重磅！朱家角镇“城中村”改造项目最新消息来了

内容摘要：朱家角镇“城中村”项目将于4月启动控规编制等设计项目，目前仍处于“城中村”改造认定的第一阶段。

近日，青浦区朱家角镇2023年3月至4月政府采购意向公布，在该采购清单中出现了大家非常关注的2份《朱家角镇“城中村”改造项目》招采清单。

下面我们一起来了解一下：

一、朱家角“城中村”地块风貌评估及保护更新控制导则研究

从上述招采计划公告我们可以看到，朱家角镇“城中村”改造项目共涉及11幅地块。本期研究内容包括现状研究和规划梳理，风貌评估和保护更新控制导则等，将于今年4月启动相关招标工作。

去年8月，我们报道了《朱家角历史文化风貌区产业更新战略发展策略研究项目》的文章，其中涉及的朱家角镇“城中村”改造重点研究区域正好为11幅地块，该项目招标的研究内容：包括对朱家角镇旅游发展目标深化，产业发展方向研判，历史文化风貌区的保护性更新研究，周边区域城中村改造方案，古镇交通发展专题研究和古镇发展模式创新研究等。

（上述提到的周边区域城中村改造方案就是指‘朱家角镇“城中村”改造项目’。）

从两次招采内容上看，就朱家角镇“城中村”改造板块来说这次是去年8月招标工作内容的延续和深化，某种意义也就是优化。

去年8月的这份研究成果按合约约定应该今年2月提交最终成果，时间上也正好接续。

好，那接下来我们就以去年8月招采内容中涉及的朱家角镇“城中村”11幅地块来向大家展示。

1、朱家角“城中村”改造地块综述

朱家角镇“城中村”11幅地块（红色虚线内）区位图

朱家角镇“城中村”改造项目
涉及村庄：横江村、小江村、沙家埭村
研究范围面积：总计7平方公里开展深入研究
“城中村”改造土地面积： 683.37亩
城中村改造范围内房屋总建筑面积：207010 平方米，其中有证面积 166260 平方米，无证面积 40750 平方米
应安置人口：包括 3 个宅基地村民小组，村民户数 800 户，户籍人口 3215 人
经营租赁户：27 家，地块内外来常 住人口 4890 人

（备注：以上数据采集自2021年3月《关于上报朱家角镇横江村、沙家埭村、小江村地块认定为“城中村”改造项目的请示》（下文简称“请示”）和去年8月的《朱家角历史文化风貌区产业更新战略发展策略研究项目》招标公告）

“请示函”截图

朱家角镇“城中村”改造项目在对横江村、小江村、沙家埭村三个自然村全域研究的同时，还划定了重点研究区域，即“城中村”计划改造涉及的11幅地块，土地面积共683.37亩，正好与本期招采工作内容提到的11幅地块数量一致。

2、朱家角镇“城中村”之横江村

研究区域包含横江村自然村域的全部范围，重点研究区域包含以下地块：

横江村老镇重点区域示意图

横江村古镇重点区域示意图

3、朱家角镇“城中村”之沙家埭村

沙家埭村重点研究区域包含东至漕平路，南至六九房江，西至珠溪路，北至淀浦河。

沙家埭村重点区域示意图

4、朱家角镇“城中村”之小江村

小江村重点研究区域包含东至朱泖河，南至318国道，西至朱家角邮政支局，北至东市河。

小江村重点区域示意图

5、朱家角镇“城中村”改造捆绑地块

另外，为了解决朱家角镇“城中村”改造未来的资金需求及平衡事宜，原“请示”函中提到，将捆绑新镇片区横江村 I08-01地块和I09-01地块，两幅地块位于港周路与淀山湖大道交汇处西北（详见下图）

