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会员提问:五哥,你好,想投资一套房产,请问松岗的畔山御景花园值得考虑吗?对比中海西岸华府如何?这两个楼盘在什么方面存在差异?这两个选谁更好?或者有没有其他推荐?
五哥:你好,这两个楼盘小区品质都不错,绿化率高,但不值得投资,原因在于没有商圈和片区概念带动,且临近高速,噪音大。宏观层面上,这两个楼盘都是松岗中学的学位,教育资源优质,投资价值差异不大;微观层面上,畔山御景花园的小区品质略高于中海西岸华府。相邻板块对比,沙井比松岗在大空港辐射上更有优势,比松岗提前受益,因此也可以考虑沙井的万丰海岸城和深圳外国语新桥校区。
会员提问:五哥,你好,从事IT行业,收入稳定,名下无房,但是现在的话资金不是很充足,存款不是很多,只有60万首付,可以买到深圳关内的房子吗?能的话,有没有什么推荐呢?
五哥:你好,深圳首付60万可以买到350万以下的房子,例如惠州大亚湾万科双月湾,首付60万,租金抵押后,月供6千即可,或者罗湖万象城城市天地,首付60万,租金抵押后,月供7千即可。不同区域适合刚需上车的300-450万的楼盘分别有:1.宝安,推荐君逸世家、玉湖湾、富通城、西城雅筑,其中君逸世家离地铁近,处于商业中心,玉湖湾是次新两房。2.南山,建议考虑的楼盘包括:英达钰龙园,离科技园近,地铁在建设中;心语佳园、雅园、瑞景华庭,有南海中学学位;雷圳碧榕湾,虽然有南海双实验学位,但噪音影响大;深蓝季节,租金高。3.福田,推荐绿洲丰和,南方国际,皇庭世纪,韵动家园,花好园。4.罗湖,推荐汇鑫花园、港岛银座、阳光新干线,以及万象城附近的小户型。建议根据自身条件选择适合自己的楼盘。
会员提问:五哥,你好,已婚,在深圳已经有两套房子了,没有购房资格了,有朋友建议我在沈阳投资,我很犹豫,房产投资整体还是比较集中在南方,请问可以投资沈阳吗?
五哥:你好,关于要不要投资沈阳的问题,有三个方面的建议:1.心态上,不应该畏惧这件事。相对东北来说,南方环境带给买房人的经验、资金、议价能力都是有优势的,东北营商环境如何暂且不论,把跑盘、打通销售、中介、信货渠道、谈价、说服家人这些步骤做好,就不存在其他大的问题。2.投资要在数据基础上做好价值判断,包含热点城市和板块数据跟踪分析、信货金融杠杆友好度分析、城市规划分析、库存及二手成交情况定期跟踪、城市经济、人口基本面分析、城市话语权和虹吸能力分析等方面。3.沈阳优缺点分别是:优势在于能以租养贷、地铁畅通、首付比例低、多套并发信贷支持,劣势在于横盘风险大、人口流出多,国企转型能否成功也存在疑问,建议谨慎投资。
会员提问:五哥,你好,请问,一个住宅小区里有超过半数的开公司的,例如岗厦的彩福大厦,这样对房价会不会有影响,是好是坏?为什么会存在这种情况?这种情况未来会如何发展?
五哥:你好,住宅小区有办公是不利的,具体体现在:1.影响居住氛围。2.低买低卖,获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域,租售比有优势,地段确定基础价格后,起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类:1.房子设计结构适合办公,例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户,电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说,办公比例会逐渐降低的,一方面,只要办公楼增多,住宅的办公租户就会慢慢迁移,另一方面,政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。
会员提问:五哥,你好,目前想置换一套不错的二手房,未来5年内升值潜力比较大,现在指导价出台看不到成交价,请问该怎么选会比较好呢?
五哥:你好,深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万,也就是说,想要买到不错的二手房,流通率更高的二手房,总价就大概在800-1000万左右。因为总价较低的楼盘,硬性条件存在一定的问题,而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘,就算价格相对较高,但是仍然有买家愿意买入。目前,随着深圳十四五规划的提出,深圳好房子的范围基本被确定下来,基本可以分为三个梯队,即领涨地段,普涨地段和补涨地段。买房人可以抓住时机进行置换,但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房,建议购买总价在1000万左右,整体比较好的楼盘。
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