地产代建，已经变天了

时间进入三月底，房企2022年财报姗姗来迟。毫无意外，大部分房企的业绩乏善可陈。如果要从中挖掘一些亮点，代建业务绝对是不容忽略的一个。

近日，明源君结合研读了房企及代建企业的年报，发现地产代建确实不负众望，无论是增长空间还是盈利效应都不错，是一条值得地产企业关注的赛道。

不过，很多房企可能还没来得及入门，这条赛道已变得拥挤而崎岖。不仅竞争者扎堆，投资主体也走向多元化，代建需求日趋复杂，对于代建企业来说，没有过硬的综合实力及差异化优势，想要分到代建市场一杯羹显然没那么容易……

低风险高收益逆周期

地产代建的优势凸显

代建其实不是新鲜事物，却是最近两三年才真正火起来的。

过去，房企做地产开发是大包大揽模式——投资、建设、销售、运营一条龙。这一模式最近两年遭遇巨大挑战。

自2021年以来，楼市下行，部分房企暴雷出险，其他房企纷纷收缩战略，寻找新模式、新增长点，成为摆在房企面前共同难题。

和重资产的开发模式相比，代建赚的是开发过程的服务费，不需要拿地和融资，具有低风险、高收益、逆周期的特点。

这种轻资产模式，在“钱荒”时代显得尤为难得。

以绿城管理为例，绿城管理的一大原则就是不加杠杆，即不为委托方出资。据管理层披露，绿城管理每年的经营性现金流都是净流入的，截至2022年末公司账号现金已超过20亿。

与传统开发模式相比，代建虽然赚的是“小钱”，赚钱效应却非常可观。

绿城管理去年的毛利率52.3%，净利润率28%，较2021年同比均有所上升。

另一个老牌代建企业——中原建业，去年受疫情和楼市下行影响，业绩增长有所受损，净利润率仍保持在50.1%的高位。

这些数据，和当前住宅开发5%左右的净利润率相比，可以说很诱人了。

代建的这些优势，吸引了大批房企争相涌入。

据媒体不完全统计，目前已有不少于60家房企涉足代建业务。仅去年一年，就有旭辉、龙湖、中粮等多家大型房企发力代建业务。

旭辉控股、华润置地等甚至宣布将代建提升到战略高度。

而借助先登的房企们，也纷纷提速加码。

以仁恒置地为例，2022年代建项目为仁恒置地贡献了12.4%的业绩。其去年在国内新增的土储大部分都是小股操盘模式，项目股权最高不足30%。

凭借着成熟的开发经验以及较高的客户认可度，仁恒置地以低比例权益与当地城投公司或小型房企合作，输出品牌和项目开发能力，实现轻资产运作。

代建市场一触即发。而其中正在发生的微妙变化，也正影响着代建企业的战略方向，甚至可能成为制约房企代建业务的新门槛……

投资主体趋于多元化

代建业务结构面临大调整

通常来说，按照委托方性质的不同，代建业务可分成政府代建、商业代建、资方代建，这三类代建的委托方分别为政府及事业单位、房企、金融机构。

近两年随着民企退守，国央企、城投、金融机构入场，拿地主体日趋多元化，地产代建也呈现出了与以往不一样的格局。

①受保障房规划利好，政府代建进入爆发期

按照中央部署，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万间。保障房建设，需要借助专业开发商来完成，这就催生了大量的代建需求。

②国央企城投及金融机构进场，代建需求大增

过去，代建需求以中小房企的住宅开发为主，然而，经过这两年的剧烈调整，中小房企已逐步淡出舞台，同时，国央企城投托底拿地、金融机构纾困房企，他们所获项目多数都不得不委托专业的公司做代建。

