渤海银行被湖南住建厅“拉黑”后回应，谁应该背烂尾楼三大锅？

烂尾楼已经成为人们心目中的最大伤害，毕竟很多家庭穷其一生的积蓄和未来几十年的收入预期购买的房子成了烂尾，让很多家庭负债累累的同时无家可归。有机构研究结果显示，2022年上半年全国住房市场烂尾率达到了3.85%，相对应的烂尾楼住房面积达到2.31亿平方米，全国烂尾楼涉及的房贷规模占全国房贷余额的1.7%。大量烂尾楼的出现不仅极大地浪费了我国的土地资源，更重要的是严重侵害了买房者的正当权益，对社会和家庭带来的负面冲击非常巨大。

人们面对住房烂尾更多的是无奈和无助，同时更不知道问题出在哪里？如今，面对大量的烂尾楼，究竟是谁应该承担责任？

最近，湖南省住建厅通报直接在商品房预售资金监管、住房公积金和物业维修基金等资金的存储银行上拉黑渤海银行；而渤海银行对挪用商品房预售资金的回应让我们看到了到底谁应该对烂尾楼的现状负责。

首先，烂尾楼的锅当然应该由开发商来背，这一点是毫无疑问的。

之所以出现烂尾楼，除了一些开发商本来的资金开发实力就比较差，根本没有除了他开发而导致烂尾之外，即使就是这个因素也是开发商的责任。

另外一些住房烂尾并不是开发商真的缺钱，特别是已经有销售资金回笼的楼盘，如果把销售的资金全部或者大部分用于这家开发的楼盘，正常情况下不会形成烂尾。之所以出现已经销售了大部分、回笼了大部分甚至全部资金仍然形成烂尾，是因为销售回笼的资金被大量的挪用。

住房开发建设到一定程度以后，通过销售回款形成资金回笼，道理上应该继续投入开发并尽早完成建设、办理入住手续。但有的开发商拿到买房人的买房款以后，并没有真正用到这栋销售的楼房建设，而是把销售的资金挪用去做其他开发项目，如果企业后续资金难以到位就必然形成烂尾。据说某大型开发商之所以出现后续建设资金流短缺问题，就是将上一个楼盘形成的销售回笼资金不断地去开发新项目，导致开发项目过长、资金流难以持续，导致一些楼盘不能按时交付。

当然，还有一些开发商故意形成烂尾，就是因为已经实现了楼盘开发的利润，如果继续建设达到交付程度会减少利润。

买房烂尾之所以深受广大老百姓的深恶痛绝，是因为买房花费了很多家庭一辈子的积蓄，而烂尾则打碎了这些家庭对未来美好生活的向往。而这个烂尾的责任谁背呢？当然是开发商。这是毫无疑问的。

其次，烂尾楼的锅银行有没有责任？当然有责任。而且责任还比较大

本来，楼盘烂尾与银行是没有直接责任的，甚至间接责任也没有。但为什么说烂尾楼的锅银行有责任背呢？主要是根据湖南住建厅对渤海银行的通报以及拉黑的角度讲的。

一是银都没有尽到对开发商资金使用的监管责任，从而导致开发的楼盘有可能因为资金难以持续而烂尾。

为了严格监管房地产开发资金的管理以及住房按揭贷款资金和购房资金确保用到项目开发上，2022年1月26日住建部、人民银行、银保监会等三部门联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》，这个规定就是为了明确购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、其他形式的购房款等商品房预售资金进行严格的监管，全部、直接存入银行的监管账户。通过银行对使用用途的监管，通过银行监管确保资金专款专用，从而有效防范房地产开发烂尾。

通过上面的规定，如果银行不能严格履行资金监管职责，导致资金被挪用，那么银行就必然会因为资金监管不力而承担应该承担的责任。这次渤海银行之所以“惹怒”湖南住建厅，并导致渤海银行全面受到拉黑，是因为2021年3月和7月渤海银行株洲分行未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，由于资金挪用导致项目复工复产资金不足，住房无法交付事实上形成项目烂尾。从这一意义上讲，银行肯定是要承担监管不力的责任的。

二是渤海银行的回复也让人感觉到银行并没有真正认识到自己的责任。2023年3月29日渤海银行株洲分行称目前已经在着手解决了，该事件对个人按揭贷款用户没有影响。这里要明确的是，如果楼盘最终烂尾，如何做到对个人按揭贷款用户没有影响？是不影响贷款偿还吗？还是不影响住房交付？这个回复既不严肃也不专业。

其三，住建厅对烂尾楼有责任吗？是否真的没有任何责任呢？也肯定不会

湖南住建厅之所以如此严厉地拉黑渤海银行，除了对渤海银行没有及时整改的愤怒之外，更重要提想表明一个态度：烂尾楼问题的锅应该渤海银行背。客观上渤海银行也确实有资金监管责任，但湖南住建厅对日渐严重烂尾楼问题就完全没有责任吗？应该不是这样的。

一是作为住房主管部门，对于一些资质不够、资金实力不足的开发商如果形成烂尾，肯定负有责任。而现实中一些烂尾楼的形成本身就是一些开发商资质不够和资金实力不够造成的。

二是资金监管以后如果被挪用除了银行责任外，住建厅真的没有监管责任吗？可能也不能这么说。虽然对房地产开发的资金监管责任是银行，但是作为房地产的主管部门，住建厅应该对开发商的资金使用检查监督、对资金监管的监督是有责任的，不能因为把责任推给了开发商和银行就免除了住建厅的责任。商品房预售资金存进银行监管账户以后，监管效果如何？是否有被挪用？住建厅真的可以理直气壮地说毫不知情就可以脱责吗？根据资金监管相关规定，住建厅对监管账户里面的钱有责任义务进行严加看管对银行进行监督。

对住房建设资金和预售资金进行监管，既是防止烂尾楼形成的重要方式，更需要住房主管部门和银行的共同努力，更需要对形成烂尾楼的开发商进行严厉的处罚甚至永远取消开发资格，只有这样才能确保买房人的权益得到根本性的保障。（麒鉴）