I08-01\I09-01捆绑地块

其中I08-01地块，土地性质为二类居住用地，土地面积19981平方米，容积率1.2；

I09-01地块，土地性质为二类居住用地，土地面积46341.3平方米，容积率1.2。

（根据已批复的“上位规划”显示，上述两地块中间规划了一所初中。）

也就是说用上述两地块普通商品房项目开发获得的资金收益去反哺朱家角镇“城中村”改造的资金缺口。

6、朱家角镇“城中村”改造板块未来的功能导向

原“请示”函中提到，依托长三角一体化发展优势，与城市更新相结合，重点引入“科创+基金”产业 布局，着力打造特色小镇。

约 40 万平方米的开发量中包含约 3.6 万平方米的文化旅游水乡修缮和改建。

本项目含 1.4 万平方米的公共停车场、17.68 万平方米的休闲度假设施等用地。

7、改造方式

原方案提到，项目改造将由青浦区区政府主导，采用朱家角镇农村集体资产监督管理委员会引入合作单位共同实施的改造模式。

原方案合作单位拟选择上海盛青房地产发展有公司（下文简称“盛青”），该公司由区属公司—上海淀山湖新城发展有限公司全资控股。目前，盛青正在开发盈浦街道“城中村”改造项目，该公司“城中村”改造经验丰富。

8、村民安置

动迁安置地块区位示意图

原“请示”函中还提到了动迁居民的安置方案，原方案中“城中村”改造共涉及征收农户 800 户，安置房源需求1900套，面积 17.9 万平方米，全部由盛青提供，采取就近安置的方式。安置基地暂定为朱家角(10-01、11-04、11-06 地块) 动迁房基地(期房)、淀湖山庄二期、三期(现房)、泰安公寓四期 (现房)等。

上述安置基地中的朱家角(10-01、11-04、11-06 地块) 动迁房基地位于青浦大道与新塘港路交汇处西南，其中10-01地块为正在建设中的华为人才公寓动迁安置基地（图中最大黄色地块），根据官方公布的“2023年年度重大项目计划表”显示，该项目将于今年6月竣工。板块上这里隶属于未来新城样板区，年度计划还提到，该片区的控规将于年底编制完成。

所以，综上所述，安置方案存在变化的可能性，以上仅供参考。

9、改造计划

原“请示”函显示，由于城中村”改造实施范围大、涉及面广、工作量大， 拟采用分阶段开发的原则加以推进，原总体目标是在2022年底基本完成实施范围内的征收工作，2025年底基本完成实施范围内的所有改造工作。

但根据示范区建设新要求，朱家角镇“城中村”改造项目自去年起就在进行方案优化。

据了解，去年朱家角镇“城中村”改造项目重新进行了地块测绘、权属确认等前期阶段工作。

根据《2023年青浦区目标管理工作任务清单》显示，朱家角镇“城中村”改造项目：

今年一季度开展前期排摸等工作；
二季度启动实施方案概要编制工作；
三季度完善认定材料并申报正式认定；
四季度争取获得市级认定。

也就是说，上文提到的原“请示”函内容可能面临“推倒”重来，但相信涉及的11幅地块范围和其他基础数据应该变化不会太大，具有参考性。

10、认定流程

青浦区"城中村"改造认定流程

去年3月，青浦区住房保障和房屋管理局发布了关于提请批准《青浦区“城中村”改造实施意见》的请示，该“意见”是青浦区“城中村”改造项目的指导性纲领文件。

根据该“意见”，各街镇对“城中村”改造项目需进行二个阶段的前期储备（即完成“城中村”改造地块调查和摸底工作及项目地块控规需已全部覆盖），而后再启动认定程序，认定程序分为初步认定、区级认定，市城市更新和旧区改造工作领导小组办公室认定，最终报请市政府批准。

这意味着，目前朱家角镇“城中村”改造项目又重新回到“原点”，处于调查摸底和控规编制的第一阶段（附图“”阶段）。

这点同期的另外一份招采公告也印证了这点。

二、朱家角镇“城中村”地块控详规划编制

本次同期计划3月至4月招采的另外一份招标公告显示，朱家角镇“城中村”地块需进行控详规划编制工作，并计划于本月启动相关招标。

根据《2023年青浦区目标管理工作任务清单》显示，徐泾镇“城中村”项目与朱家角镇“城中村”项目年度进度目标一致，也计划于年底争取获得市级认证。

该“清单”并未说明徐泾镇具体项目，但，在去年发布的《青浦区住房保障和房屋管理局2021年度工作总结和2022年度工作计划》中显示，徐泾镇正在推进诸陆西路南侧和徐泾前明“城中村”项目。

另外，上述“任务清单”显示，凤溪社区、西岑和赵巷的3个“城中村”项目将在今年二季度全面启动征收工作。

（以上文章内容仅供参考，朱家角镇“城中村”最终改造方案请以官方公示为准。）

资料：政府招标
编辑：大青浦房谈