其中尤以城投代建的增长最为突出。

据克而瑞数据，去年城投拿地建面占到全国土地总出让面积的一半以上，而地块开工率仅为8%。绝大部分的城投公司不具备项目开发能力，这就产生了大规模的代建增量需求。

这种变化，已经明显影响代建企业的业务结构。

据绿城管理年报披露，其在手的1亿平米的订单，政府类代建已经占到33%左右。

已开工在建项目中，政府代建面积占比更是超过52%，另外还有4600万方的待建面积。

2022年政府代建带来的收入已占到总营收的29.4%。

来自国央企城投的订单也在增加。数据显示，按代建费预估，绿城管理去年新开拓的业务里面，国央企城投客户占比达到66%，其中有46.8%来自城投客户。

金融机构的代建业务也在攀升。2022年代建费占比增至10%。

绿城管理表示，自2020年上市以来，资方代建连续三年复合增长率在20%以上。预计未来这类代建还将继续上升。

与此同时，来自私企委托方的业务大幅缩水，仅占到总在建面积的25.4%。而在过去，这类代建的占比一度超过90%。

在中原建业的业绩发布会上，管理层也表示，政府代建、国央企城投代建和资方代建比例在增加。

截至去年末，中原建业共与14家政府平台公司、8家国企签订战略合作协议，累计签约政府代建项目14个，资本代建项目3个。

投资主体的变化，正在深刻影响代建市场的结构。同时，也对代建企业提出了更高难度的挑战。

代建市场竞争日益剧烈

对参与者的能力要求更高了

代建入门容易，做出彩却很难。目前涉足代建的房企很多，但并不是谁都能吃到这块蛋糕。

1、代建市场日趋复杂化，对代建企业提出了新要求

一些房企可能低估了代建的难度，觉得能做地产开发就能做代建。

事实上，代建对于企业的综合能力要求非常高。

一方面，投资主体越来越多元化，不同委托方的诉求不一样，操盘方想承接不同类型的项目，所需具备的能力也不一样。

比如，

商业代建要求具有较强的品牌溢价能力；

政府代建要求具有很强的项目管理能力；

纾困类项目涉及主体多，情况更为复杂。

据金地管理对纾困类项目业务模式的总结，可分为项目接管、项目托管、代建重启三个方面。每一类业务对操盘方都提出了不同的挑战。

来源：金地管理

即便是商业代建，城投公司与市场化企业的核心诉求也有差异。城投公司除了追求项目高效、安全、品质、收益外，也非常关注开发流程的规范、成本的可控性。

另一方面，随着房企蜂拥进入，委托方有了“货比三家”的条件，代建企业的差距暴露无遗，同行间竞争不可避免的走向白热化。

以纾困类项目为例，要求代建方输出信用，为项目提供征信背书，单单这一点，足以将一大批房企拒之门外。

总之，代建绝不仅仅把项目建出来这么简单。

除了高效的操盘能力、成熟的项目管理经验外，上下游供应链能力、客户资源、品牌口碑、人才团队水平等也都是衡量代建企业能力高下的重要因素。

目前，一些先知先觉的企业，已经着力塑造差异化竞争优势，以期在日益激烈的竞争中脱颖而出，抢占先机。

2、争相塑造差异化优势，代建企业也“卷”起来了

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌曾总结，代建是“以价值创造为基础，实现价值共享的过程”。

明源君认为，夸张点来说，代建企业要有“点石成金”的能力。

一个简单的例子，淡市之下，借助代建方的信用背书和口碑效应，实现项目热销。这就是价值创造的一种体现。

比如，仁恒置地去年代建的多个项目，加推当日去化率达到85%以上。正是得益于“仁恒置地”这块招牌的加持。

在近日的业绩发布会上，绿城管理阐述了自身7大核心能力，明源君认为，其中有3点尤为重要：

品牌溢价。绿城中国拥有较好的品质口碑，脱胎于绿城中国的绿城管理，自诞生之日起便自带“光环”。绿城管理上市后，也推出了自己的品牌“绿城M”。

主体信用。众所周知，绿城中国的背后有央企中交加持。同时，绿城管理又拥有灵活的市场化机制。用管理层的话来说，这是绿城管理的“排他性优势”。

供应链体系。成熟的供应链，不仅能够降低开发成本，也能有效提高开发速度，并稳定出品品质。

可以说，地产优等生们做代建，具有先天性优势。

龙湖在去年推出了"龙湖龙智造"品牌，正式切入地产代建领域，龙湖龙智造包括“六大业务飞轮”体系，即前期策划定位、开发管理、方案施工图BIM设计、城市数字孪生、总包EPC、智慧城市解决方案，主打的正是一站式、全周期、全业态服务的差异化卖点。

华润置地这些年虽然不怎么宣传代建业务，却是公共代建领域不折不扣的隐形冠军，各地的大型场馆、大型基础设施很多都出自华润之手。

作为地产综合型选手，华润代建胜在体系成熟、业态完善，无论是“建设”还是“运营”都游刃有余：

全业态：商业、场馆、保障房、基础市政、卫生教育等综合代建运营管理体系；

全流程：“投资策划-规划设计-成本采购-工程管理-运营管理”一体化管理；

全资质：拥有设计、施工（建筑、机电、装饰、市政）、片区及场馆运营等资质；

和这些巨无霸们相比，很多房企可能有点“相形见绌”。

明源君认为，普通房企想在代建市场分到一杯羹，可从两个方面发力：

团队建设。

人是代建企业最大的成本，也是代建企业的核心竞争力之一。代建企业突围，首先要从团队入手。

中原建业在去年就做了一个重要尝试：设立城市合伙人机制。

城市合伙人与中原建业成立合资公司，城市合伙人发挥本地化优势，为中原建业引进当地的城投等合作伙伴。通过整合双方资源，实现利益共享。

精细化管理。

代建，要能够创造、提升项目的价值。

比如说，通过成本精细化管理，减少成本浪费，节省下来一笔钱，这就是创造了价值。

通过过程精细管理，如节点前置、BIM叠图、专业交圈等方式减少项目变更，也是价值创造的一种体现。

总而言之，代建是靠能力吃饭。如何通过管理实现降本增效提质，是代建企业都躲不过的问题，也是普通代建企业提升竞争力的关键所在。