”，防范“抵押权悬空”等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

部分城市试点公积金贷款“带押过户”

“银行一般有个‘总行’，可以出台一些规定，而公积金属于各地政府设立的专门机构，需要由各地政府出台相应的规则。”邹琳华表示。

2022年12月9日，浙江省宁波市首例二手房交易试点“公积金贷款带押过户”成功在宁波市政务服务中心办理。此案例属于“房东商业贷款、买家组合贷款”的情况；4月4日，江苏省无锡市不动产登记中心成功办理了全市首笔公积金贷款类不动产带押过户业务，这也意味着“带押过户”服务适用场景已经从之前的商业银行贷款，正式延伸到了公积金贷款。

严荣表示，为切实提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，不动产“带押过户”的实践不能仅限于商业贷款，应该将公积金贷款也纳入全国范围。

“在实践中，不少城市已经开展了有益探索。”严荣表示，有城市规定在二手房交易过程中，经买卖双方协商一致，无须卖方先结清贷款并解除抵押，即可通过公积金“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记，从而使买方具备住房公积金贷款放款前须落实所购住房抵押担保的条件。在经过各地公积金管理中心审批后，进而获得公积金贷款放款。买方申请的贷款总额要不小于卖方原住房贷款合同项下的剩余贷款本息、逾期利息、罚息及其他应还债务之和。相较于传统模式，减轻了卖方还清原住房贷款等多个环节，公积金“带押过户”简化了交易流程，缩短了交易时间，减轻了购房人筹措资金的压力，有助于缩短房产交易周期，满足刚性和改善性住房需求。