209亩，17亿元起！西安4宗开发地出让！

今天是4月份的第一天，同时也是2023年二季度的第一天。

西安今天发布了多宗土地的出让公告，其中有4宗土地为开发用地，土地面积合计209.863亩，分布在港务区、城南、城东，计容建面共计46.9万㎡，挂牌起始价合计为17.169亿元。

按照计划，这4宗土地挂牌时间为4月21日至5月6日。在这几宗土地中，建议重点关注东等驾坡百亩城改地块，以及港务区40多亩住宅地块。

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东等驾坡125亩土地出让

在今天发布出让公告的4宗开发用地中，体量最大的是CB6-2-2231宗地。

该地块位于雁塔区东康路以东、康宁路以南、规划路以西、新兴南路以北，净用地面积125.375亩（住宅113.081亩，商服12.294亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于3.66，建筑密度不大于25.4％，绿地率不小于35％。

地块地上总建筑面积不大于305914平方米，其中住宅建筑面积263397平方米，公建配套建筑面积20517平方米（含公办幼儿园4250平方米），城市级商业建筑面积22000平方米。地下建筑面积不小于103850平方米。

这宗地块挂牌起始价为7.585亿元，最高限价为8.72275亿元，达到最高限价后将通过摇号方式确定竞得人。

按照挂牌起始价计算，该地块地价为604.99万元/亩起，楼面地价2479.46元/㎡。

这个地价看起来很便宜，实际上该地块是东等驾坡村城中村改造项目开发用地的一部分，除了土地款之外，还涉及到安置等成本，实际成本要远远高于这个价格。

从该地块的位置来看，西侧紧邻的就是在售的万科东望项目，地块周边分布有西安市第78中学、西安市雁塔区实验小学等。同时，地块向西不远处就是在建的地铁8号线。

东等驾坡城改开发用地分了3个地块，DK-1（地籍编号CB6-2-2230）用地面积49.22亩、DK-2（地籍编号CB6-2-2231）用地面积126.035亩、DK-4（地籍编号CB6-2-2234）用地面积96.412亩。

2022年12月份，当年西安第三次集中供地，万科已经摘得DK-1、DK-2，也就是目前在售的万科东望项目，毛坯高层销售均价在1.8万元/㎡左右。

万科东望2022年5月底入市销售，2022年销售额39.3亿元，位居2022年西安商品住宅单盘销售额第6名！

今年前2个月，万科东望以13.2亿元的销售额位居西安单盘销售额NO.1！刚刚结束的3月份，万科东望继续热销，不出意外的话应该位居今年一季度西安单盘销售额第一。

此次挂牌出让的CB6-2-2231宗地，作为东等驾坡城改项目开发用地的一部分，预计大概率还会被万科摘得。

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港务区2宗土地出让

港务区此次出让的2宗开发用地，均紧邻欧亚大道，也就是地铁3号线两侧。其中：

GW2-4-11宗地，位于国际港务区欧亚大道以东、港宁路以南，净用地面积19.794亩（住宅19.32亩，商服0.474亩），用途为住宅、商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

该地块地上建筑面积不大于32990平方米，其中住宅31020平方米，配套设施1180平方米（含养老服务用房60平方米、托儿所200平方米），商业设施790平方米；地下建筑面积不小于12075平方米。

GW1-15-8宗地，位于国际港务区奥体大道以东、港兴四路以北，净用地面积42.249亩（住宅41.235亩，商服1.014亩），用途为住宅、商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

这宗地块地上总建筑面积不大于70415平方米，其中住宅建筑面积66165平方米，配套设施建筑面积2560平方米（含养老服务用房120平方米），商业设施建筑面积1690平方米；地下总建筑面积不小于29163平方米。

这两宗土地的挂牌起始价分别为2.464亿元、5.43亿元，最高限价分别为2.833亿元、6.244亿元，达到最高限价后将通过摇号方式确定竞得人。

按照起始价计算，这2宗土地的地价分别为1244.82万元/亩、1285.24万元/亩，楼面地价分别为7468.93元/㎡、7711.43元/㎡。

从这两块地的位置来看，GW2-4-11宗地宗地位于电建地产西安泛悦城的西北角，地块东侧紧邻的是电建的住宅项目，目前已经售罄；南侧紧邻的是电建的商业地块，规划的是公寓、商办产品。这块地不排除是电建地产在港务区补的地块。

GW1-15-8宗地则位于今年港务区土地市场热点板块，该地块北侧紧邻龙翔储备的98.441亩土地，东侧隔了1小块地块就是龙翔储备的88.072亩土地，东北角紧邻绿城储备的83.551亩土地，另外山东健康在该板块也有土地储备。

这几年港务区出让的开发用地，基本都是定向挂牌，很少有公开竞拍溢价成交，这一次估计也是如此。

03

城南22亩土地出让

今天发布出让公告的YT4-23-39宗地，属于YT-16单元。

具体位于雁塔区长安路以西、雁环中路以南、朱雀南路以东，净用地面积22.445亩（住宅21.999亩，商服0.446亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于3.99，建筑密度不大于21.7%，绿地率不小于30%。

按照规划，该地块地上建筑面积不大于59703平方米，其中住宅建筑面积不大于56120平方米，商业配套建筑面积1186平方米，公服配套建筑面积2397平方米。地下建筑面积不小于23100平方米。

该地块挂牌起始价为1.69亿元，折合752.95万元/亩起，楼面地价2830.68元/㎡起。

从位置上来看，这块地的位置是比较好的。地块北侧一路之隔就是三森家居建材城，向东300多米是地铁2号线三爻站，向北两三百米是城南客运站，距离城南中学也就是200米左右。

当然，该地块的容积率比较高，达到了3.99。这块地属于城中村(棚户区)改造项目遗留问题地块。

2022年12月16日，西安市自然资源和规划局官网专门发布了《西安市自然资源和规划局雁塔分局关于雁塔区YT4-23-39宗地历史遗留项目规划指标优化的公示》，如今进行出让。